內(nèi)容要點(diǎn)：本文圍繞社區(qū)商業(yè)招商，從社區(qū)商業(yè)租售定位，商業(yè)租售比例，租賃管理策略，租金模式以及各類(lèi)型商家物業(yè)條件五大方面進(jìn)行了詳細(xì)介紹。
一、社區(qū)商業(yè)租售定位
1、租售定位原則：
1)市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響(租售市場(chǎng)壓力的大小);
2)發(fā)展商的意圖：
3)若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷(xiāo)售;
4)若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主;
5)若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租;
6)項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。
2、社區(qū)商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)的贏利模式
1)純銷(xiāo)售模式：售后返租策略、先租后售策略、分割式銷(xiāo)售策略、拍賣(mài)銷(xiāo)售策略;
2)純租賃模式：整體出租策略、分層(片)出租策略、分散出租策略、分層(片)與分散結(jié)合策略;
3)售租結(jié)合模式。
3、社區(qū)商業(yè)租售定位——租價(jià)定位
租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目(相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目)的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：
a、整體區(qū)位
b、商業(yè)氛圍
c、人流量
d、主力店
e、交通條件
f、發(fā)展商實(shí)力
g、規(guī)模主題
h、升值前景
主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類(lèi)似。
4、社區(qū)商業(yè)租售定位——售價(jià)定位
售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。
收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6%：
均價(jià)=租金/投資回報(bào)率。
二、社區(qū)商業(yè)租售比例
1、無(wú)固定比例
2、開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)
3、底商一般是銷(xiāo)售
4、大中商業(yè)(1000平米)原則上先租后售)
5、內(nèi)部商鋪原則不售
三、社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略
總體思路：
以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。
1)主力店及次主力店的主要代表：
2)生活超市
3)中西連鎖快餐
4)中餐特色酒樓
5)美容SPA、休閑足浴品牌商家
6)品牌24小時(shí)便利店等
社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式
四、社區(qū)商業(yè)租金模式
1、純租金
2、保底+扣點(diǎn)租金
3、“保底+扣率租金”兩者取高
4、純扣率租金
租金收取模式及計(jì)算依據(jù)
影響租戶(hù)應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種、店鋪面積大小、店的面寬、店的位置、承租戶(hù)在整體策略重點(diǎn)角色、市場(chǎng)可參考類(lèi)比租金。
租金收取模式及計(jì)算依據(jù)
新開(kāi)業(yè)
正常期
成熟期
……
臺(tái)灣：部分新開(kāi)購(gòu)物中心為減少租戶(hù)進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。
社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類(lèi)型
1)管理費(fèi)(空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi));
2)宣傳推廣費(fèi)(推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收取);
3)收銀系統(tǒng)使用費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí));
4)履約保證金;
5)租金押金;
6)水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金;
7)施工管理費(fèi);
8)保險(xiǎn)金;
9)刷卡手續(xù)費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí)) ;
10)合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi);
11)店鋪海報(bào)制作費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心,有提成形式時(shí));
12)設(shè)備使用費(fèi)(大型機(jī)電設(shè)備等)。
五、社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類(lèi)型商家物業(yè)條件
生活百貨類(lèi)
超市類(lèi)
餐飲類(lèi)
便利店類(lèi)
服務(wù)配套及服飾精品類(lèi)
美容美發(fā)類(lèi)
生活家居類(lèi)
休閑娛樂(lè)類(lèi)
各類(lèi)型商家列表示意
生活百貨物業(yè)條件
大型綜合超市物業(yè)條件
標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件
便利超市物業(yè)條件
大型中式正餐物業(yè)條件
中式快餐物業(yè)條件
西式快餐物業(yè)條件
西餐咖啡物業(yè)條件
便利店物業(yè)條件
服務(wù)配套物業(yè)條件
美容美發(fā)物業(yè)條件
美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。
美容SPA類(lèi)商家物業(yè)條件要求
美發(fā)類(lèi)商家物業(yè)條件要求
生活家居類(lèi)物業(yè)條件
生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷(xiāo)售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。
可以看出，生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。
生活?yuàn)蕵?lè)類(lèi)物業(yè)條件
休閑類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。
�。▉�(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
