在當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)整體頹勢(shì)已然明顯，而萬達(dá)卻依然保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
據(jù)2015年萬達(dá)集團(tuán)半年工作會(huì)議和萬達(dá)商業(yè)首份半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年萬達(dá)集團(tuán)收入同比增長(zhǎng)18%，預(yù)計(jì)全年同比增長(zhǎng)超過20%，這種增速在全國(guó)千億級(jí)以上的超大型企業(yè)中非常少見。
其中，萬達(dá)商業(yè)上半年收入734.1億元，完成上半年計(jì)劃的101%，同比增長(zhǎng)12%；上半年租金收入70.2億元，完成上半年計(jì)劃的102%，同比增長(zhǎng) 33.3%，租金收繳率100%，繼續(xù)保持全球領(lǐng)先水平。租金增速遠(yuǎn)超收入增速，意味著萬達(dá)商業(yè)租金收入占利潤(rùn)的比重快速上升。未來一兩年內(nèi)，萬達(dá)商業(yè)租金收入就有望超過利潤(rùn)的50%，成為利潤(rùn)的主要來源，萬達(dá)商業(yè)也將實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)企業(yè)向服務(wù)型企業(yè)的轉(zhuǎn)變。
另外，還有一組數(shù)據(jù)值得注意。在消費(fèi)市場(chǎng)不景氣和線上消費(fèi)沖擊下，上半年萬達(dá)廣場(chǎng)客流9.24億人次，同比增長(zhǎng)27.8%，預(yù)計(jì)全年客流突破20億人次。這也實(shí)屬難得。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從萬達(dá)半年報(bào)來看，公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成效已經(jīng)初步顯現(xiàn)。而這其中，作為集團(tuán)核心管理層成員、萬達(dá)商業(yè)的主要負(fù)責(zé)人、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行總裁曲德君自然功不可沒。
在媒體面前一向低調(diào)的曲德君，在正式入圍“2015中國(guó)連鎖年度人物”之后，很是難得的接受了記者的獨(dú)家專訪。通過與他從輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、電商戰(zhàn)略、百貨調(diào)整以及創(chuàng)新文化等方面的深入交流，不難看出他對(duì)整個(gè)萬達(dá)商業(yè)未來的高瞻遠(yuǎn)矚與運(yùn)籌帷幄，更是凸顯出他對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)見和堅(jiān)守。
曲德君獲得“CCFA2015中國(guó)連鎖年度人物”并做了關(guān)鍵詞為"求變"的心得分享
“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
如今“轉(zhuǎn)型”二字不僅成為了企業(yè)發(fā)展的熱門詞匯，也成了企業(yè)發(fā)展的永恒話題，任何企業(yè)的發(fā)展都不是墨守陳規(guī)的，只有不斷適應(yīng)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變才能在這個(gè)大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代存活下來。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，萬達(dá)也再次處在了企業(yè)轉(zhuǎn)型期。
據(jù)了解，此次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的核心在于“輕資產(chǎn)”，在萬達(dá)內(nèi)部被稱為“第四次轉(zhuǎn)型”，且有了質(zhì)的變化：首先，前三次轉(zhuǎn)型，企業(yè)一直以房地產(chǎn)為主，此次直接轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主;其次，戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)生了本質(zhì)的變化，從中國(guó)一流企業(yè)轉(zhuǎn)向世界一流跨國(guó)企業(yè)，并形成商業(yè)、文化、金融三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。
眾所周知，萬達(dá)的這次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略是在去年年底提出的，是時(shí)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)在行業(yè)來講還是相當(dāng)不錯(cuò)的。為什么要在這個(gè)時(shí)候?qū)嵤⿵氐邹D(zhuǎn)型?對(duì)此，曲德君表示，既有大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的因素，也有萬達(dá)企業(yè)發(fā)展自身的實(shí)際原因。
曲德君告訴記者，用集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的話說，一方面是為了不受經(jīng)濟(jì)周期的影響。從2013年開始經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，雖然國(guó)家采取了一系列措施，但起色并不大，說明經(jīng)濟(jì)下滑規(guī)律性還在起主導(dǎo)作用，周期未結(jié)束。房地產(chǎn)又是典型的周期性行業(yè)，受周期性影響，樓市銷售逐漸降溫。萬達(dá)轉(zhuǎn)型后萬達(dá)商業(yè)將擺脫經(jīng)濟(jì)周期性的影響。
另一方面，萬達(dá)之所以選在此時(shí)轉(zhuǎn)型，主要也是為了獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。曲德君解釋道：“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從一個(gè)高速發(fā)展期過渡到了一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)新常態(tài)，之前公司采取的主要自己投資‘造城’，然后依靠銷售住宅、物業(yè)等再反哺商業(yè)的重資產(chǎn)模式顯然受到了掣肘。房地產(chǎn)銷售速度會(huì)放慢，很多住宅銷售情勢(shì)不好的三四線城市自然進(jìn)不去，在這種情況下萬達(dá)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴�！�
曲德君告訴記者，從萬達(dá)商業(yè)層面來講，用通俗的話說，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后將只建購(gòu)物中心。這樣一來，我們對(duì)于進(jìn)駐城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)就大大降低了。首先是拿地面積會(huì)大大縮小了，一般60至80畝就夠建設(shè)一個(gè)10萬平方米的購(gòu)物中心了;其次，只要人口達(dá)到40至50萬，萬達(dá)都可以進(jìn)入。體量規(guī)模的縮小，其發(fā)展速度自然會(huì)相應(yīng)的提升。
另外，由于拿地面積變小了，往往拿到的都是城市的核心地段，不僅項(xiàng)目的長(zhǎng)期健康發(fā)展具備了優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也縮短市場(chǎng)培育期。
據(jù)介紹，萬達(dá)今年將開業(yè)26個(gè)項(xiàng)目，增加持有物業(yè)面積超過500萬平方米。 2015年萬達(dá)持有物業(yè)面積將達(dá)到2500萬平方米，成為全球持有物業(yè)面積最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。輕資產(chǎn)模式實(shí)施后，萬達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展速度將翻倍增長(zhǎng)。2016年將達(dá)到56個(gè)，2017年65個(gè)，2018年70個(gè)以上，到2020年全國(guó)有望實(shí)現(xiàn)400至500個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。
此外，此次轉(zhuǎn)型也是萬達(dá)文化使然。萬達(dá)一直在發(fā)展中不斷求變，每次轉(zhuǎn)型對(duì)萬達(dá)而言不是急轉(zhuǎn)彎，而是經(jīng)過企業(yè)的長(zhǎng)期思考、有了清晰目標(biāo)后的主動(dòng)轉(zhuǎn)型。此次轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”后，萬達(dá)將只做購(gòu)物中心，其項(xiàng)目資金也由投資機(jī)構(gòu)投入，萬達(dá)來具體選址、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)，然后進(jìn)行利益分成。
創(chuàng)新電商發(fā)展模式
萬達(dá)既然要從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化成服務(wù)商，電子商務(wù)自然是繞不過的坎兒，而且電子商務(wù)將扮演很重要的角色。不僅如此，萬達(dá)還拉上了騰訊和百度，來共同打造飛凡網(wǎng)。
當(dāng)前單一渠道已現(xiàn)疲軟，增長(zhǎng)乏力是行業(yè)的常態(tài)，無論是線上還是線下，都試圖借力O2O進(jìn)行市場(chǎng)突圍，其實(shí)O2O的普及和帶動(dòng)無疑為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了積極正面影響，但真正將線上線下融合打通，并不像概念上那么簡(jiǎn)單。用曲德君的話說，目前市場(chǎng)上真正成熟的O2O商業(yè)模式還沒有出現(xiàn)。
對(duì)于盛行的O2O模式，曲德君有自己的理解。他說，“電子商務(wù)最初由一批專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人員利用新技術(shù)形成了一種模式，在起步之初由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的壁壘，具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，也吸引了大量資本的青睞。但當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)逐漸被大眾所掌握，實(shí)體商業(yè)紛紛互聯(lián)網(wǎng)化后，其純電商便失去了自身優(yōu)勢(shì)。其實(shí)無論是線上還是線下，以及線上+線下等，最終還是要回歸到消費(fèi)的產(chǎn)品與服務(wù)，離開了商品的消費(fèi)環(huán)境，所謂的產(chǎn)品與服務(wù)也就不存在了。”
也正因?yàn)榇�，飛凡網(wǎng)也一直都在探索中發(fā)展。據(jù)悉，飛凡網(wǎng)一期總投資額高達(dá)50億元人民幣，其中萬達(dá)持股70%，騰訊和百度各持股15%。飛凡網(wǎng)不同于其它電商，其主要是以大會(huì)員、積分、一卡通、大數(shù)據(jù)為支撐，為購(gòu)物中心及商戶提供支付、積分、營(yíng)銷的全業(yè)務(wù)管理服務(wù)，在互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境下，更高效精準(zhǔn)地把握每一個(gè)銷售機(jī)會(huì)。同時(shí)也能為消費(fèi)者提供找店、停車、排隊(duì)等體驗(yàn)式場(chǎng)景。飛凡網(wǎng)通過智能軟硬件解決方案，將建設(shè)新一代數(shù)字化購(gòu)物中心，為顧客的整個(gè)購(gòu)物過程，帶來最佳體驗(yàn)。
經(jīng)過摸索，萬達(dá)最終從自身的實(shí)際出發(fā)，在整合自身優(yōu)勢(shì)以及各方資源的情況下，形成了會(huì)員管理、積分聯(lián)盟、智能支付以及營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)四大管理平臺(tái)。未來，飛凡網(wǎng)將以這四大平臺(tái)作為支撐，進(jìn)一步加快“全服務(wù)”的落地，為消費(fèi)者帶去數(shù)字化時(shí)代的購(gòu)物新體驗(yàn)。
曲德君說，“我們要做的是把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入到實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中去，也就是實(shí)體商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，這其中不僅僅是萬達(dá)自己的購(gòu)物中心，未來更多的購(gòu)物中心，也將整合進(jìn)來，這是一個(gè)開放的社會(huì)化平臺(tái)�！�
在曲德君看來，O2O模式是要與實(shí)體商業(yè)緊密結(jié)合的，線上的發(fā)展只有依托線下實(shí)體商業(yè)，才能更靠譜、更接地氣。
在采訪中，記者也感受到了曲德君對(duì)自己事業(yè)的那份務(wù)實(shí)與執(zhí)著，以及對(duì)實(shí)體商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)前景的信心。
做足體驗(yàn)式業(yè)態(tài)
既然如此，為什么萬達(dá)進(jìn)入2015年以來會(huì)逐漸開始關(guān)閉其百貨門店，尤其是最近，40多家萬達(dá)百貨店遭遇集體閉店?對(duì)此，曲德君也作出了回應(yīng)。
曲德君透露，隨著購(gòu)物中心和電商的發(fā)展，中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和方式正發(fā)生著巨大變化，大型零售業(yè)態(tài)不可避免地會(huì)受到一些沖擊。個(gè)別萬達(dá)百貨店出現(xiàn)了虧損，對(duì)這些百貨店進(jìn)行調(diào)整是企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為。萬達(dá)百貨的調(diào)整將具體情況具體分析，因“店”制宜。
“第一，對(duì)適合大型零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的萬達(dá)廣場(chǎng)，我們將與業(yè)內(nèi)知名企業(yè)進(jìn)行合作，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)零售業(yè)態(tài)。第二，對(duì)不適合大型零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的萬達(dá)廣場(chǎng)，我們將對(duì)原百貨經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行重新劃分，引進(jìn)更適合萬達(dá)廣場(chǎng)需要的業(yè)態(tài)。第三，即使是沒有百貨業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)，也會(huì)保留一些深受消費(fèi)者喜愛的傳統(tǒng)百貨品類，如珠寶、化妝品、鞋類等。”曲德君表示。
據(jù)記者了解，其實(shí)在百貨店調(diào)整背后，萬達(dá)還有一些新的戰(zhàn)略舉措——轉(zhuǎn)型體驗(yàn)型業(yè)態(tài)。王健林在日前召開的中國(guó)企業(yè)家領(lǐng)袖峰會(huì)上也曾透露，其實(shí)萬達(dá)內(nèi)部從五年前就擬定了體驗(yàn)業(yè)態(tài)占50%的目標(biāo)。而在2014年，萬達(dá)重新修訂了體驗(yàn)業(yè)態(tài)的目標(biāo)：2015年年底之前，體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比60%�？磥砣f達(dá)早在去年就對(duì)百貨業(yè)態(tài)的大調(diào)整做了布局。
只是如何在短時(shí)間內(nèi)做實(shí)體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，則成了考驗(yàn)萬達(dá)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的一道難題，而萬達(dá)商業(yè)與蘇寧云商的合作似乎揭開了一層面紗。
根據(jù)萬達(dá)商業(yè)和蘇寧云商的協(xié)議，蘇寧易購(gòu)云店等品牌將進(jìn)入已開業(yè)或即將開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，雙方確定的首批合作項(xiàng)目為40個(gè)。從2016年開始，雙方將根據(jù)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)情況每年確定成批合作項(xiàng)目，萬達(dá)商業(yè)可根據(jù)蘇寧云商需求定制規(guī)劃設(shè)計(jì)。
曲德君表示，萬達(dá)與蘇寧合作不是實(shí)力的累加，完全是互相用各自的長(zhǎng)處去補(bǔ)對(duì)方的短板。比如蘇寧云商通過這幾年的發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)了線上線下互動(dòng)、高度融合的新商業(yè)模式，開拓了自己的品牌——蘇寧云店，傳統(tǒng)的蘇寧電器等商業(yè)品牌也實(shí)現(xiàn)了線上線下的融合，這種新型商家正是目前萬達(dá)商業(yè)需要的。未來在萬達(dá)經(jīng)營(yíng)的商家都能實(shí)現(xiàn)線上線下融合，不論是互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)，還是商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，這是萬達(dá)所追求的，蘇寧云店是一個(gè)很好的引領(lǐng)。
同時(shí)，處在轉(zhuǎn)型期的蘇寧，此時(shí)需要龐大的實(shí)體店面資源，萬達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)擁有廣泛的實(shí)體店面資源，這也是蘇寧所看中的。
另外，萬達(dá)廣場(chǎng)作為城市商業(yè)中心，有著極其穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)和日益增長(zhǎng)的客流，2015年上半年，萬達(dá)廣場(chǎng)總客流比去年上半年增長(zhǎng)了28%，即使去掉新開業(yè)店的因素，每一個(gè)廣場(chǎng)的客流增長(zhǎng)也超過兩位數(shù)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行的情況下，客流能保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，這種穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)對(duì)于蘇寧云商也是一種保障。
一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)巨頭，一個(gè)是零售業(yè)巨頭，兩者的合作，萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)優(yōu)化，蘇寧找到了轉(zhuǎn)型載體，此次雙巨頭合作無論對(duì)哪一方來說都是一個(gè)雙贏之舉。
事實(shí)上，在電商越來越被消費(fèi)者接受的同時(shí)，O2O線上線下融合鏈接、商場(chǎng)推出體驗(yàn)式門店等經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)是被業(yè)內(nèi)看作是未來的發(fā)展方向，而體驗(yàn)式購(gòu)物更是被視為未來實(shí)體商業(yè)發(fā)展的方向之一。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，萬達(dá)可能還會(huì)加大吃喝玩樂等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的布局，尤其是餐飲和兒童娛樂業(yè)態(tài)。
不難看出，萬達(dá)的發(fā)展一直在變中求穩(wěn)，穩(wěn)中求變，腳踏實(shí)地地在前進(jìn)，這其實(shí)也是萬達(dá)核心管理層的管理態(tài)度。
創(chuàng)新成為一種文化
作為企業(yè)的核心管理者，曲德君一再?gòu)?qiáng)調(diào)執(zhí)行力的重要性，他說，“創(chuàng)新是萬達(dá)文化中最根本最重要的文化，而強(qiáng)有力的執(zhí)行力，又是創(chuàng)新的重要保障�！�
一個(gè)企業(yè)有更高的目標(biāo)和創(chuàng)新的精神固然是好事，但如果沒有強(qiáng)大的執(zhí)行力，創(chuàng)新也只能是紙上談兵�？v觀萬達(dá)20多年的發(fā)展，貫穿其中的便是“創(chuàng)新”二字，歷經(jīng)四次轉(zhuǎn)型且每次轉(zhuǎn)型都讓萬達(dá)發(fā)展邁上了一個(gè)新臺(tái)階。
1993年第一次轉(zhuǎn)型，由地方企業(yè)轉(zhuǎn)向全國(guó)性企業(yè)。走出大連，邁進(jìn)廣州開發(fā)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，萬達(dá)大規(guī)模走向全國(guó)。
2000年第二次轉(zhuǎn)型，由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)不穩(wěn)定，從企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的角度，萬達(dá)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。
2006年第三次轉(zhuǎn)型，從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)。圍繞不動(dòng)產(chǎn)，萬達(dá)進(jìn)入了文化、旅游等其他產(chǎn)業(yè)。
曲德君說，“在萬達(dá)，無論是一種模式還是一個(gè)具體創(chuàng)新項(xiàng)目，一旦確定下來，就會(huì)形成具體概念，再由概念轉(zhuǎn)化為具體目標(biāo)，而目標(biāo)最終將被轉(zhuǎn)化為具體計(jì)劃，對(duì)于萬達(dá)來說計(jì)劃是很嚴(yán)肅的事情，是不可動(dòng)搖的，這也是萬達(dá)具體執(zhí)行力的一種體現(xiàn)。在萬達(dá)是不存在確定下來的事情，又干不下去的可能的�！鼻戮f道。
的確，曲德君給記者展示的一份萬達(dá)項(xiàng)目開業(yè)計(jì)劃表顯示，計(jì)劃表2015年到2016年詳細(xì)的項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間已精確到幾月幾日，甚至2017年的計(jì)劃也在其中，但2017年的計(jì)劃將來可能會(huì)有小范圍調(diào)整。
曲德君告訴記者，萬達(dá)每一個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)都有具體時(shí)間，且這個(gè)時(shí)間是不能隨意改變的。據(jù)介紹，2015年的計(jì)劃早在2014年就已確定，開業(yè)時(shí)間基本定在每周的周五，一般會(huì)有一到兩個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)。
一個(gè)企業(yè)往往不缺少創(chuàng)新的精神，缺乏的往往是執(zhí)行力，甚至一些企業(yè)的目標(biāo)永遠(yuǎn)停留在了目標(biāo)的層面。萬達(dá)之所以有今天的成績(jī)，不僅僅是其具備創(chuàng)新精神，更重要是其具備強(qiáng)大的執(zhí)行力。
曲德君憑借著自己超強(qiáng)的管理與執(zhí)行能力，以及務(wù)真求實(shí)的工作態(tài)度，為萬達(dá)的發(fā)展加油助力。
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