據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)地產的開發(fā)量將在2015年達到5.64億平方米，占全球商業(yè)地產開發(fā)總量的50%。截至2013年，我國超千萬平方米規(guī)模的商業(yè)體量共計有11個城市，預計2015年，這一數(shù)字將飆升至26個城市。中國的購物中心每年以300-400家的速度增長，預計2015年，中國購物中心的數(shù)量將突破5000家。

　　對于這種裂變式的商業(yè)發(fā)展，我認為中國商業(yè)地產發(fā)展的現(xiàn)狀的確存在令人擔憂的一面，但是整體的發(fā)展方向還是客觀和可為的。出于政策的指導性約束，很多開發(fā)商都在全力轉戰(zhàn)商業(yè)地產，以求突破傳統(tǒng)地產行業(yè)的盈利瓶頸。但商業(yè)不同于住宅，高復合的開發(fā)特征將成為眾多毫無轉型經驗的住宅開發(fā)商折路不前的最大難題。

　　購物中心成敗的關鍵因素主要有一下幾點：

　　1.項目位置位于主要生活圈或商圈，從而建立臨近固定消費人流。若不是位于主要生活圈或商圈，則購物中心須有獨特之處，以吸引消費者遠道而來，實踐證明中國的郊區(qū)型購物中心的失敗率要遠大于城市型購物中心。

　　2.項目應統(tǒng)一產權持有，一旦散售，即使是售后回租形式，購物中心的業(yè)態(tài)和整體項目品質將無法從實質上保證。

　　3.項目應方便消費者進出，進出購物中心的交通動線，顧客在購物中心內上下動線的便利性，停車位是否充足，大眾運輸?shù)慕玉g等交通體系的規(guī)劃涉及一個項目的存亡。

　　4.合理的市場定位，沒有最好的定位，只有最合適的定位。每個項目最好的定位就是那個符合市場需求滿足競爭區(qū)隔并且能實現(xiàn)發(fā)展商自身目標的定位。

　　5.明晰的差異化主題，購物中心須做好與競爭者差異化，讓消費者對現(xiàn)有百貨公司及其他商業(yè)做出明顯的區(qū)分，進而吸引消費者前來，差異化主題可以提現(xiàn)在消費者的選擇差異化，也可以是業(yè)態(tài)或商品的差異化，最佳的差異化來自消費者價值觀的差異化。

　　6.較大的休閑娛樂功能比例，在購物中心內規(guī)劃適當?shù)闹黧w性及休閑娛樂設施，這是購物中與傳統(tǒng)百貨競爭的有力武器，同時也積聚人氣的首選業(yè)態(tài)。

　　7.完整、豐富、獨特的商品線，讓目標消費者很容易的在購物中心內找到自己需要的商品，最好做到一站購足的便利性，獨特的商品能夠保持購物中心的新鮮度。

　　8.優(yōu)質的承租戶，承租戶的業(yè)種、品牌組合必須符合購物中心的整體概念以及顧客的需求，承租戶必須有獨立的市場運作經驗及能力。

　　9.高性價比，讓消費者有高性價比的感覺，產品價格便宜，或者是價格貴但服務好，高而不貴是目前市場競爭的需要。

　　10.高品質的硬件條件，消費體驗是購物中心的獨特競爭優(yōu)勢，購物中心的硬件即是吸引商家入駐的前提，也是吸引消費者不斷光顧的必要條件。

　　11.良好的運管團隊，經營管理團隊的專業(yè)性和市場實際經驗必須足夠應付購物中心養(yǎng)商期的各種挑戰(zhàn)。

　　12.施工過程需掌握開發(fā)進度及控制成本，以免開發(fā)成本過高，導致投資回收期過長，或者導致不現(xiàn)實的租金要求。

　　13.全面的運管監(jiān)控體系，一個購物中心的前期、中期是一個項目的落地時期，但后期運營環(huán)節(jié)則是項目實操過程中的成長環(huán)節(jié)，通過全方位的運管監(jiān)控體系來對購物中心運營過程進行實時的把控，助力運管團隊及時機動的進行優(yōu)化調整，從而打造出幻化無窮的體驗氛圍和效果，進而最大程度吸引客流，增加坪效最終實現(xiàn)商業(yè)項目的發(fā)展預期。

　　14.與時俱進的模式升級，購物中心作為城市商圈的主要粘性載體，其體驗的功能性應與時俱進，通過對消費者的定期調研數(shù)據(jù)和品牌的市場運營創(chuàng)新來支持購物中心整體提升。
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