星城國(guó)際大廈街邊空空蕩蕩，廣告燈箱早已荒廢。
占據(jù)望京商圈的核心位置，有著6萬平方米的體量，卻閑置長(zhǎng)達(dá)四年之久——這座被稱為商業(yè)“鬼城”的星城國(guó)際大廈，正以13億元價(jià)格尋找新東家。然而將近一個(gè)月遲遲無人接手。雖然此前星城國(guó)際大廈官方估價(jià)20億元，但目前已自降至7億元。如“鬼城”般常年空置，加上“法拍房”的身份，這些都令星城國(guó)際大廈的未來難以樂觀。
空置四年尋接盤俠
北京商報(bào)記者日前獲悉，北京望京的商業(yè)綜合體星城國(guó)際大廈正在尋找接盤俠的消息，該物業(yè)位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋，總建面62099平方米，地上4層地下3層，營(yíng)業(yè)面積42738.79平方米，為北京星城置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星城置業(yè)”)所有。
據(jù)悉，2012年9月，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司曾對(duì)星城國(guó)際大廈的地上4層地下3層總面積62099平方米的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，估值約206004.32萬元。此外，目前望京酒仙橋附近的商業(yè)地產(chǎn)銷售單價(jià)為3.3萬-4.3萬元/平方米，以星城國(guó)際大廈所出售的62099平方米計(jì)算，總價(jià)應(yīng)超過20億元。
北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，一位中原地產(chǎn)銷售人員今年7月28日曾發(fā)布微博寫到，“星城國(guó)際大廈地上4層地下3層總面積62099平方米，將于今年8月10日進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)約為14.08億元”。記者聯(lián)系到該銷售人員被告知，該物業(yè)為法拍房，如想看房，需與管理該物業(yè)的法拍公司進(jìn)行聯(lián)系、協(xié)商，且該物業(yè)現(xiàn)已處于“流拍”狀態(tài)，一般情況下起步價(jià)即可成交，并透露，“該物業(yè)的整體標(biāo)的額很大，在交易中不能直接與物業(yè)方聯(lián)系，購(gòu)買法拍房要協(xié)調(diào)各相關(guān)部門主體聯(lián)系，再辦理程序、手續(xù)”。
據(jù)北京商報(bào)記者了解，當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)，這過程中被拍賣的房子為法拍房。
而上述內(nèi)部人士表示，業(yè)主擁有所售樓層的所有權(quán)，提出售價(jià)為13億元，并多次強(qiáng)調(diào)“物業(yè)在一大型資產(chǎn)管理公司手中，無任何法律及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如想了解更詳細(xì)的情況，需與物業(yè)主簽訂保密協(xié)議”。
據(jù)相關(guān)資料顯示，有公司曾對(duì)星城置業(yè)初始投資人民幣4863.78萬元，經(jīng)逐年損益調(diào)整及計(jì)提減值準(zhǔn)備，截至2006年底，長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值為零。
從紅極一時(shí)到商業(yè)“鬼城”
北京商報(bào)記者走訪星城國(guó)際大廈發(fā)現(xiàn)，其朝西向入口已經(jīng)被封鎖線圍起，不能通行，西向門口裝飾已拆除，玻璃門落滿灰塵，無法看到內(nèi)部情況。在建筑西北側(cè)有一入口可供進(jìn)入，但通往星城國(guó)際大廈的二層、三層樓層未開放，四層僅有員工食堂及通往五層健身房的通道，其他位置均已被擋板圍封。地下二層，停車場(chǎng)進(jìn)入純本百貨商場(chǎng)的入口已被擋板圍起，擋板仍標(biāo)記為“純本百貨”的字樣。
星城國(guó)際大廈東北側(cè)的門已被北京市第三中級(jí)人民法院的封條于2016年8月5日封起。在門口旁邊的墻上張貼著一份落滿灰塵的“函件”，寫著關(guān)于施工協(xié)調(diào)的內(nèi)容，時(shí)間為2013年7月8日。而透過玻璃窗可以看到，散落滿地的門窗、玻璃，不平整的土地，以及門外雜亂的木板，這一切都顯示出這里在封閉之前正處于裝修的狀態(tài)。
有附近居民向北京商報(bào)記者表示，從未聽說這里有商場(chǎng)，地上四層一直處于關(guān)閉狀態(tài)，而并未見其招商、營(yíng)業(yè)，從未見有人員過往。
然而這里并不是沒有商場(chǎng)，早在六年前，一家北京純本百貨商場(chǎng)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“純本百貨”)打著“007”創(chuàng)新模式的旗號(hào)，即“0租金、0扣率、7天一結(jié)賬”，砍掉傳統(tǒng)百貨的多重代理環(huán)節(jié)，讓廠商直接面對(duì)消費(fèi)者，吸引不少顧客，純本百貨與星城置業(yè)簽訂十年期限的《商場(chǎng)租賃合同》，將全國(guó)首家門店開在星城國(guó)際大廈，新穎的經(jīng)營(yíng)模式讓商場(chǎng)紅極一時(shí)，并在開業(yè)之初，依靠模式創(chuàng)新和瘋狂品牌推廣，創(chuàng)造商場(chǎng)單日的銷售業(yè)績(jī)超過600萬元的紀(jì)錄，而這樣的好成績(jī)也只是曇花一現(xiàn)，一段時(shí)間后純本百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，一度出現(xiàn)節(jié)假日免費(fèi)停車場(chǎng)僅停放幾輛車的情況。純本百貨擬重新調(diào)整轉(zhuǎn)型，希望通過黃金、珠寶、鉆石、翡翠等飾品銷售扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)困局，在2012年8月與星城置業(yè)簽訂了《(商場(chǎng)租賃合同)之補(bǔ)充協(xié)議》，重新約定十年的租賃協(xié)議，但轉(zhuǎn)型的裝修仍在進(jìn)行的時(shí)候，純本百貨卻消失得無影無蹤，此后商場(chǎng)部分一直處于空置狀態(tài)。一位在星城國(guó)際大廈五層的工作人員表示，之前營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)倒閉后，未曾重新開業(yè)。
北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽對(duì)此表示，純本百貨雖然采用與普通商場(chǎng)或租賃模式不同的創(chuàng)新模式，但這并不符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律。加之前期的大量宣傳、造勢(shì)為其帶去客流，但消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)不佳，商場(chǎng)便不能將客源牢牢把握在手。
對(duì)于純本百貨的閉店關(guān)張，曾經(jīng)純本百貨的一線管理者更有發(fā)言權(quán)。北京商報(bào)記者聯(lián)系到純本百貨前任總經(jīng)理胡乃璞，他向記者表示，純本百貨關(guān)店并不意外，物業(yè)主對(duì)百貨的盈利要求較多，但是想盡早得到資金收益并不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)初純本百貨的定位并不是很切合實(shí)際情況，在招商品牌引進(jìn)組合、消費(fèi)群的設(shè)定都存在一些問題，長(zhǎng)此以往發(fā)展肯定受限。
能否重啟商業(yè)前景
然而，談到星城國(guó)際大廈日后的發(fā)展，多名業(yè)內(nèi)人士均表示，商業(yè)部分如果能夠調(diào)整得當(dāng)，會(huì)有很好的前景。賴陽分析，星城國(guó)際大廈處于一個(gè)較好的地理位置，會(huì)有一個(gè)好的發(fā)展前景。星城國(guó)際大廈附近有很多的居民區(qū)，會(huì)有商業(yè)需求。與其緊鄰的798藝術(shù)區(qū)，在餐飲、零售等方面的配套設(shè)施不是很完善，如果能把握好定位、仔細(xì)分析招商方向，應(yīng)該會(huì)有好的發(fā)展。
“但作為法拍房，肯定會(huì)是產(chǎn)權(quán)方存在問題，業(yè)主負(fù)債，地產(chǎn)抵押，讓地產(chǎn)的形象大打折扣，一般收購(gòu)方選擇這些存在資產(chǎn)、債務(wù)糾紛的項(xiàng)目會(huì)慎重。”賴陽說。
而胡乃璞認(rèn)為，百貨業(yè)受電商的沖擊，同時(shí)打造一個(gè)新的百貨品牌不是一朝一夕能夠完成的。一個(gè)知名品牌的打造需要長(zhǎng)期的推廣、建設(shè)，腳踏實(shí)地發(fā)展，需要做好品牌組合、設(shè)定好消費(fèi)群，另外做好線上線下的結(jié)合，能進(jìn)步的更順利一些。
在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平看來，望京商圈有足夠的人流量和購(gòu)買基礎(chǔ)，就有發(fā)展的機(jī)會(huì)。而星城國(guó)際大廈的經(jīng)營(yíng)面積只是從地下一層到地上四層，并不能滿足百貨、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)體量，而百貨市場(chǎng)受到電商沖擊，望京商圈的百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心已相對(duì)完善。可以嘗試一些差異化的特色主題設(shè)定，物業(yè)體量小，要避免大而全的形式。“星城國(guó)際大廈與798藝術(shù)區(qū)為鄰，可以嘗試在文創(chuàng)方向發(fā)展，與藝術(shù)區(qū)的資源聯(lián)系起來，銷售一些高質(zhì)量的藝術(shù)衍生品是一種選擇。開設(shè)線下體驗(yàn)店也是比較吸睛的招商選擇�！彼f。北京商報(bào)記者 王曉然
2005年2月 星城國(guó)際大廈竣工
2010年11月 星城置業(yè)與純本百貨公司簽署十年租賃協(xié)議
2012年5月 純本百貨調(diào)整業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)為專營(yíng)黃金珠寶并停業(yè)裝修，至今尚未開業(yè)
2012年8月 雙方重新簽訂租賃十年合約，首年1.87億元，逐年漲5%
（來源：北京商報(bào) 實(shí)習(xí)記者 王維祎）
