據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，昆明人均商業(yè)面積已達(dá)4平方米，超過(guò)了上海和中國(guó)香港�！叭松伲伓唷笔抢ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)當(dāng)前非常尷尬的現(xiàn)狀。那么，投資商鋪還有得賺嗎？
昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理?xiàng)罾僦毖裕骸爱?dāng)前或短期內(nèi)，個(gè)人投資商鋪、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)要超過(guò)住宅�！�
商業(yè)地產(chǎn)從香餑餑變成燙手山芋
早在2013年底，全國(guó)就有近4000家購(gòu)物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已達(dá)2億平方米，到2015年達(dá)到4500多家，建筑面積達(dá)到3億平方米。
云南某房產(chǎn)公司商鋪營(yíng)銷經(jīng)理趙女士表示，自2010年后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長(zhǎng)，其投資額增速已開始超過(guò)住宅，投資回報(bào)率很高，誰(shuí)投誰(shuí)賺錢�！澳菐啄辏灰掷镉绣X，在昆明某些商業(yè)綜合體里買下三兩間鋪面，不論轉(zhuǎn)手還是出租，投資回報(bào)率一般在8%—10%�！�
在房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)因此而受益�！白≌拶�(gòu)但商鋪不限購(gòu)，手里握著閑錢，依然瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的"炒房人"搖身成了"炒鋪人"�！�
昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理?xiàng)罾賿伋鲆唤M數(shù)據(jù)：2016年5月最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，昆明市區(qū)常住人口約為350萬(wàn)，而人均商業(yè)面積已達(dá)4平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)年年在更新，2013年這個(gè)數(shù)據(jù)僅為3平方米，2015年達(dá)到3.5平方米。
該數(shù)據(jù)已超過(guò)上海和中國(guó)香港，試問(wèn)哪有那么多人需要購(gòu)物？高企的人均商業(yè)面積也導(dǎo)致近段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)圈各類事件不斷：5月7日，環(huán)城西路文化空間的售樓部被開發(fā)商自己給砸了，究其原因，開發(fā)商說(shuō)已入駐的商家失去了投資信心，選擇退鋪，所以沒(méi)錢經(jīng)營(yíng)下去，只有退場(chǎng)，所以砸了算了。
這在楊蕾看來(lái)，商業(yè)廣場(chǎng)利潤(rùn)下降、鋪面難售出，絕不僅僅只是電商沖擊導(dǎo)致的。她說(shuō)：“有相關(guān)數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)交易量占社會(huì)零售品消費(fèi)市場(chǎng)比重為12%-14%，也意味著仍有大量的人選擇在實(shí)體店消費(fèi)。可昆明商業(yè)地產(chǎn)已走到如此尷尬境地，肯定有多層次原因�！�
開發(fā)商一窩蜂 導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩
楊蕾說(shuō)，不只是昆明，包括西南地區(qū)乃至全國(guó)都存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的情況。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研此前也做過(guò)預(yù)判，昆明本地房地產(chǎn)平均去庫(kù)存時(shí)間不會(huì)低于兩年半，其中住宅去庫(kù)存的時(shí)間相對(duì)會(huì)短一些，一年多可完成；寫字樓一類，可能需要3-4年；商鋪去庫(kù)存時(shí)間就更長(zhǎng)，預(yù)計(jì)要6-7年。
楊蕾認(rèn)為，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高漲主要有幾方面原因：此前，國(guó)家限購(gòu)住宅，開發(fā)商轉(zhuǎn)身就去蓋商業(yè)樓宇，一窩蜂進(jìn)去，越建越多，過(guò)剩在所難免；其次，規(guī)劃存在問(wèn)題，城市規(guī)劃商業(yè)用地?cái)?shù)量過(guò)猛，有些區(qū)域周圍還沒(méi)有建住宅，就已經(jīng)規(guī)劃了商城或者寫字樓；還有就是互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的沖擊。
商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，都得以運(yùn)營(yíng)為先。楊蕾認(rèn)為，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須由好的企業(yè)團(tuán)隊(duì)去整體運(yùn)作，一些開發(fā)商急功近利，把整體切割成小鋪面來(lái)賣，以圖快速獲得現(xiàn)金流，可整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目四分五裂，顧客體驗(yàn)差，不愿光顧，長(zhǎng)此以往，退租、退鋪的局面自然就出現(xiàn)了。
“一個(gè)商場(chǎng)，必須贏造一種好的氣氛，讓顧客在其中有不一樣的體驗(yàn)。現(xiàn)在的商場(chǎng)就好比"養(yǎng)一個(gè)美女"，開發(fā)商卻只想把"美女"快點(diǎn)嫁掉，這種急功近利的行為，就不可能實(shí)現(xiàn)投資增值。市民跟進(jìn)買鋪面，風(fēng)險(xiǎn)很大�！睏罾僬f(shuō)。
未來(lái)，一大批靠切割賣鋪的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被淘汰后，一定會(huì)催生出另一批主題鮮明、個(gè)性獨(dú)特且體驗(yàn)豐富的項(xiàng)目來(lái)，比如兒童主題商業(yè)、書店主題商業(yè)等注重體驗(yàn)又充滿文化意味的商業(yè)地產(chǎn)。楊蕾認(rèn)為：“個(gè)人投資只有跟著這些會(huì)運(yùn)營(yíng)、懂打理的企業(yè)走，才有賺頭�！�
新小區(qū)大量臨街商鋪出售難出租難
都市時(shí)報(bào)記者走訪了昆明10余個(gè)近兩年內(nèi)交房的新小區(qū)，驚訝地發(fā)現(xiàn)：超過(guò)8成的小區(qū)臨街鋪面均存在“出售難、出租難”的情況。
以2015年3月交房的蘭亭上錦二期為例，一期與二期中間的春州路上臨街鋪面，交房一年來(lái)，僅零零散散地開了7家商鋪，以水果店、小賣部、菜店為主，而樓上、樓下剩余數(shù)十個(gè)門臉?lè)课匆娪腥私邮帧?
一家店鋪老板說(shuō)：“現(xiàn)在不管是買鋪還是租鋪?zhàn)錾猓L(fēng)險(xiǎn)都很大。如果直接把鋪面買過(guò)來(lái)，又怕新小區(qū)入住率不高，最后砸在手里；從別人手里租鋪?zhàn)錾�，租價(jià)權(quán)控制在人家手里，一年租金浮動(dòng)1%-5%，也難以承受，所以總體風(fēng)險(xiǎn)很大�！�
創(chuàng)業(yè)青年顧斌說(shuō)，現(xiàn)在線上線下“差距實(shí)在太大”。以天貓為例，一個(gè)商家入駐天貓只需要繳納一年3萬(wàn)或者6萬(wàn)的技術(shù)年費(fèi)，其余成本則是交易額傭金支出以及保證金。而線下，昆明一個(gè)商場(chǎng)普通位置60平方米商鋪，每月租金支出要達(dá)到10萬(wàn)—20萬(wàn)元不等，還不包括諸多流通環(huán)節(jié)、人力成本、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各類費(fèi)用。
“身邊初創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)要租辦公場(chǎng)所，首選小區(qū)住宅。畢竟，昆明各小區(qū)閑置空房很多，租金相對(duì)便宜。這樣一來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日子就更難過(guò)了�！鳖櫛笳f(shuō)。
【經(jīng)濟(jì)觀察】
云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師、教授徐光遠(yuǎn)認(rèn)為：
做商業(yè)地產(chǎn)重在運(yùn)作而不是炒作
原昆百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐表示，跟電商相比，實(shí)體零售業(yè)租金貴，流通成本、人力成本、營(yíng)銷成本都很高，這也直接導(dǎo)致價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
他認(rèn)為，未來(lái)的商業(yè)體會(huì)逐漸過(guò)渡到“綜合體驗(yàn)?zāi)Ｊ健�，零售在一個(gè)商場(chǎng)的比重會(huì)大幅下降，餐飲、休閑娛樂(lè)又大幅度提升�！艾F(xiàn)在你就能看到，在一個(gè)大型的商場(chǎng)里，除了有大量的餐館外，還有4D電影院、健身房、瑜伽館、美容院，甚至教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。這些都是電商做不了的，所以這方面的比重會(huì)持續(xù)增加�！泵酚镭S說(shuō)。
云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師、教授徐光遠(yuǎn)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)供求是個(gè)鐵律，供過(guò)于求，肯定要降價(jià)，“蓋房子需要人來(lái)住，如果人口數(shù)量不夠，蓋那些房子不等于就是閑置、空置，養(yǎng)老鼠嗎！我認(rèn)為，現(xiàn)在要放緩建設(shè)速度，把精力放在去庫(kù)存上面”。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，徐光遠(yuǎn)指出“運(yùn)營(yíng)必須大過(guò)炒作”。他舉了個(gè)例子：滇池路有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，把明星找來(lái)炒作幾次，明星走了，就冷落了，到頭來(lái)，明星們賺得盆滿缽滿，地產(chǎn)老板們還是虧得一塌糊涂。所以做商業(yè)地產(chǎn)，重在運(yùn)作，而不在于炒作。
（來(lái)源：都市時(shí)報(bào) 記者：王海濤）
