購(gòu)物中心不同經(jīng)營(yíng)階段租戶組合特點(diǎn)的差異，根據(jù)不同階段特點(diǎn)制定適當(dāng)?shù)淖鈶粽{(diào)整策略，購(gòu)物中心從租賃經(jīng)營(yíng)的角度分為：招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期。
作為地產(chǎn)商業(yè)，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心可以去的兩方面的收益：一是經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的收入，主要是租賃收入和自營(yíng)店鋪收入。二是購(gòu)物中心(包括建筑物和品牌資產(chǎn))增值收入。
租戶調(diào)整類型和策略
1. 三種調(diào)整類型
2. 根據(jù)不同階段特點(diǎn)來(lái)制定租戶調(diào)整策略
(1)租戶調(diào)整原則
(2)招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期的租戶調(diào)整策略
案例：天河城租戶調(diào)整過(guò)程
例如天河城2004年對(duì)“天河城品牌形象提升工程天河城集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心――天河城(TEEMALL)，是按照SHOPPING MALL概念開(kāi)發(fā)的中國(guó)大陸最早的大型購(gòu)物中心，建筑面積16萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積10萬(wàn)平方米，約有租戶360家。天河城于1992年8月動(dòng)工，1996年2月建成試業(yè)。
在當(dāng)時(shí)的天河城集團(tuán)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的是中國(guó)最早的購(gòu)物中心，以“填滿”為主，不失為一種成功的策略。但在現(xiàn)在購(gòu)物中心在中國(guó)遍地開(kāi)花的時(shí)代，“填滿”依然是經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的基本要求，但對(duì)于租戶組合的質(zhì)量要求可能更重要。
2建立品牌調(diào)整機(jī)制與儲(chǔ)備庫(kù)
1. 建立品牌調(diào)整機(jī)制
2. 儲(chǔ)備庫(kù)
3清晰認(rèn)知在購(gòu)物中心正在經(jīng)營(yíng)的品牌類型
注意：運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一定要密切關(guān)注2、3類型，對(duì)他們加以培育，很容易轉(zhuǎn)化成為1;對(duì)4一定要做好充分的替代準(zhǔn)備。
4品牌淘汰和考核機(jī)制
定期制定淘汰機(jī)制
5調(diào)鋪預(yù)案
商鋪預(yù)警的周、月度報(bào)表的建立與完善(模板)
1. 調(diào)鋪前
2.調(diào)鋪后
(差的位置一定要放好品牌;同時(shí)注意餐飲是快速熱場(chǎng)的品類，但餐飲的消費(fèi)者也是品牌忠誠(chéng)度最低的，所以餐飲也是容易出問(wèn)題的。)
�。ㄉ虡I(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
