營業(yè)額測算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?測算方法是怎樣的?租金測算可以通過哪些途徑實現(xiàn)?各業(yè)態(tài)的基本承租水平是怎樣的?來吧，都在這里。
一、營業(yè)額測算的4大角度
營業(yè)額，是指為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。營業(yè)額的測算一般有四個角度：
1)一方面，可以以“產(chǎn)品單價”為依托的測算;
營業(yè)額=產(chǎn)品平均單價*銷售數(shù)量
2)另一方面可以以“客單價”為依托的測算方法。
營業(yè)額 =平均交易單價(即客單價)*交易次數(shù)
3)如果可獲知對方營業(yè)稅額度，亦可推算出營業(yè)額;
4)上市公司可通過年度財報查詢相關(guān)門店營業(yè)額。
業(yè)態(tài)不同，營業(yè)額測算的方法不同，難度不同
1、餐飲、影院、娛樂等固定座位數(shù)量的業(yè)態(tài)營業(yè)額測算方法相對較為簡便：
基本公式為：
2、影院票房測算：
年票房=月票房*12
月票房=每日放映場次*上座率*平均票價*座位數(shù)*30
上座率=估算人流/放映場次/座位數(shù)
估算人流：需現(xiàn)場調(diào)研，選定樣本分時段進(jìn)行調(diào)研;
上座率開始較低，最高不超過35%;
目前每日影院放映場次在5.6-6之間。
3、針對百貨、超市、購物中心等大型賣場：
除了上市公司可以查詢年度財務(wù)報表以外，測算難度較大，需要調(diào)研的數(shù)據(jù)項較多，一般需要客流量、交易率、客單價等實地調(diào)研數(shù)據(jù)。
營業(yè)額=客流量*交易率*客單價
4、超市營業(yè)額測算：
利用得到的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，開始計算銷售額預(yù)估需要的三要素：
1、入店購買率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463過路人比例+0.866交通系數(shù)+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入
2、門前人流量=∑N天人流量÷N 。
3、客單價=∑N人購買金額÷N。
預(yù)估月銷售額=30*人流量*入店購買率*客單價
年銷售額=月銷售額*12
*公式中數(shù)據(jù)引自《連鎖超市銷售額預(yù)估模型》
二、租金測算的5種途徑
租金測算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：
1、實地調(diào)研
2、網(wǎng)絡(luò)查詢
3、與第三方公司合作
4、通過營業(yè)額進(jìn)行反推(此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場租金估測)
5、經(jīng)驗數(shù)據(jù)
針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對真實、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研。
針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷。
以下以KTV租金測算為例：
三、簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平
餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%。
娛樂類：影院，依據(jù)影院的營業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%;KTV的承租水平一般較低，租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。
超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
電器賣場：依據(jù)我司開店的要求，電器賣場的承租水平一般為營業(yè)額的2%-3.5%左右。
百貨：百貨賣場屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業(yè)額的12%-17%。
�。▉碓矗荷虡I(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
