商鋪應(yīng)該開在什么地方？

　　簡單粗暴地回答：就是人多、人多、人多！

　　“要素”、“準(zhǔn)則”們玩不轉(zhuǎn)了

　　精細(xì)一點(diǎn)來說：商圈規(guī)模、交通設(shè)施、租金成本等諸多要素需要“綜合分析”。

　　邏輯上，商業(yè)選址是根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境及其預(yù)測，綜合多種影響因素，分析出合理的商業(yè)區(qū)位候選，再由經(jīng)營者決定地點(diǎn)。

　　不過，這些籠統(tǒng)的原則實(shí)際上很難化為操作經(jīng)驗，網(wǎng)絡(luò)上火熱的帖子反復(fù)提及的家樂福、沃爾瑪?shù)倪x址圣經(jīng)，基本是要素組合的翻版。理論紛呈，要素眾多，然而在實(shí)際操作中往往并沒有什么卵用。更多中國的商業(yè)選址還是依靠個人經(jīng)驗和直覺。

　　關(guān)于商業(yè)選址的“幾大要素”、“黃金準(zhǔn)則”，以及諸如此類的條條框框，你確定真能學(xué)(kan)以(bu)致(ming)用(bai)？

　　從廣場舞布局看商業(yè)選址？

　　一本不正經(jīng)地推出“廣場舞指數(shù)”，作為判斷商鋪選址的直觀依據(jù)，是不是嘩眾取寵的玩笑，且看下面的解讀：

　　1人氣

　　廣場舞規(guī)模與商圈周邊客流量成正比，廣場駐足吸引人氣;商業(yè)的本質(zhì)是人的聚集，干道商業(yè)必死無疑，理由就是沒有駐足的地方，看似車流量大，有的干道商業(yè)能存活是因為有廣場駐足聚人氣作為填補(bǔ)。

　　在重慶，觀音橋步行街的地位堪比第五大道之于紐約、香榭麗舍大街之于巴黎，同時也是城市的社會活動中心。這一地塊曾是重慶荒涼的邊緣地帶，如今的繁華盛況早已今非昔比，而其轉(zhuǎn)折則來源于龍湖北城天街的進(jìn)駐。西部第一商圈的名頭不負(fù)眾望，商圈內(nèi)廣場舞的規(guī)模宏大，最多時跳舞的人能占據(jù)近半個廣場。

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　　重慶觀音橋步行街的跨年廣場舞，人山人海

　　2類型

　　通過廣場舞類型可對周邊客流類型進(jìn)行初判：

　　商鋪的市場定位不同，吸引的目標(biāo)顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。正如同樣是廣場舞，不同城市、甚至不同區(qū)域都有差異。例如上海南京路與北京來福士，就畫風(fēng)大不同!

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　　3成熟度

　　廣場舞聚集之處，周邊一定有成熟的居住區(qū)，有穩(wěn)定的消費(fèi)群。

　　在商業(yè)選址的標(biāo)準(zhǔn)上，必不可少需要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度�！爸袊鴱V場舞大媽正在慢慢‘占領(lǐng)地球’”，所言或許有些夸大，但家門口的商場一定是絕對領(lǐng)地，擁有大量廣場舞聚集的商圈也意味著周圍有成熟的居住區(qū)。在一定程度上，這意味著周邊有相對穩(wěn)定的消費(fèi)群。

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　　北京西單老佛爺百貨

　　青島利群商城

　　4基設(shè)和交通

　　廣場舞人群聚集離不開完善的基礎(chǔ)設(shè)施和便利交通：

　　商業(yè)項目必須重點(diǎn)考慮公共交通的便利性和道路路網(wǎng)的易達(dá)性。如果500米商圈范圍內(nèi)沒有足夠的停車位，目標(biāo)客群對于你商品的配送時間超過了15分鐘，那么就縮小了商圈的價值最大化，社區(qū)商業(yè)能如火如荼也就是這個道理。因此，“搶人不如留人”給最短的消費(fèi)時間和最高的消費(fèi)空間才是關(guān)鍵。

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　　上海北城天街尚未開業(yè)，已被廣場舞占領(lǐng)

　　（來源：商業(yè)地產(chǎn)觀察）