大型購物中心和車位，可說是開發(fā)商手中自持分量最大的兩種物業(yè)類型。雖然都屬于“廣義商業(yè)”，但提起購物中心，業(yè)界人士口中會滔滔不絕謂之“運營”。招商難、運營難的問題是新開業(yè)的多個成都購物中心普遍存在的問題。

　　一方面，購物中心數(shù)量眾多，分布過于密集，難免形成同質(zhì)化競爭；另一方面，近年新建并開業(yè)的購物中心有多個體量超過15萬方，部分甚至超過20萬方，按照這樣的體量，應(yīng)當(dāng)定位為區(qū)域級、城市級的購物中心，但新建的這些購物中心所處的位置卻多為新樓盤集中、入住率不高的區(qū)域，或者部分購物中心所處區(qū)域的主力消費人群的購買能力跟購物中心在品牌招商時所定位的消費檔次并不一致，造成了人氣不足、入駐品牌段時間開業(yè)后即撤店的情況。

　　購物中心開業(yè)潮與品牌關(guān)店潮齊飛

　　據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年4月，成都購物中心總體量超700萬方，位居全國第一，購物中心同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。目前成都主城區(qū)（含高新區(qū)）有數(shù)據(jù)可查的購物中心數(shù)量為71個，平均每個行政區(qū)約12個。在這71個購物中心里，已開業(yè)52個，在建19個。

　　在成都商業(yè)地產(chǎn)市場上，“合久必分”的案例不在少數(shù)，僅僅在今年，就有紅牌樓萊蒙置地廣場天虹百貨、IFS的卡爾拉格斐、仁恒置地的BOSS品牌、來福士廣場的JiongBox等品牌撤出。大規(guī)模的購物中心品牌撤場潮盡管沒有出現(xiàn)，但這一領(lǐng)域的競爭激烈程度也可想見。

　　2013年以來，成都的大型購物中心開業(yè)量一直穩(wěn)居全國之首，風(fēng)險系數(shù)也全國第一。購物中心同質(zhì)化競爭依然嚴(yán)重，招商、經(jīng)營困局難破。

　　但即便是這樣，仍然有諸多購物中心繼續(xù)涌入。僅今年，就有大悅城、樂天百貨、華置廣場The one、郫縣花樣世界 奧特萊斯、新光天地、光華新城、龍之夢 鵬瑞利新城、龍湖金楠天街、萬科鉆石廣場、美國城、首座MAX、華潤熙悅廣場、銀泰城、天來國際廣場等接近20家大型購物中心將要開業(yè)。這其中，8成以上都位于成都主城區(qū)。

　　哪怕某些媒體把這些大型賣場的愿景，夸贊到一塌糊涂，但想象下未來這些商業(yè)賣場之間爭奪客流的血拼，畫面太美我不敢看。

　　從積極的一面說，這些大型商業(yè)的業(yè)主中，有相當(dāng)一部分是上市房企或者有上市圖謀的品牌開發(fā)商，從年報角度也需要這些企業(yè)自持并運營相當(dāng)數(shù)量的“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”。所以大賣場連串開張的場景，未來兩年還會繼續(xù)。

　　超大體量購物中心去錯了地方？

　　在16個體量超過15萬方的購物中心中，可以至少圈出一半項目位于城市新區(qū)或舊城改造區(qū)域，由于這些區(qū)域的土地出讓時間較為集中，且政府土地出讓時對商業(yè)用地的配比較高，這些區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量較大，加之目前居住氛圍還不濃厚，或剛剛開始進入交房入住期，因此這些地方的購物中心招商難、人氣差、商戶撤場較多的問題比較突出。這一方面要求開發(fā)商在商業(yè)運營上需要持續(xù)投入，另一方面也有待在商業(yè)競爭的過程中重新進行資源配置、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　另外，由于受到電商的沖擊，購物中心的營業(yè)額普遍出現(xiàn)了較大幅度的下降，有較大營業(yè)面積的超市、兒童業(yè)態(tài)的購物中心情況相對樂觀，單純主打高端百貨品牌或“體驗式消費”的購物中心，正在經(jīng)歷較為艱難的時期。
　�。ㄤJ理地產(chǎn)）