因佛羅倫薩小鎮(zhèn)揚名
從北京南站乘京津城際列車向東南方向出發(fā)，23分鐘后便可看到一大片意式別墅群，這是佛羅倫薩小鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑。在武清站�？�1分鐘的時間里，下車的旅客讓站臺立刻顯得擁擠起來。逛佛羅倫薩小鎮(zhèn)是多數(shù)下車旅客此行的主要目的。而這樣往返京津兩地，在武清�？康某请H列車一天共有22列，周末還會加開2列。從天津方向通往武清的列車更快，只需13分鐘。
2011年之前，京津兩地消費者中恐怕鮮有人知道武清，但此后佛羅倫薩小鎮(zhèn)的走紅使武清迅速被京津兩地消費者所熟知。開業(yè)初期，佛羅倫薩小鎮(zhèn)多次舉辦的“滿額消費報銷高鐵票”活動更是將去武清購物打造成兩地消費者中的一個熱門話題。
佛羅倫薩小鎮(zhèn)·京津名品奧特萊斯由美國威特集團(tuán)和意大利芬根集團(tuán)共同投資興建，占地581畝，總投資20億元，建筑面積達(dá)32萬平方米。項目分兩期建設(shè)，其中一期佛羅倫薩小鎮(zhèn)占地271畝，投資9億元，建筑面積9萬平方米，2011年6月開業(yè);擴(kuò)建項目于2014年8月開業(yè)，建筑面積達(dá)7000平方米。
天津市武清區(qū)商務(wù)委副主任李剛表示，佛羅倫薩小鎮(zhèn)開業(yè)后的表現(xiàn)超出了所有人的預(yù)料。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一期開業(yè)以來，日均人流2.5萬人次，日均銷售額近千萬，每年“五一”和“十一”節(jié)假日期間日均接待游客5萬人次，日均銷售額1600余萬元。今年“十一”黃金周期間，佛羅倫薩小鎮(zhèn)共接待游客33.2萬人次，實現(xiàn)收入1.2億元。去年，佛羅倫薩小鎮(zhèn)營業(yè)額已突破20億元，稅收1億元，平均每月接待游客30萬人次。
區(qū)位紅利集中顯現(xiàn)
要分析佛羅倫薩小鎮(zhèn)迅速走紅的原因，就不得不提其所在地——武清的區(qū)位優(yōu)勢。這也是當(dāng)時打動佛羅倫薩小鎮(zhèn)方面落戶武清的關(guān)鍵因素之一。
打開京津冀三地地圖可以看到，武清占據(jù)著連通京津兩地的交通要道，處于黃金點上。當(dāng)?shù)厝擞蟹N說法稱，“半小時進(jìn)京下衛(wèi)，一小時上天入海”。武清與北京市通州區(qū)相鄰，其北部距北京20公里，城區(qū)距北京市區(qū)71公里、首都國際機(jī)場90公里、首都第二機(jī)場45公里，距天津市區(qū)25公里、天津濱海國際機(jī)場35公里、天津港71公里。武清區(qū)域面積達(dá)1574平方公里，轄29個鎮(zhèn)街，常住人口110萬，戶籍人口95萬。該地區(qū)素有“京津走廊”、“京津明珠”美譽(yù)。從古至今，往來京津，必過武清。
高鐵的到來徹底改變了武清。2008年8月，有“中國第一速度”之稱的京津城際鐵路正式開通，其惟一經(jīng)停站就設(shè)在武清。京津城際鐵路的開通使武清融入了“京津半小時時空圈”，從天津市區(qū)出發(fā)只需13分鐘，從北京出發(fā)也只需23分鐘。據(jù)李剛介紹，目前武清區(qū)內(nèi)京滬、京津塘、京津、津保、津薊、濱保六條骨干高速縱橫交錯，全部村街在15分鐘內(nèi)可到達(dá)一個高速口，“九橫九縱”的區(qū)域路網(wǎng)也拉近了武清邊遠(yuǎn)村莊和城區(qū)的時空距離，路網(wǎng)密度高達(dá)169公里/百平方公里。
雖然佛羅倫薩小鎮(zhèn)走紅的速度讓人有點意外，但其發(fā)展完全符合了初期規(guī)劃。李剛表示，就像小鎮(zhèn)完整的名字佛羅倫薩小鎮(zhèn)·京津名品奧特萊斯一樣，它瞄準(zhǔn)的是京津兩地的消費者。李剛坦言，佛羅倫薩小鎮(zhèn)項目當(dāng)初有幾個備選地，是武清從天津濱海新區(qū)等競爭對手中把佛羅倫薩小鎮(zhèn)項目搶過來的。投資者經(jīng)營方看中了武清的區(qū)位、交通，特別是城鐵站優(yōu)勢，消費者從京津兩地到武清消費時間成本、交通成本最低。2014年7月，北京開通了北京至武清的公交車938路，再次拉近了武清和北京的距離。便利的交通給佛羅倫薩小鎮(zhèn)帶來了源源不斷的客流。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，佛羅倫薩小鎮(zhèn)目前客流中，北京消費者占50%，天津占40%。
密集布局購物休閑項目
佛羅倫薩小鎮(zhèn)的成功賺足了各界眼球，在今后的一段時間內(nèi)將有大量類似佛羅倫薩小鎮(zhèn)的大型商業(yè)項目在武清開業(yè)。更能吸引京津兩地的“外向型”商業(yè)已成為武清未來發(fā)展的重點，武清將定位于京津綜合發(fā)展軸上的宜居新城。
根據(jù)規(guī)劃，2020年之前，武清將有20余個大型商業(yè)項目入市，其中絕大部分仍將以吸引京津兩地消費者為主。在李剛看來，商業(yè)項目都有一個發(fā)展周期，大型商業(yè)項目很難持續(xù)保持較強(qiáng)的吸引力，新項目的不斷入市將使武清商業(yè)在京津兩地時刻保持熱度，并最終發(fā)展成為大型商圈，融入京津市場。
繼佛羅倫薩小鎮(zhèn)之后，武清另一大型商業(yè)威尼都預(yù)計于近期試營業(yè)。據(jù)威尼都運營負(fù)責(zé)人王凱民介紹，威尼都商業(yè)總面積達(dá)9萬平方米。該項目借鑒先進(jìn)的體驗型商業(yè)模式，以意大利威尼斯獨有的古建筑風(fēng)格為藍(lán)本，重點建設(shè)標(biāo)志性景觀、主題廣場、運河、雕塑等特色元素，著力打造集地域特色、獨特吸引力與綠色環(huán)保理念于一體的“京津意式食尚購樂園”。在王凱民看來，威尼都與佛羅倫薩小鎮(zhèn)并不存在直接競爭關(guān)系，而是很好地形成了錯位經(jīng)營，兩者的互補(bǔ)性將產(chǎn)生1+1>2的效果。
在未來幾年時間里，武清城鐵站附近將被打造成一個大型商圈，除了如今的佛羅倫薩小鎮(zhèn)和即將開業(yè)的威尼都，V1汽車世界、創(chuàng)意米蘭、全球商品博覽匯、NBA體驗中心、金海岸商業(yè)廣場和遠(yuǎn)恒商業(yè)綜合體、天驕里商業(yè)街等20余個項目也將陸續(xù)開業(yè)，總投資超200億元。此外，武清站南廣場擴(kuò)建項目正在規(guī)劃設(shè)計中。
李剛表示，武清將以京津城際鐵路武清站為中心，重點聚集國際高端品牌，打造面向京津的高端消費集聚區(qū)。在其看來，這些具有特色的商業(yè)項目足以吸引更多的消費者來武清休閑、娛樂、購物。
雖然武清通過“外向型”商業(yè)欲打造出一條特色發(fā)展道路，但目前武清本地商業(yè)仍相對較為落后。李剛表示，在京津冀一體化下，“外向型”商業(yè)將作為武清在京津冀一體化發(fā)展中的一張名片，“內(nèi)向型”商業(yè)將幫助武清打造宜居新城。
北京商報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，目前武清城區(qū)商貿(mào)業(yè)主要還停留在百貨和批零市場階段。目前最為當(dāng)?shù)厝怂熘氖怯颜x武清百貨，該百貨店與時尚街購物中心、中信名都大廈形成了一個小型商圈。但武清本地消費水平正在迅速提升。
京津冀一體化給武清注入了新的發(fā)展動力。據(jù)李剛介紹，落戶武清的項目70%-80%來源于北京。今年以來，武清新引進(jìn)北京企業(yè)860余家，注冊資金超過300億元。此外，包括亞馬遜、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、酒仙網(wǎng)等在內(nèi)的一大批電商企業(yè)也已入駐武清。面對眾多北京外移企業(yè)，武清并沒有一哄而上。武清根據(jù)大項目帶動和科技創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略，將目光鎖定在北京的總部經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新型企業(yè)。
專家觀點
把握過渡節(jié)奏
面對京津冀一體化帶來的商業(yè)新機(jī)遇，武清已有了清晰的發(fā)展思路，即憑借地位優(yōu)勢，通過大量在京津冀地區(qū)具有特色的“外向型”商業(yè)項目吸引外部消費者，同時借大量企業(yè)入駐、外來人口落戶武清之機(jī)發(fā)力“內(nèi)向型”商業(yè)，滿足當(dāng)?shù)叵M者需求。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，武清未來發(fā)展中需要注意過渡節(jié)奏，即控制好由目的性購物向城市性購物的轉(zhuǎn)變，由折扣型目的性消費最終升級成家庭一站式休閑購物。
武清在未來規(guī)劃中指出，將以對接京津、服務(wù)京津、融入京津消費體系為導(dǎo)向，以滿足本地居民日常消費需求為基礎(chǔ)，堅持“外向型”和“內(nèi)向型”并重，高端商貿(mào)和便民商業(yè)并舉，特別突出“外向型”商業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)高端商貿(mào)集聚區(qū)，建設(shè)一批特色商業(yè)街和商貿(mào)綜合體，充分發(fā)揮商業(yè)繁榮城市、惠及民生作用，將商貿(mào)業(yè)打造成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)。
王凱民表示，持續(xù)不斷的商業(yè)項目進(jìn)駐無疑給武清發(fā)展提供了動力，但如何將諸多商業(yè)項目串連起來將成為武清發(fā)展成敗的關(guān)鍵因素。在其看來，商圈比獨立的商業(yè)項目更具市場競爭力，但武清多為大型商業(yè)項目，在空間、運營理念等方面的串連成為難點。張家鵬指出，佛羅倫薩小鎮(zhèn)已成為武清商業(yè)的一個成功先導(dǎo)，武清商業(yè)未來有著非常好的發(fā)展機(jī)遇，但也給規(guī)劃者帶來巨大考驗。武清應(yīng)該先有商后有人，由產(chǎn)業(yè)就業(yè)推動居住，商業(yè)引導(dǎo)新城建設(shè)。張家鵬表示，隨著社會發(fā)展，消費者出行越來越便利，城市的擁堵使消費者更希望到體驗感更佳的郊區(qū)商業(yè)項目消費。武清除了具備便利的交通還有大規(guī)模的商業(yè)用地。大規(guī)模商業(yè)用地可以換來更好的環(huán)境體驗，為消費者打造放松感和享受感。
在李剛看來，武清地理位置在京津冀中并非具有惟一性，且商業(yè)項目具有較強(qiáng)的可復(fù)制性，武清未來商業(yè)發(fā)展仍將面臨諸多挑戰(zhàn)。利用地理優(yōu)勢搶占市場先機(jī)是武清商業(yè)未來發(fā)展的重點，武清只有打造出具有特色的、屬于自己的商業(yè)模式，才能長期可持續(xù)發(fā)展。
�。ū本┥虉� 作者：李鐸 王運）
