在剛剛發(fā)布的胡潤(rùn)百富榜中，王健林家族以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)力壓馬云家族，占據(jù)榜首。近一年來(lái)，橫跨地產(chǎn)、文化等諸多領(lǐng)域的萬(wàn)達(dá)帝國(guó)，在被資本市場(chǎng)接納之后迎來(lái)爆發(fā)，王健林財(cái)富規(guī)模達(dá)到2200億元，較上一年增長(zhǎng)52%。
不過(guò)，首富也有煩惱。處在轉(zhuǎn)型期的萬(wàn)達(dá)，并不被所有人理解。一篇言辭激烈的質(zhì)疑文章在社交網(wǎng)絡(luò)廣泛傳播，文章抨擊萬(wàn)達(dá)負(fù)債高企，現(xiàn)金流緊張，作為“首富”的王健林其實(shí)是“首負(fù)”，其中一條重要論據(jù)是萬(wàn)達(dá)正低價(jià)“拋售”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)(03699.HK)10月15日發(fā)布的公告顯示，萬(wàn)達(dá)與關(guān)聯(lián)的私募基金萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普訂立協(xié)議，轉(zhuǎn)讓阜陽(yáng)潁泉、濱州、煙臺(tái)、營(yíng)口鲅魚(yú)圈、連云港五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司股權(quán)，代價(jià)約1.58億元。
這就是質(zhì)疑者所言的“拋售”，然而，質(zhì)疑的聲音卻伴隨著嚴(yán)重的誤解。如果不是對(duì)萬(wàn)達(dá)近一年來(lái)的資本運(yùn)作有持續(xù)深入的關(guān)注，很難明白這些交易對(duì)于萬(wàn)達(dá)的意義。
萬(wàn)達(dá)公告全稱為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議”，這是萬(wàn)達(dá)正在大力推進(jìn)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的必要環(huán)節(jié)。并且，這不是萬(wàn)達(dá)首次發(fā)布類似公告。早在8月25日，萬(wàn)達(dá)就已經(jīng)開(kāi)始與萬(wàn)達(dá)穩(wěn)酬系列基金進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)層面的轉(zhuǎn)讓，截至目前，已轉(zhuǎn)讓三筆，涉及15個(gè)項(xiàng)目。這三筆交易情況如下表——
萬(wàn)達(dá)需要輕資產(chǎn)化的并不止這15個(gè)項(xiàng)目。在王健林的計(jì)劃里，經(jīng)歷一個(gè)過(guò)渡期之后，今后每一個(gè)新增的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都將采用輕資產(chǎn)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在消化掉自有土地儲(chǔ)備之后，萬(wàn)達(dá)將完成去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)變?yōu)橐患逸p盈的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃和運(yùn)營(yíng)公司。
可以想見(jiàn)的是，今后類似的股權(quán)交易安排，將成為常態(tài)。
輕資產(chǎn)是王健林正在大力推進(jìn)的萬(wàn)達(dá)第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。其核心思想是，徹底告別依賴銷售型現(xiàn)金流支持商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)模式，引入外部資金參與拿地和工程投資，萬(wàn)達(dá)主要負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理。關(guān)于如何引入外部資金，萬(wàn)達(dá)做了很多探索，比如與金融機(jī)構(gòu)合作、與萬(wàn)科等大型房企合作、眾籌以及在條件成熟的情況下發(fā)行REITs等。
只有資產(chǎn)變輕之后，萬(wàn)達(dá)才能獲得它想要的擴(kuò)張速度。王健林打算在未來(lái)十年內(nèi)開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中的絕大多數(shù)，尤其是一些位于三四線城市的項(xiàng)目，將在輕資產(chǎn)的框架下呈現(xiàn)。
去年底戰(zhàn)略控股快錢之后，萬(wàn)達(dá)打開(kāi)了金融創(chuàng)新的大門。今年6月，萬(wàn)達(dá)通過(guò)快錢平臺(tái)發(fā)起兩次“眾籌”，這是國(guó)內(nèi)首次以商業(yè)地產(chǎn)為主題的眾籌。萬(wàn)達(dá)募得數(shù)十億元資金，加上金融機(jī)構(gòu)的跟投，總共籌集資金超過(guò)100億元。
利用這筆錢，萬(wàn)達(dá)注冊(cè)在上海的財(cái)富管理公司與萬(wàn)達(dá)控股的快錢金融合作成立萬(wàn)達(dá)穩(wěn)酬基金，萬(wàn)達(dá)穩(wěn)酬又注冊(cè)成立了四支子基金，分別為萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升、萬(wàn)達(dá)穩(wěn)余、萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普、萬(wàn)達(dá)穩(wěn)欣。其中，前三支基金已經(jīng)承載了15個(gè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)任務(wù)，將累計(jì)為萬(wàn)達(dá)投資超過(guò)130億元，后續(xù)萬(wàn)達(dá)穩(wěn)欣基金的交易安排也將很快出爐。
通過(guò)交易，這些基金成為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的股東，并負(fù)責(zé)后續(xù)的資金投入�；鸺捌浔澈蟮耐顿Y人，按協(xié)議約定享有投資收益，主要由租金收入和物業(yè)增值收入兩部分構(gòu)成。萬(wàn)達(dá)則獲得建設(shè)過(guò)程以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程的管理收入、租金收入的分成以及品牌授權(quán)收益。
值得注意的是，這并不是簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，這些輕資產(chǎn)化了的項(xiàng)目并沒(méi)有脫離萬(wàn)達(dá)的范疇。輕資產(chǎn)合作是有期限的，最長(zhǎng)達(dá)7年，在三年后，可選擇通過(guò)REITs或其他方式上市來(lái)退出，或者萬(wàn)達(dá)也可以回購(gòu)，或者由其他第三方收購(gòu)。這意味著，雖然是股權(quán)形式的交易，但這是一種類債權(quán)的資本運(yùn)作。
萬(wàn)達(dá)公告也強(qiáng)調(diào)，雖然項(xiàng)目交易到基金旗下，成為基金的附屬公司，但是按照香港的會(huì)計(jì)法則，項(xiàng)目公司仍將作為萬(wàn)達(dá)的附屬公司入賬以及合并報(bào)表。
一位香港金融界人士對(duì)界面新聞?dòng)浾咧赋觯骸氨砻嫔线@是股權(quán)轉(zhuǎn)移，但其實(shí)只是一種抵押方式，從會(huì)計(jì)的角度看還是一個(gè)債，投資條款中明確了實(shí)際控制權(quán)和真實(shí)的產(chǎn)權(quán)歸屬不變。”
好處是，通過(guò)這樣的操作，更多資本介入到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的擴(kuò)張。而隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量的爆發(fā)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理服務(wù)的收入也將成倍增加，上市公司的收入結(jié)構(gòu)將被徹底改造，而負(fù)債率卻能得到有效控制，王健林再也不用擔(dān)心地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)萬(wàn)達(dá)產(chǎn)生不利影響。
長(zhǎng)期以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在股價(jià)上的表現(xiàn)不夠理想，投資者最主要的擔(dān)心，在于萬(wàn)達(dá)的模式比較傳統(tǒng)。但這一刻板的印象，將在未來(lái)幾年內(nèi)被完全顛覆。目前，萬(wàn)達(dá)僅僅完成十余個(gè)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)化，離王健林的預(yù)期目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)。
在這些大背景下，質(zhì)疑者認(rèn)為萬(wàn)達(dá)在拋售這些項(xiàng)目，無(wú)疑太過(guò)于片面了。
�。�界面高級(jí)記者秦小東）
