“未來3到5年，中糧要做20個大悅城”，大悅城地產(chǎn)關(guān)于未來商業(yè)發(fā)展規(guī)模的計劃，在2015年中期業(yè)績會上被多次提及。
據(jù)大悅城方面8月25日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年大悅城的收入共計22.2億元，同比下降26%。
對此，中糧大悅城主席周政表示，由于大悅城綜合體項目在注資之初可售性物業(yè)就已處于收尾階段，銷售物業(yè)資源都比較少。
不過周政透露，按照未來大悅城的配比原則，將來大悅城綜合體60%-65%是銷售型的，包括住宅、酒店或者公寓、寫字樓；同時40%-35%左右是持有。
據(jù)了解，大悅城于去年新增了兩個項目，其中，上海大悅城二期那部分是銷售型物業(yè)，可售的資源有82萬平方米，項目預(yù)計于今年圣誕節(jié)入市銷售。
同時，據(jù)周政透露，雖然未來可售性物業(yè)的銷售是資金來源渠道之一，但未來大悅城還是會重點支持持有商業(yè)物業(yè)的投資，關(guān)注持有物業(yè)租金的持續(xù)成長，因為“自身造血對資金的支持也很重要”。
當然，除依靠自身努力去拓展外，通過尋求合作伙伴、并購及輕資產(chǎn)輸出也是大悅城不二選擇。
業(yè)績會上，中糧大悅城執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石指出，根據(jù)前幾年商業(yè)地產(chǎn)競爭的態(tài)勢來看，有一些企業(yè)的有些項目發(fā)展至今經(jīng)營起來已經(jīng)很困難，而這也為大悅城提供了一個很好的并購機會。
除了并購外，第二個是合作開發(fā)的模式，即下一步也會引進其它的一些投資機構(gòu)；第三個是通過更少股權(quán)比例的投入實現(xiàn)輕資產(chǎn)，比如說資產(chǎn)的配比占到百分之二三十，通過這些來尋找市場的一些機會，穩(wěn)健的同時盡快推動大悅城的擴張。
另于業(yè)績會上，關(guān)于中糧地產(chǎn)與大悅城平臺定位再次被提及。周政還是明確大悅城是商業(yè)平臺而中糧地產(chǎn)是住宅平臺，身為兩平臺統(tǒng)帥，其會督促不競爭協(xié)議的落實。至于深圳大悅城，周政透露，雖然項目是中糧地產(chǎn)的城市更新項目，但是未來深圳大悅城商業(yè)部分大悅城地產(chǎn)會介入。
此外，談及中糧集團的混合制改革，周政稱，按照國資委對中糧集團的要求，中糧方面也在積極探索一些方案，這些方案是需要給國資委審批的，有了進一步的進展之后，再對外披露。但就目前的情況來看，對大悅城地產(chǎn)公司來說，是沒有任何負面的影響�；旌纤兄频母母�，包括引入的投資者等都在積極準備方案。
以下為大悅城地產(chǎn)2015年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：大悅城上半年銷售收入同比有減少，請問未來大悅城怎么樣在商業(yè)定位下找到更多可售物業(yè)來提高銷售收入？
周政：大悅城是綜合體，因此項目在注資之初，其銷售物業(yè)就已經(jīng)處在一個收尾的階段，比如西單大悅城、朝北大悅城、天津大悅城，它的銷售物業(yè)資源都比較少。但按照未來大悅城的配比原則，將來大悅城綜合體60%-65%是銷售型的，包括住宅、酒店或者公寓、寫字樓。同時40%-35%左右是持有。
需要補充的是，大悅城去年已經(jīng)拓展了兩個項目，包括上海大悅城二期那部分是銷售型物業(yè)，可售的資源有82萬平米，對未來持續(xù)支持大悅城銷售結(jié)算資源打下了一個基礎(chǔ)。
同時，大悅城發(fā)展的戰(zhàn)略是通過一個綜合體的模式來發(fā)展的，因此在一線、二線城市選擇項目的時候也會著重考慮這個比重問題。
另外，因為未來3到5年，中糧要做20個大悅城，而在發(fā)展所需的資金來源上，除了公司的債權(quán)、股權(quán)融資之外，自身的造血也是很重要的方面。所以未來大悅城還是會重點支持持有商業(yè)物業(yè)的投資，關(guān)注持有物業(yè)租金的持續(xù)成長。
現(xiàn)場提問：未來大悅城可能會引入各種基金等伙伴，能否具體介紹一下大悅城的擴張路徑是怎樣的？會更多的走收購擴張路徑嗎？
韓石：有關(guān)大悅城的快速發(fā)展路徑，我想有兩個方面，第一個就是做好現(xiàn)有大悅城的運營，堅持大悅城現(xiàn)在的定位，即定位18到35歲新興的中產(chǎn)階級年輕的消費者。
第二個是從差異化的運營到品牌的組合，過去大悅城的零售、餐飲和休閑娛樂占比分別是5：3：2，現(xiàn)在是4：3：3的比例，會從這個比例上堅持差異化和客戶的細分和體驗。
第三個是堅持創(chuàng)新，下一步會重點思考線上線下的創(chuàng)新，對于大數(shù)據(jù)指導商業(yè)運營這一塊要堅持。
第四個是堅持為會員和消費者服務(wù)，不斷提升大悅城的美譽度，大悅城有100多萬會員，這是大悅城寶貴的財富。
另外，從大悅城下一步的發(fā)展來講，是希望能夠在穩(wěn)健的同時有一個快速的發(fā)展，過去基本從拿地到規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)，到整個開業(yè)運營都由自己操刀。
但從今后不排除從收購、并購現(xiàn)有的企業(yè)的可能。根據(jù)前幾年商業(yè)地產(chǎn)競爭的態(tài)勢來看，有一些企業(yè)的有些項目發(fā)展至今經(jīng)營起來已經(jīng)很困難，而這也為大悅城提供了一個很好的并購機會。
除了并購外，第二個是合作開發(fā)的模式，即下一步也會引進其他的一些投資機構(gòu)。第三個是通過更少股權(quán)比例的投入實現(xiàn)輕資產(chǎn)，比如說資產(chǎn)的配比占到百分之二三十，通過這些來尋找市場的一些機會，穩(wěn)健的同時盡快推動大悅城的擴張。
現(xiàn)場提問：上半年大悅城拿了兩塊地，下半年公司拿地的策略會是怎么樣？
周政：我們基本還是堅守在一線城市的副中心、二線城市的中心區(qū)，當然三線城市經(jīng)濟發(fā)達的、集聚能力強、人均購買力比較強的地區(qū)也會非常關(guān)注。這方面我們有幾個項目在跟蹤，目前因為這些項目還在跟蹤之中，不便于披露太多的細節(jié)。
除了走直接拿地擴張路徑外，未來我們也會充分發(fā)揮中糧大悅城在商業(yè)方面專業(yè)化的能力，通過合作來發(fā)展。大悅城在商業(yè)方面有團隊，尤其是在創(chuàng)新方面，大悅城的團隊還是有比較好的基礎(chǔ)的，因此從這方面來說，可能未來大悅城商業(yè)發(fā)展還有相當一部分是尋求合作。
已經(jīng)有很多同業(yè)主動來找我們合作，換而言之，同業(yè)主也認為大悅城這種面對18歲到35歲的新興中產(chǎn)階級的定位，未來還是有較大發(fā)展空間的。
現(xiàn)場提問：您在中糧地產(chǎn)、中糧大悅城兩個平臺都有兼一定的職位，請您簡單介紹一下，未來中糧大悅城和中糧地產(chǎn)兩個平臺的界限具體如何區(qū)分？深圳的大悅城未來具體發(fā)展形式會是怎樣的？
周政：在上市之初，中糧集團就有一個不競爭的承諾，兩個上市公司各有各的定位，大悅城地產(chǎn)公司重點是以商業(yè)綜合體為發(fā)展戰(zhàn)略，中糧地產(chǎn)是以住宅地產(chǎn)為主，所以兩個發(fā)展戰(zhàn)略還是比較清晰的。在整個運作管理中是沒有矛盾，互相是不競爭的。
深圳大悅城是一個城市更新的項目，目前還處在舊改過程中，這個項目的權(quán)屬原來在中糧地產(chǎn)。未來可能是兩家合作來做，不會競爭，這一點我們是堅守承諾。深圳大悅城商業(yè)部分大悅城地產(chǎn)會介入。
另外，對于中糧來說，如果兩個主席，那可能有兩個想法，但現(xiàn)在我兩邊都能協(xié)調(diào)，會親自落實集團內(nèi)部不競爭協(xié)議。
現(xiàn)場提問：重組方面，中糧集團可能有哪些方面的業(yè)務(wù)重組？可以分享一下現(xiàn)在的改革進度是怎么樣的嗎？在A股的波動下，會不會影響國企改革的步伐？
周政：可能國內(nèi)A股市場對中糧關(guān)注的比較多，中糧是國資委重點的改革試點企業(yè)，目前正在積極探索，中糧肉食、我買網(wǎng)等等都進行了混合所有制改革了，就包括中糧地產(chǎn)也在積極的探索。
按照國資委對中糧集團的要求，中糧方面也在積極探索一些方案，這些方案是需要給國資委審批的，有了進一步的進展之后再對外披露。但就目前的情況來看，對大悅城地產(chǎn)公司來說，是沒有任何負面的影響�；旌纤兄频母母铮ㄒ氲耐顿Y者等都在積極準備方案。
現(xiàn)場提問：大悅城方面目前怎么看商業(yè)市場的競爭格局？
吳錚：說到商業(yè)地產(chǎn)，的確是競爭最激烈，壓力最大的一個行業(yè)。有兩個方面的壓力，第一個壓力是同質(zhì)化，供應(yīng)量很大，第二個壓力是電商。
但大悅城會把商業(yè)的趨勢發(fā)展分成四個階段，第一個階段是百貨，百貨一定會死，為什么？因為它是以買為目的，以賣東西為目的的一定會被電商替代，因為電商效率更高。
第二階段是傳統(tǒng)的購物中心，就是吃喝玩樂、看電影、滑冰，它的問題是什么？大品牌，小購物中心，就是品牌很強勢，擠壓得你租金很難受，同時大家都差不多，誰離我近我去哪兒，沒有特點。現(xiàn)在大量的房地產(chǎn)開發(fā)商包括很多的項目都處在這個階段。如果大悅城還在這個階段，我們也活不過去。
所以大悅城通過創(chuàng)新，基于消費者的需求，進入第三階段和第四階段。什么是第三階段？第三階段的核心就是一定要找出讓消費者到我這兒來的理由，實體店的核心是體驗。
最重要是第四階段，叫應(yīng)對電商，平臺化。大悅城還是通過實體的方法，通過線下的APP，共同來形成黏性，以此來留住消費者。
�。▉碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng)）
