長(zhǎng)沙市發(fā)改委年初發(fā)布的2014年重大項(xiàng)目投資計(jì)劃顯示，2014年，長(zhǎng)沙市新建和續(xù)建的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)37個(gè)，預(yù)估總投資額達(dá)1437.1億元，年內(nèi)預(yù)估投資額為221.4億元。

　　長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)是否正面臨著過(guò)剩的問(wèn)題？

　　2014年12月12日這一天，當(dāng)所有線上的淘寶店主都在忙于備戰(zhàn)這個(gè)“人造”的電商消費(fèi)節(jié)日時(shí)，在長(zhǎng)沙，線下的實(shí)體超市華潤(rùn)萬(wàn)家泊富店正式開(kāi)門(mén)迎客。截至下午5時(shí)，當(dāng)日進(jìn)入超市的人流已逾兩萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額近300萬(wàn)元。這是長(zhǎng)沙新興的商業(yè)綜合體——泊富國(guó)際廣場(chǎng)一次牛刀小試的亮相，緊接著，韓國(guó)影院CGV也開(kāi)業(yè)在即。

　　這，都只是長(zhǎng)沙激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中的冰山一角。

　　“(長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn))確實(shí)面臨過(guò)剩，但這是階段性問(wèn)題。”在12月14日華陽(yáng)國(guó)際舉行的“華·沙龍”上，華陽(yáng)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)副總裁薛升偉對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)表示出相對(duì)樂(lè)觀。

　　現(xiàn)狀：人均商業(yè)面積或超1.5平米

　　北辰三角洲、開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)·華中心、德思勤城市廣場(chǎng)、步步高·梅溪新天地、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)……走在長(zhǎng)沙的街頭，越來(lái)越多的城市綜合體、寫(xiě)字樓正拔地而起。

　　事實(shí)上，隨著洋湖垸、梅溪湖、濱江新城、武廣新城等板塊土地市場(chǎng)的熱炒，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)——包括商業(yè)綜合體、商業(yè)寫(xiě)字樓、商鋪等，近幾年一路高歌猛進(jìn)。

　　來(lái)自湖南省統(tǒng)計(jì)局的一組數(shù)據(jù)表明，盡管今年以來(lái)樓市整體基調(diào)偏“冷”，但是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻并未停下其快速奔跑的腳步：1-10月，湖南省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2267.86億元，同比增長(zhǎng)13.4%。其中，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別完成投資93.77億元和325.77億元，同比增長(zhǎng)44.2%和19.8%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2015年，長(zhǎng)沙將有超50個(gè)綜合體建設(shè)并交付使用。今年7月份，同策咨詢(xún)研究部也曾公布《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》指出，目前長(zhǎng)沙、杭州等19個(gè)城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平米。

　　“城市里一個(gè)人對(duì)等1.2-1.5平米的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積，就能良性維持下去，否則，就意味著一場(chǎng)激烈甚至是慘烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。”湖南商學(xué)院教授柳思維曾對(duì)本報(bào)記者表示。

　　轉(zhuǎn)型：街區(qū)式商業(yè)可能將集中涌現(xiàn)

　　當(dāng)“飽和”與“過(guò)剩”被反復(fù)提及，正在大量涌現(xiàn)長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)是否還有明天？

　　在湖南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高看來(lái)，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展火爆的市場(chǎng)情勢(shì)下，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)只能說(shuō)是“發(fā)展過(guò)猛”。他曾向媒體表示，與全國(guó)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)相比，長(zhǎng)沙目前還存在相當(dāng)大的差距。同時(shí)，整體市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)政府的引導(dǎo)，和商業(yè)開(kāi)發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的質(zhì)的飛躍。

　　事實(shí)上，一些新的嘗試正在商業(yè)地產(chǎn)界默默地展開(kāi)。一些在長(zhǎng)沙的品牌開(kāi)發(fā)商正試圖轉(zhuǎn)型為服務(wù)提供商，例如：萬(wàn)科自建自營(yíng)社區(qū)商業(yè)萬(wàn)科里;恒大嘗試用影院撬動(dòng)社區(qū)商場(chǎng);金茂試圖在實(shí)體社區(qū)的基礎(chǔ)上打造一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái);陽(yáng)光100努力打造街區(qū)式商業(yè)……

　　湖南中原研究中心統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙歷年商業(yè)用地拍賣(mài)宗數(shù)及面積數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2011-2013年的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目平均容積率在4—6之間，判斷其“以綜合體和集中式商業(yè)”為主;2014年的項(xiàng)目平均容積率降至2，且推出的地塊面積也過(guò)100萬(wàn)平米，“街區(qū)式商業(yè)模式可能會(huì)在明后年集中涌現(xiàn)。”

　　[觀點(diǎn)]

　　商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)需強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)

　　就在商業(yè)地產(chǎn)在城市拔節(jié)生長(zhǎng)之時(shí)，一個(gè)繞不開(kāi)的話(huà)題是，虛擬電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的巨大沖擊。2014年“雙11”，阿里日銷(xiāo)售額突破571億，天文數(shù)字背后是一些實(shí)體商鋪的落寞。于是，越來(lái)越多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始憂(yōu)心如此巨大體量的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)量的去化問(wèn)題。

　　“在目前電商迅猛發(fā)展的情況下，實(shí)體商業(yè)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。”在華陽(yáng)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)副總裁薛升偉看來(lái)，地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，實(shí)體商業(yè)作為體驗(yàn)式商業(yè)模式將面臨更大的機(jī)遇，當(dāng)然，也同時(shí)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　“其實(shí)在電商快速發(fā)展的情況下，我們可以看到實(shí)體店依然是發(fā)展的，只是說(shuō)相對(duì)電商較慢，按照去年的排名，廣州正佳廣場(chǎng)年?duì)I業(yè)額62億，增長(zhǎng)幅度卻只有3.3%，深圳萬(wàn)象城年?duì)I業(yè)額也是徘徊在60億左右，增長(zhǎng)幅度11%。但是不論是中國(guó)的雙十一還是美國(guó)的黑色星期五，其實(shí)排名前五的大部分還是傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)，這些實(shí)體商業(yè)通過(guò)滲入電商，更具備優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗麄兺ㄟ^(guò)幾十年商業(yè)壟斷發(fā)展，已經(jīng)有了很完善的資源。”

　　實(shí)體商業(yè)如何在這樣一個(gè)新的形式發(fā)展下繼續(xù)領(lǐng)航?體驗(yàn)式商業(yè)就是跟電商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的主要著力點(diǎn)。“未來(lái)的實(shí)體店會(huì)更多強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式商業(yè)帶來(lái)的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)，這將是電商所不能比擬的。”
　�。�來(lái)源：瀟湘晨報(bào)  作者：文潔 戴丹）