消費(fèi)需求、習(xí)慣、結(jié)構(gòu)的變化，讓傳統(tǒng)商業(yè)面臨很大挑戰(zhàn)，尤其對(duì)于集合強(qiáng)勢(shì)品牌的高端商業(yè)來(lái)說(shuō)調(diào)整難度更大。在華貿(mào)中心創(chuàng)始人、北京國(guó)華置業(yè)公司董事長(zhǎng)房超看來(lái)，供方平臺(tái)發(fā)生變化之后需要重新詮釋商業(yè)內(nèi)涵，商業(yè)終極目標(biāo)應(yīng)該是“打造和引領(lǐng)生活方式”。北京華貿(mào)中心主力店SKP（原新光天地）百貨在品牌調(diào)整時(shí)難度很高，說(shuō)服奢侈品牌非常不容易，但商業(yè)需要有前瞻性，能代表中國(guó)零售業(yè)發(fā)展水平的項(xiàng)目尤其要勇于革新。
平臺(tái)效應(yīng)改變商圈
SKP百貨出現(xiàn)以前，北京與上海的高端商業(yè)發(fā)展仍有很大差距，尤其在國(guó)際一線品牌的引進(jìn)方面，北京一般并非首選城市。房超認(rèn)為，在北京SKP發(fā)展成熟成為全國(guó)的高端商業(yè)地標(biāo)后，不僅改變了國(guó)際一線品牌對(duì)北京商業(yè)市場(chǎng)的態(tài)度，也提升了北京商業(yè)的國(guó)際化水平。
談到北京SKP今年的改變，房超說(shuō)，很需要勇氣。奢侈品牌一向強(qiáng)勢(shì)，能說(shuō)服每一個(gè)品牌相當(dāng)不容易。從年度銷售業(yè)績(jī)上來(lái)看，北京SKP近年增長(zhǎng)勢(shì)頭依然迅猛，正朝著百億目標(biāo)沖刺。這個(gè)階段投入巨額資金優(yōu)化調(diào)整，說(shuō)明項(xiàng)目在進(jìn)行有前瞻性的改變，以不斷注入新活力，從而保持增長(zhǎng)。今年上半年，在仍有樓層封閉式改造的情況下，北京SKP仍有3.8%的銷售增長(zhǎng)。
電商的出現(xiàn)不僅改寫(xiě)了零售業(yè)格局，更改變了消費(fèi)者的需求、習(xí)慣、支付方式。房超說(shuō)，每個(gè)國(guó)家零售業(yè)發(fā)展中都會(huì)出現(xiàn)對(duì)行業(yè)未來(lái)、生活方式帶來(lái)沖擊甚至危機(jī)感的新生事物。這就要求實(shí)體商業(yè)的供方平臺(tái)不斷發(fā)生變化，也鞭策經(jīng)營(yíng)者不斷思考如何提升平臺(tái)，通過(guò)平臺(tái)改變整個(gè)商圈，引導(dǎo)消費(fèi)者的習(xí)慣，改變消費(fèi)者的感受。
商業(yè)內(nèi)涵不應(yīng)有差距
從2003年北京華貿(mào)中心啟動(dòng)到2007年建成、投入運(yùn)營(yíng)，迅速成為北京商業(yè)地標(biāo)，直接推動(dòng)北京CBD東擴(kuò)。商業(yè)定位層級(jí)很多，華貿(mào)的目標(biāo)是做有國(guó)際化水平、很有特色的頂端部分。2011年開(kāi)始，華貿(mào)主力店北京SKP連續(xù)四年蟬聯(lián)全國(guó)年度銷售額最高、最賺錢(qián)的高端百貨。華貿(mào)寫(xiě)字樓名列中國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓第二，德意志銀行、渣打銀行、澳新銀行、蒙特利爾銀行等260多家跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)及行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)入駐，華貿(mào)樓宇經(jīng)濟(jì)每年產(chǎn)生利稅稅源大約80億元。
房超表示，供方平臺(tái)的想法很重要，不同城市的商業(yè)項(xiàng)目不應(yīng)千篇一律，但秉承的理念、標(biāo)準(zhǔn)和圍繞消費(fèi)者詮釋的商業(yè)內(nèi)涵不應(yīng)該有差距。房超說(shuō)，華貿(mào)中心第二個(gè)項(xiàng)目選址惠州，初期考察時(shí)這里的寫(xiě)字樓品質(zhì)一般，因?yàn)槿笔Х諊k公群體也很隨意�！澳銜�(huì)看到他們有提著盒飯走到大樓里的，還有穿著拖鞋的，著裝也很休閑。在惠州做與北京華貿(mào)中心同水平的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，看似很有壓力，但惠州城市發(fā)展本身基礎(chǔ)很好，只是平臺(tái)作用沒(méi)有發(fā)揮，也沒(méi)有引導(dǎo)消費(fèi)群體改變。”在房超看來(lái)，惠州在珠三角地區(qū)有很好的城市規(guī)劃、自然資源、產(chǎn)業(yè)集群。按照國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)，人口達(dá)到100萬(wàn)就是大城市，惠州人口數(shù)量已過(guò)百萬(wàn)級(jí)，是很有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�。考慮到市場(chǎng)需求，與北京華貿(mào)寫(xiě)字樓相比，惠州華貿(mào)寫(xiě)字樓規(guī)模做了適當(dāng)縮減。目前，惠州華貿(mào)寫(xiě)字樓租金水平與廈門(mén)、廣州基本相同，整個(gè)惠州華貿(mào)中心項(xiàng)目被譽(yù)為“珠三角新地標(biāo)”。讓房超最為欣慰的是，“來(lái)這里上班的人在有品質(zhì)感后會(huì)逐漸被氛圍引導(dǎo)，穿著拖鞋、拎著盒飯的情況也不會(huì)再出現(xiàn)了。在惠州華貿(mào)中心工作，甚至成為了一種身份的象征”。
商業(yè)地產(chǎn)的屬性決定了這個(gè)領(lǐng)域里需要高投入，收益周期長(zhǎng)，沒(méi)有快錢(qián)。在北上廣深選址困難后，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于二三線城市抱著冒進(jìn)的想法，低端同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，向市場(chǎng)提供不符合需求和期許的項(xiàng)目。而惠州華貿(mào)中心的成功經(jīng)驗(yàn)表明，二三線城市本身同樣需要高品質(zhì)的項(xiàng)目。
好商業(yè)不過(guò)剩
十年來(lái)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，在房超看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在“量”上的確有了飛躍，但在“質(zhì)”上沒(méi)有得到太多提升。多個(gè)城市的行業(yè)數(shù)據(jù)也表明，近兩年新建商業(yè)物業(yè)庫(kù)存很高，能完成高品質(zhì)招商、成功運(yùn)營(yíng)的寥寥無(wú)幾。
面對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶來(lái)的無(wú)序開(kāi)發(fā)，他感到無(wú)奈又惋惜。房超說(shuō)，行業(yè)里很多人在講商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)變成一片紅海，但過(guò)剩的是盲目進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域中的無(wú)特色項(xiàng)目，一些能代表中國(guó)零售業(yè)發(fā)展水平的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍很稀缺。他認(rèn)為，千篇一律的同質(zhì)化項(xiàng)目最終都有可能成為城市垃圾，而為這些項(xiàng)目埋單的成本高昂。在下一步城市化發(fā)展中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在新常態(tài)下從量變轉(zhuǎn)換到質(zhì)變。
房超身上肩負(fù)著“對(duì)城市負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)歷史負(fù)責(zé)”的使命感，他始終相信不同城市中的不同消費(fèi)群體都有對(duì)美好、品質(zhì)生活的共同追求，在需求同步的前提下，就應(yīng)該去創(chuàng)新開(kāi)發(fā)以“打造和引領(lǐng)生活方式”為終極目標(biāo)的商業(yè)物業(yè)。
（北京商報(bào)記者 劉宇）
