時(shí)間如白駒過(guò)隙，無(wú)跡可尋。房地產(chǎn)人尚未來(lái)得及停下匆忙的腳步，仔細(xì)品味和反思這半年來(lái)的得與失，就已經(jīng)走到了年中節(jié)點(diǎn)。
這半年來(lái)，一直縈繞在我們耳邊的是地王迭出，是房?jī)r(jià)飛漲，似乎所有有能力的企業(yè)都奔忙于熱點(diǎn)城市舉牌圈地，銷(xiāo)售仿佛已經(jīng)不再是困擾企業(yè)的問(wèn)題。
怎樣才能更直接地觀(guān)察這半年的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)？通過(guò)企業(yè)銷(xiāo)售、通過(guò)熱點(diǎn)城市樓市盤(pán)點(diǎn)分析，這些都是我們常用的，也一直不會(huì)過(guò)時(shí)的選擇。
7月1日，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)，捕捉到精準(zhǔn)而全面的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上發(fā)布“2016上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20”。
這半年，中國(guó)房地產(chǎn)在供給側(cè)改革節(jié)奏下“去庫(kù)存”道路上大步前行，從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市，樓市成交、土地出讓都呈現(xiàn)許多供不應(yīng)求的狀況。即便是政策從寬松轉(zhuǎn)向收緊，去杠桿化開(kāi)始成為樓市的主題，仍然沒(méi)有改變上半年中國(guó)房地產(chǎn)的一片“紅火”。
當(dāng)然，火熱的市場(chǎng)并不是所在皆是，而是僅僅存在于最大型、最受重視的一批城市，對(duì)于數(shù)量眾多的三四線(xiàn)城市而言，這半年仍然在“去庫(kù)存”的征途上跋涉。
值此半年節(jié)點(diǎn)，充分分析和總結(jié)上半年的房企表現(xiàn)和行業(yè)規(guī)律，對(duì)下半年如何走得更好，會(huì)有更多啟示與幫助。
企業(yè)觀(guān)察：“萬(wàn)恒碧”搶頭條五房企半年超千億
當(dāng)“2016上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP20”榜單呈現(xiàn)出來(lái)，幾乎會(huì)讓人們認(rèn)為這份榜單與往年全年榜單沒(méi)有多少差別。
一共有5家房企僅用半年時(shí)間就完成了千億銷(xiāo)售，加上一家接近完成千億的房企，與往年7家房企全年銷(xiāo)售超千億的表現(xiàn)似乎沒(méi)有多少差別。
1、萬(wàn)科重組“案”
對(duì)于一直占據(jù)榜首的萬(wàn)科而言，雖然業(yè)績(jī)表現(xiàn)沒(méi)有回落，但這半年是萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)非�！捌D難”的日子。肇始于2015年底寶能舉牌的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”，經(jīng)過(guò)半年的持續(xù)演變，劇情之曲折離奇，堪稱(chēng)行業(yè)首屈一指。
3月份深圳地鐵重組方案出來(lái)之后，人們以為“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”即將塵埃落定，但很快萬(wàn)科大股東華潤(rùn)就發(fā)出了不同的聲音。6月份，萬(wàn)科兩大股東華潤(rùn)、寶能聯(lián)合否決了萬(wàn)科與深圳地鐵的重組方案，并提出了對(duì)董事會(huì)管理層的罷免議案。
“天要下雨、娘要改嫁”，在股東周年大會(huì)召開(kāi)前一天，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石發(fā)布了這樣一條意味深長(zhǎng)的博客。是宣戰(zhàn)還是窮途末路？萬(wàn)科重組案下一步會(huì)如何？萬(wàn)科這一“事變”，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體的影響又是什么？
觀(guān)察這半年的房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科重組是我們無(wú)論如何都無(wú)法繞開(kāi)的事件，最終結(jié)果如何必然會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。最直接的影響，則是萬(wàn)科下半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)，我們將繼續(xù)跟蹤和觀(guān)察。
2、恒大的野望
緊隨萬(wàn)科之后的是恒大，這是一家擁有著“大雄心”的民企。雖然資本市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)并不看好恒大，甚至有的說(shuō)“看不懂”恒大，但恒大這半年銷(xiāo)售依然突飛猛進(jìn)，并購(gòu)擴(kuò)張與公開(kāi)市場(chǎng)拿地齊頭并進(jìn)，以令人吃驚的速度發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體中實(shí)際上的“第二強(qiáng)”。
以恒大投資足球的風(fēng)格來(lái)看，“要做就做到第一”，肯定是許家印最想做的事情，再加上萬(wàn)科受重組事件的影響，也許年底的時(shí)候，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的意外。
特別值得注意的是，恒大地產(chǎn)在6月份的股東周年大會(huì)上，通過(guò)了將公司名稱(chēng)改為“中國(guó)恒大集團(tuán)”特別議案，其中所蘊(yùn)含的意義眾人皆知。正所謂，有句話(huà)這樣說(shuō)的：夢(mèng)想總是要有的，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢？
3、“黑馬”碧桂園
說(shuō)碧桂園是“黑馬”肯定很多人會(huì)感到奇怪，但碧桂園確實(shí)是“黑馬”：從2015年七家千億房企中“墊底”的位置，僅用半年時(shí)間就上升到了第三。
這種爆發(fā)式增長(zhǎng)，碧桂園是有“前科”的，最初也是在所有人都沒(méi)有注意的情況下，一舉進(jìn)入千億俱樂(lè)部，并一直數(shù)年在七家千億企業(yè)中占據(jù)一席之位。
2016年，碧桂園憑借眾人印象中“去庫(kù)存艱難”的三四線(xiàn)城市大量項(xiàng)目去化，在6月第一周就公告宣布錄得千億銷(xiāo)售金額，半年業(yè)績(jī)距離去年全年1401億也已不遠(yuǎn)，同比增長(zhǎng)率則超過(guò)160%。
看起來(lái)，碧桂園這大半年雖然都在拼命地叫賣(mài)馬來(lái)西亞的超級(jí)大盤(pán)森林城市，但國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)也沒(méi)有耽誤多少�；谶@樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，碧桂園在6月6日公布，2016年全年銷(xiāo)售規(guī)模有望突破2000億元。
碧桂園今年已為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)定下遞進(jìn)的“奮斗目標(biāo)”與“尖叫目標(biāo)”，在1680億元的保底任務(wù)完成之后，將沖刺“奮斗目標(biāo)”和“尖叫目標(biāo)”。至于“尖叫目標(biāo)”是什么？也許不用到年底就會(huì)揭開(kāi)謎底。
4、綠地“夜雨”
千億企業(yè)中，萬(wàn)科或許也沒(méi)有想到，原來(lái)全年銷(xiāo)售曾經(jīng)超過(guò)自己的綠地會(huì)跌落到第四，受困于商業(yè)與三四線(xiàn)高庫(kù)存，綠地仍然在調(diào)整轉(zhuǎn)型。
而且，所謂“屋漏偏逢連夜雨”，云峰事件讓綠地不得不費(fèi)力應(yīng)對(duì)，再加上300億規(guī)模定向增發(fā)要被腰斬，綠地這半年在資本市場(chǎng)上過(guò)得也并非一帆風(fēng)順。
雖然綠地的雄心仍然十分充足，但年度銷(xiāo)售目標(biāo)3000億似乎還遙不可及，能否實(shí)現(xiàn)就要看下半年有哪些突破性的表現(xiàn)。
5、央企在行動(dòng)
保利在5家千億房企中顯得比較“低調(diào)”，但其實(shí)不然，這半年從一線(xiàn)到二線(xiàn)各個(gè)熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)，都有保利活躍的身影。6月23日，保利宣布增發(fā)90億元并引入泰康人壽為第二大股東，為其后續(xù)發(fā)展準(zhǔn)備了充足的能量。
與保利比較相似的還有中海，千億房企中也只有這兩家有央企背景。雖然中海不像保利在土地市場(chǎng)上活躍異常，但與中信之間已流傳大半年的重組在6月30日終于披露交易細(xì)節(jié)。
中海310億元向中信泰富、中信公司和中信股份收購(gòu)121個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的大動(dòng)作，可以預(yù)見(jiàn)，雖然上半年中海已經(jīng)在千億房企中落后一步，但后續(xù)發(fā)展能量可能更加驚人。
榜單點(diǎn)評(píng)：分化在加劇前20強(qiáng)企業(yè)差距擴(kuò)大
縱觀(guān)榜單，中海800億之后房企銷(xiāo)售金額出現(xiàn)斷崖式下跌，排名第7-9位的華夏幸福、融創(chuàng)、華潤(rùn)置地等企業(yè)，半年銷(xiāo)售規(guī)模都在500億左右。
1、是誰(shuí)在墜落？
不難發(fā)現(xiàn)，分化中的房地產(chǎn)行業(yè)，在銷(xiāo)售前20強(qiáng)中也出現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的分化趨勢(shì)。占得先機(jī)的千億房企群體，經(jīng)過(guò)連續(xù)數(shù)年的經(jīng)營(yíng)之后，很輕易就將第八家之后的房企拋離越來(lái)越遠(yuǎn)。
唯一的例外是萬(wàn)達(dá)商業(yè)，正如觀(guān)點(diǎn)指數(shù)在“2016年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額20強(qiáng)”中所述，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在2015年度銷(xiāo)售增長(zhǎng)就已乏力，銷(xiāo)售繼續(xù)回落早已在意料之中，此前該公司已將2016年銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)至2015年銷(xiāo)售金額之下。
這半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)或許已經(jīng)將重新爆發(fā)的希望寄托在私有化回歸A股上，但從3月30日宣布私有化起，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就一直在質(zhì)疑聲中度過(guò)。最新消息顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)第六大股東荷蘭養(yǎng)老基金公司（APGGroepNV）認(rèn)為私有化報(bào)價(jià)過(guò)低。
2、強(qiáng)弱仍有別
第10位的排名與萬(wàn)達(dá)商業(yè)七家千億企業(yè)的身份并不相符，也許王健林在大造文化旅游城并抽空和迪士尼叫板之余，也需要關(guān)注一下企業(yè)現(xiàn)金流的根基之所在。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)之后10家企業(yè)中，半年銷(xiāo)售金額在400億之上的僅有兩家，300億規(guī)模的企業(yè)有5家，200億規(guī)模的是3家。
怎么樣可以更加生動(dòng)地形容行業(yè)的分化趨勢(shì)？5家八年300億規(guī)模的企業(yè)銷(xiāo)售之和，也沒(méi)有超過(guò)萬(wàn)科1家的半年銷(xiāo)售。此外，5家半年千億規(guī)模房企的總銷(xiāo)售額，比其他15家企業(yè)的總銷(xiāo)售額更高。
萬(wàn)科半年1800億的銷(xiāo)售，也是第20名企業(yè)魯能銷(xiāo)售額的6倍多。
3、規(guī)�；疇�(zhēng)
通過(guò)半年的觀(guān)察也可以發(fā)現(xiàn)，在各大城市爭(zhēng)奪土地資源的房企中，也不乏這20家企業(yè)的身影。“規(guī)�；彪m然已經(jīng)被認(rèn)為是“落后”和應(yīng)該“摒棄”的模式，但房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上從來(lái)就沒(méi)有脫離規(guī)�；l(fā)展的藩籬。
5家半年千億房企如果不通過(guò)大量拿地和并購(gòu)擴(kuò)張，怎么可能維持如此龐大的規(guī)模以更快的速度增長(zhǎng)？
500億、300億級(jí)的房企，也正是這半年中拿地（并購(gòu)）較為激進(jìn)的企業(yè)群體，如果沒(méi)有足夠的資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)，怎么才能進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模？
雖然房地產(chǎn)行業(yè)最著名的“博鰲房地產(chǎn)論壇”上，曾經(jīng)有過(guò)關(guān)于“后規(guī)模化”的爭(zhēng)論，但毫無(wú)疑問(wèn)，在沒(méi)有找到其他路徑與模式之前，規(guī)�；匀皇歉骷曳科蟊仨毬鋵�(shí)的發(fā)展模式。
4、商業(yè)正黃昏
從20強(qiáng)榜單中可以發(fā)現(xiàn)，受累于商業(yè)和三四線(xiàn)庫(kù)存的萬(wàn)達(dá)商業(yè)、綠地等企業(yè)，在榜單中的成績(jī)每況愈下。
強(qiáng)如千億房企，仍然會(huì)因?yàn)椴呗赃x擇與判斷失誤受到嚴(yán)重的影響，可以想象，其他未入榜企業(yè)如果受到相同的影響，對(duì)企業(yè)的發(fā)展會(huì)是沉重的打擊。
2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)陳啟宗先生就已經(jīng)警示內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，前些年商業(yè)地產(chǎn)大熱的時(shí)候開(kāi)發(fā)建設(shè)了那么多商業(yè)物業(yè)，最后“除了養(yǎng)老鼠之外，想不出還有什么用”。
作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域舉足輕重的代表性人物，陳啟宗先生的一再警示似乎沒(méi)有起到多少效果，而今，商業(yè)正黃昏。
5、下半年會(huì)怎樣？
2016下半年，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言更加關(guān)鍵。
供給側(cè)改革不斷深入，房地產(chǎn)去庫(kù)存化形勢(shì)開(kāi)始發(fā)生改變，一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市不斷收緊房地產(chǎn)政策，上半年一窩蜂涌入這些城市搶下大量地王的企業(yè)，后市會(huì)不會(huì)受到政策影響？
當(dāng)一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市開(kāi)始調(diào)控，三四線(xiàn)高庫(kù)存城市仍然是深水雷區(qū)，房企將從何處突圍？更為關(guān)鍵的是，“去杠桿化”已經(jīng)成為懸在行業(yè)上空的最鋒利一把利劍，誰(shuí)都不能忽視“去杠桿化”對(duì)于行業(yè)深刻影響。
下半年，房地產(chǎn)行業(yè)的主題仍然是“改變”，在這樣的時(shí)代潮流中，在一直不斷調(diào)整的新經(jīng)濟(jì)節(jié)奏中，房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住不斷涌現(xiàn)與瞬間消失的各種機(jī)遇，以奠定未來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展根基。
（來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
