2013年,我們的商業(yè)地產(chǎn)年度盤(pán)點(diǎn)主題是“綜合體正當(dāng)?shù)?rdquo;,而在剛剛過(guò)去的2014年,綜合體和杭州之間的關(guān)系變得更為顯性和了然,綜合體效應(yīng)正在逐年發(fā)酵和放大。
新的綜合體們紛紛照進(jìn)現(xiàn)實(shí),湖濱銀泰現(xiàn)出雛形打出IN77名號(hào),城北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、水晶城、中大銀泰城在12月悉數(shù)開(kāi)出;新的項(xiàng)目先后入杭安營(yíng)扎寨,中間還上演搶地大戰(zhàn),龍湖“截胡”中糧,大悅城最終收購(gòu)河北天成地塊,曲線挺進(jìn)申花;綜合體越開(kāi)越多,開(kāi)始有項(xiàng)目敗走麥城,娃歐商場(chǎng)解約,中都百貨老板跑路,萬(wàn)象城里的尚泰百貨關(guān)門(mén);政府層面也看到了這一不好的苗頭,希望在規(guī)劃上防患于未然,城東和城北將禁止新增大型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)……
倏忽一兩年間,滿城盡是綜合體。隨之而來(lái)的,是綜合體之間的激戰(zhàn)和廝殺。作為消費(fèi)和體驗(yàn)主體的杭州人民,則將隨心而行用腳投票,決定這些綜合體的未來(lái)。
龍湖“截胡”中糧大悅城無(wú)奈轉(zhuǎn)戰(zhàn)申花
2014年1月22日,新年伊始的土地出讓會(huì)上,龍湖出人意料地奪得原本據(jù)說(shuō)中糧志在必得的濱江區(qū)中興單元綜合體地塊,是為此后一年內(nèi)風(fēng)生水起的明星樓盤(pán)春江酈城。
當(dāng)天的事件發(fā)展十分戲劇性,這宗住宅體量19萬(wàn)方、商業(yè)體量22萬(wàn)方的濱江區(qū)核心地塊,最終被龍湖力壓對(duì)手,經(jīng)過(guò)37輪報(bào)價(jià)以總價(jià)42億元競(jìng)得。除了現(xiàn)場(chǎng)中糧、金地、龍湖三家激烈競(jìng)爭(zhēng)外,這塊地彼時(shí)被不少媒體直接命名為“大悅城地塊”,有媒體甚至早早拿到了中糧提供的成功奪地的通稿,可謂上演了一出反轉(zhuǎn)劇。之后,春江酈城在首開(kāi)豪推830多套成為住宅“神盤(pán)”后,其“天街”系產(chǎn)品也確定將被引入項(xiàng)目中的濱江目前最大體量購(gòu)物中心,宣告終結(jié)濱江“無(wú)大型購(gòu)物中心”時(shí)代。
黯然神傷的中糧·大悅城,幾經(jīng)轉(zhuǎn)折終于在下半年挺進(jìn)杭州。10月,中糧確認(rèn)從河北天成手中接手一宗宅地和一宗商地,總體量達(dá)30萬(wàn)方,其中商業(yè)地塊體量約28萬(wàn)方,明確將被打造成大悅城。至此,杭州的首個(gè)大悅城項(xiàng)目塵埃落定,由濱江正式移址申花。
二手鋪?zhàn)饨鹌盏黠@順豐逆襲電商前途未卜
電商持續(xù)兇猛,2014年,杭城很多小區(qū)底商和街鋪的關(guān)店率和空置率明顯增加,連一些主干道路或是商業(yè)氛圍曾一度火熱的路段,也開(kāi)始出現(xiàn)空鋪,這也是以前從未出現(xiàn)過(guò)的局面。
“今年一季度,很多店鋪在屏了一段時(shí)間后,租金出現(xiàn)明顯下跌,單間商鋪的年租金下調(diào)幅度在5%-10%之間,大約3萬(wàn)-5萬(wàn)元。”中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部副總監(jiān)馬愛(ài)萍稱(chēng)。此外,好地段的商鋪因?yàn)樵瓉?lái)租金較高跌幅更大,像岌岌可危了有一兩年的武林路,跌幅達(dá)20%甚至以上的都有,延安路、香積寺路等街鋪也都下跌明顯。
而5月18日,快遞業(yè)巨頭順豐在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)出了518家社區(qū)便利店,名叫“嘿客”,當(dāng)天也在杭州首開(kāi)8家門(mén)店。嘿客門(mén)店的操作模式,想要做好便民服務(wù)和體驗(yàn)性購(gòu)物這兩大塊內(nèi)容,意在從一定程度上對(duì)抗電商。
從社區(qū)底商這一角度來(lái)看,這類(lèi)商鋪肯定不會(huì)消失,但需要尋找其賴以生存的良性經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。順豐在燒錢(qián)做試驗(yàn),目前來(lái)看“嘿客”模式競(jìng)爭(zhēng)力不大,逆襲電商幾無(wú)可能。
禁止城北、城東新增項(xiàng)目杭州優(yōu)化商業(yè)綜合體布局
2014年6月,杭州市政協(xié)十屆十四次常委會(huì)上提出,杭州將要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局,以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段,針對(duì)商業(yè)綜合體布局的問(wèn)題進(jìn)行差別化調(diào)整。
為了對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)綜合體布局進(jìn)行調(diào)整,杭州將采用“四個(gè)一批”的方式:“退出一批”指的是禁止城北(運(yùn)河新城)與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā),對(duì)局部過(guò)度飽和區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格控制;對(duì)市中心和錢(qián)江新城為代表的成熟商圈,則要“提升一批”,提高其商業(yè)品質(zhì);“整合一批”,是指控制三墩、申花、轉(zhuǎn)塘等板塊的開(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)發(fā)速度;與此同時(shí),杭州將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)社區(qū)型商業(yè)綜合體,適當(dāng)在濱江、西溪、下沙大學(xué)城等板塊進(jìn)行增加,實(shí)現(xiàn)“新建一批”的目標(biāo)。
的確,這一兩年間,大量綜合體項(xiàng)目在杭城的四面八方上馬開(kāi)工,使得這一“盛宴”之下隱憂已現(xiàn)。一是品質(zhì)問(wèn)題,綜合體操盤(pán)不易,商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)人才太少。二是數(shù)量問(wèn)題,未來(lái)將有許多綜合體在短時(shí)期內(nèi)先后開(kāi)業(yè),體量太大需求難以支撐,項(xiàng)目過(guò)剩和激烈競(jìng)爭(zhēng)是必然的,再不控制規(guī)劃就晚了。
娃歐、中都、尚泰紛紛折戟百貨業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)
杭州商業(yè)綜合體越開(kāi)越多,2014年開(kāi)始有多個(gè)百貨項(xiàng)目敗走麥城。
6月,僅僅苦撐了一年半,代表著宗慶后邁出跨界標(biāo)志步伐的杭州娃歐商場(chǎng)就曲終人散了,當(dāng)時(shí)傳出娃哈哈向娃歐商場(chǎng)業(yè)主方提出解約與撤租的消息,被外界解讀為“娃哈哈夢(mèng)碎商業(yè)地產(chǎn)”。幾乎與之同時(shí)的6月18日,中都集團(tuán)旗下百貨店突然關(guān)門(mén)、董事長(zhǎng)楊定國(guó)失聯(lián),一周后的6月25日,楊定國(guó)被余杭警方刑事拘留。12月1日,水土不服了多年、傳了很久的萬(wàn)象城尚泰百貨也正式關(guān)門(mén)。
的確,近幾年受整體經(jīng)濟(jì)增速回落、電商平臺(tái)、商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱等影響,很多城市的百貨業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,針對(duì)所有已開(kāi)的百貨店、綜合體來(lái)說(shuō),首先在前期業(yè)態(tài)定位上要精準(zhǔn),業(yè)態(tài)組合上盡可能豐富,實(shí)現(xiàn)一站式的消費(fèi)體驗(yàn);此外,做好品類(lèi)管理和提升服務(wù)質(zhì)量,其中對(duì)后續(xù)客戶的維護(hù)至關(guān)重要,要重視客戶體驗(yàn)和滿意度;最后,針對(duì)持續(xù)上漲的租金水平,建議百貨公司可以適當(dāng)持有部分有潛力的物業(yè),實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的最大化。
湖濱銀泰各區(qū)集結(jié)開(kāi)出湖濱商圈多年后重振雄風(fēng)
9月28日,湖濱銀泰in77B區(qū)(也就是湖濱銀泰四期)和in77C3區(qū)(湖濱銀泰二期的一部分)同時(shí)開(kāi)張,湖濱銀泰in77這一全新名號(hào)正式宣告打出,近百家潮流品牌和人氣餐飲集結(jié)亮相。A、B、C區(qū)先后開(kāi)業(yè),湖濱銀泰商圈雛形已成,再加上武林銀泰和重裝升級(jí)完畢不久的西湖銀泰城,用資深業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)就是,“銀泰稱(chēng)霸一整條延安路的野心呼之欲出”。
作為杭州第一個(gè)真正意義上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)和地鐵無(wú)縫連接的大型商業(yè)綜合體,湖濱銀泰in77B區(qū)有望打造一個(gè)影響杭州人購(gòu)物模式的全新地鐵商業(yè),讓大家親身感受到地鐵商業(yè)潛在的魅力在哪里。
從目前情形來(lái)看,總體量達(dá)20多萬(wàn)方的湖濱銀泰in77整體狀況不錯(cuò),加上重裝升級(jí)后的西湖銀泰城,再加上利星、元華和解百,湖濱商圈在多年以后終于重振雄風(fēng)。
三大綜合體12月齊開(kāi)業(yè)城北商業(yè)上演“三國(guó)殺”
2014年12月12日,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)張;12月28日,水晶城正式開(kāi)業(yè);中大銀泰城則把開(kāi)業(yè)時(shí)間定在了2014年的最后一天12月31日;12月開(kāi)出的三大綜合體全部集中在城北。從最早的商業(yè)供應(yīng)是零,到去年西田城一期開(kāi)業(yè)人氣見(jiàn)證城北對(duì)商業(yè)的旺盛需求度,再到今年城北供應(yīng)井噴趨于飽和,似乎也就是一步之遙。接下去的2015年,杭城綜合體可預(yù)見(jiàn)的激烈戰(zhàn)局將率先在城北板塊上演“三國(guó)殺”。
一向以執(zhí)行力強(qiáng)速度快著稱(chēng)的萬(wàn)達(dá),如期滿鋪開(kāi)出了它的杭州首座、全國(guó)第108座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。杭州人民尤其是城北人民也頗為捧場(chǎng),開(kāi)業(yè)首日近30萬(wàn)人次、開(kāi)業(yè)前三天55萬(wàn)余人次的洶涌人潮,也讓萬(wàn)達(dá)見(jiàn)識(shí)了城北對(duì)于稀缺大型商業(yè)的渴求程度。然而“三國(guó)殺”也已迅速拉開(kāi)帷幕,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)人士坦言,開(kāi)業(yè)后周一到周五4.5萬(wàn)-4.8萬(wàn)人次、周末兩天七八萬(wàn)人次的日均客流量,較之于預(yù)期仍有一定的差距。
從地段條件來(lái)看,水晶城地段最好也最成熟,周邊住宅小區(qū)眾多,不用太愁客流;萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和中大銀泰城則位于相對(duì)新的板塊,周邊很多樓盤(pán)都仍在銷(xiāo)售階段尚未交付入住,同時(shí)體量更大也更需要大量客群的支撐,因此需要解決吸客的問(wèn)題。不過(guò),無(wú)論對(duì)城北商圈質(zhì)地的提升,還是整個(gè)杭州商業(yè)地產(chǎn)格局的豐富性來(lái)說(shuō),這都是一件好事。
(來(lái)源:每日商報(bào) 作者:陳賁)