隨著城鎮(zhèn)化步伐的加速以及人們生活水平的提高，商業(yè)及大型購(gòu)物中心面積在近幾年內(nèi)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，深圳購(gòu)物中心人均面積也由2006年的0.24㎡/人迅速提升至2013年的0.51㎡/人，8年時(shí)間內(nèi)翻了一倍。購(gòu)物中心的迅速擴(kuò)張遇上了電商的高速發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。如何通過(guò)業(yè)態(tài)的合理布局來(lái)吸引客流，已經(jīng)成為當(dāng)前購(gòu)物中心招商運(yùn)營(yíng)的主要攻堅(jiān)點(diǎn)。

　　深圳中原研究中心對(duì)深圳不同時(shí)期開(kāi)業(yè)、商業(yè)建面在10萬(wàn)㎡以上的7個(gè)典型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)分布進(jìn)行了系統(tǒng)調(diào)研。結(jié)果顯示，當(dāng)前深圳購(gòu)物中心仍以購(gòu)物功能為主，進(jìn)駐的商家半數(shù)以上集中在服飾、珠寶首飾等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。7大購(gòu)物中心的餐飲商家平均占比約為21%，略高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的18%。此外，其余業(yè)態(tài)占比均不足10%，主要分布在兒童、個(gè)人護(hù)理、休閑娛樂(lè)等領(lǐng)域。

　　圖1 深圳市大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)占比分布圖(按商家數(shù)量)

　　
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原研究中心

　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，購(gòu)物中心之間面臨著高度同質(zhì)化的突出問(wèn)題，且以購(gòu)物為主的定位逐步受到電商的沖擊，尤其是傳統(tǒng)服飾業(yè)態(tài)。所以，近兩年購(gòu)物中心在招商方面開(kāi)始針對(duì)業(yè)態(tài)分布做出調(diào)整，餐飲、娛樂(lè)、個(gè)性成為轉(zhuǎn)型的主要方向。通過(guò)對(duì)深圳不同時(shí)期開(kāi)業(yè)以及同一購(gòu)物中心最近幾年的業(yè)態(tài)變化進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)大的趨勢(shì)：

　　首先，餐飲業(yè)態(tài)占比大幅提升，甜品等體驗(yàn)式休閑餐飲成為主要方向。在購(gòu)物中心發(fā)展的初期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，集中式購(gòu)物成為購(gòu)物中心的主要定位，餐飲并未受到足夠重視。2004年左右開(kāi)業(yè)的金光華、萬(wàn)象城餐飲商家占比都在15%左右。2008年以及2013年前后，深圳購(gòu)物中心迎來(lái)兩輪集中式的高速發(fā)展期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。2012年開(kāi)始，新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心餐飲商家占比由此前的15%上升至24%左右，并繼續(xù)向30%靠攏。同時(shí)，通過(guò)對(duì)比早期開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)隨時(shí)間的變化也能發(fā)現(xiàn)同樣的趨勢(shì)，萬(wàn)象城、金光華當(dāng)前的餐飲占比與開(kāi)業(yè)初期相比均有約2個(gè)百分比的提升，益田假日廣場(chǎng)提升幅度更是高達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)。

　　從餐飲商戶的調(diào)整方向來(lái)看，主要轉(zhuǎn)向甜品、飲品以及酒吧、咖啡等吸引顧客長(zhǎng)時(shí)間停留的業(yè)態(tài)為主。而其中又以甜品店表現(xiàn)最為突出，例如金光華的甜品店在全部餐飲業(yè)態(tài)的占比由2011年的17%提升至2014年的24%，益田假日甜品在餐飲中的占比也高達(dá)25%，2013年開(kāi)業(yè)的海雅繽紛城(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)甜品占比接近3成。

　　其次，兒童業(yè)態(tài)占比穩(wěn)步提升，電影院與反斗樂(lè)園基本成為購(gòu)物中心標(biāo)配�；ヂ�(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展帶來(lái)的人與人之間關(guān)系的疏遠(yuǎn)，父母忙碌的工作使得兒童的玩伴變成了各種玩具，娛樂(lè)活動(dòng)逐步從家里、社區(qū)搬進(jìn)了購(gòu)物中心。“家庭式”購(gòu)物、休閑已經(jīng)成為當(dāng)前購(gòu)物中心的另一大利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，兒童業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中的占比處于穩(wěn)步提升中。深圳2004年開(kāi)業(yè)的金光華、萬(wàn)象城中兒童業(yè)態(tài)占比約為4%，且是已經(jīng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后的，而2013年開(kāi)業(yè)的多個(gè)購(gòu)物中心中該業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)翻番，達(dá)到約8%。此外，在2013年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心中，電影院與反斗樂(lè)園基本成為購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)配套。

　　最后，服飾占比趨降，非中心區(qū)珠寶飾品配比僅為城市核心區(qū)一半�；ヂ�(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展使80、90后形成網(wǎng)購(gòu)習(xí)慣，與此同時(shí)物流、退換貨服務(wù)、價(jià)格等電商優(yōu)勢(shì)日益凸顯，導(dǎo)致淘寶、天貓、唯品會(huì)等一批大型電商崛起，對(duì)實(shí)體服飾銷(xiāo)售形成巨大沖擊。深圳購(gòu)物中心對(duì)服飾業(yè)態(tài)的配比也從2004年的45%左右降低至42%上下，金光華、益田假日的服飾業(yè)態(tài)占比在過(guò)去幾年也有3-8個(gè)點(diǎn)的降幅。此外，購(gòu)物中心郊區(qū)化也帶來(lái)了業(yè)態(tài)的微秒變化，羅湖、福田核心區(qū)域的中高檔購(gòu)物中心對(duì)鐘表/珠寶等飾品的配比基本在15%左右，而寶安、龍崗等非核心區(qū)的該業(yè)態(tài)配比僅約10%上下。

　　圖2 不同時(shí)期開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布表(按商家數(shù)量)

　　
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原研究中心

　　綜上所述，餐飲、休閑體驗(yàn)等互聯(lián)網(wǎng)尚未觸及的領(lǐng)域是當(dāng)前購(gòu)物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的主要方向，輕購(gòu)物、重餐飲與休閑娛樂(lè)特征正在凸顯。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)購(gòu)物中心面臨的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，預(yù)計(jì)在不久的將來(lái)，單個(gè)業(yè)態(tài)內(nèi)產(chǎn)品的品牌、定位、檔次等更多細(xì)節(jié)因素，也將購(gòu)物中心重點(diǎn)考慮的方向。
　�。▉�(lái)源：深圳中原研究中心）