一、社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理—銷(xiāo)售策略
目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。
�。剀疤崾荆簣D中右下角被遮蔽的文字為“一般為八到十年返租”）
二、社區(qū)商業(yè)4大銷(xiāo)售策略優(yōu)劣勢(shì)分析
1、銷(xiāo)售策略—純銷(xiāo)售模式
優(yōu)勢(shì)：
1)發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi);
2)將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。
劣勢(shì)：
1)產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐;
2)無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象;
3)對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng);
4)若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。
適用：
1)商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解;
2)純街鋪銷(xiāo)售;
3)商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。
2、銷(xiāo)售策略—帶租約銷(xiāo)售模式
優(yōu)勢(shì)：
1)通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象;
2)能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi);
3)短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。
劣勢(shì)：
1)鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯;
2)未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪;
3)銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望;
4)中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定;
5)后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展;
6)各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。
適用：
1)商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益;
2)可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào);
3)純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。
3、銷(xiāo)售策略—短期返租(1-3年)
優(yōu)勢(shì)：
1)前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。
2)幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱;
3)3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。
劣勢(shì)：
1)承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼;
2)返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高;
3)因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。
4、銷(xiāo)售策略—短期返租(8-10年)
優(yōu)勢(shì)：
1)前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位;
2)給投資者堅(jiān)定信心。
3)返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。
4)如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。
劣勢(shì)：
1)承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼;
2)如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。
3)因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。
長(zhǎng)期與短期返租比較
1)從銷(xiāo)售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷(xiāo)售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷(xiāo)售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。
2)從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對(duì)于長(zhǎng)期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常小;同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策。
�。ㄉ虡I(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
