本文摘自段宏斌新書部分內容《商業(yè)地產(chǎn)操盤 旺場絕技》。他在書中從專業(yè)和商業(yè)價值的可實現(xiàn)方面探討了商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性。

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有人的地方就有江湖，有江湖的地方就流傳著這樣一句話：性格決定命運。我們對此也常常感慨和思考，那么在商業(yè)地產(chǎn)領域呢？是否還是會如此說呢，答案是肯定的，因為開發(fā)商也是人，他們的性格決定了他今后的商業(yè)地產(chǎn)命運。

什么樣的人才會在商業(yè)地產(chǎn)領域成功？

有位美國記者采訪晚年的投資銀行一代宗師J•P摩根，問：“決定你成功的條件是什么？”老摩根毫不掩飾地說：“性格�！�
記者又問：“資本和資金何者更為重要？”老摩根一語中的答道：“資本比資金重要，但最重要的還是性格�！�

那么，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才會成功？
這個問題幾乎所有做商業(yè)地產(chǎn)的人都在問。答案不一而足，仁者見仁，智者見智。多年來，見證了無數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目的起起落落，浮浮沉沉，有一個深刻的感受：一個商業(yè)地產(chǎn)項目的前途命運與投資開發(fā)的人息息相關。他們這些人或許生平志向各異奇趣，人生經(jīng)歷也大不相同，但都有著堅忍不拔、開拓不懈和勇于擔當?shù)钠髽I(yè)家精神。

性格決定商業(yè)地產(chǎn)的命運

一種健全的性格，比一百種智慧都更有力量，有什么樣的性格，就會有什么樣的人生。一個人的性格決定了他對各種事物的不同態(tài)度，從而得出不同的結果，最后產(chǎn)生不同的人生境遇。確實，在商業(yè)地產(chǎn)領域里，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，具備什么樣的性格特點是影響其未來的發(fā)展重要因素。

我一直認為中國現(xiàn)有的開發(fā)商群體和所謂的富豪階層是一個沒有經(jīng)過時間淬煉的群體，他們中的很多人之所以現(xiàn)有資產(chǎn)數(shù)億、數(shù)十億，并不是因為他們的能力有多強，而是因為他的膽子大、機會好。很多人是在無意中購買了幾塊地，沒有經(jīng)過多長時間，這些地的價格突然以不可想象的速度上漲，于是資產(chǎn)一下子上升了幾倍、十倍，甚至幾十倍，于是遂成富豪。

我說這些話并不是因為我對這些富豪有多少成見，而是認為過去三十年里中國涌現(xiàn)的諸多富豪大多數(shù)都是機會主義的成功，而不是因為他們真正具備一個企業(yè)家應有的素質。膽子大所體現(xiàn)的冒險精神固然是企業(yè)家精神中的重要組成部分，但是只有膽子大，作為全面衡量一個企業(yè)家的標尺來說顯然是不夠的。

然而房地產(chǎn)開發(fā)商一旦進入商業(yè)地產(chǎn)領域，就是真正衡量它的企業(yè)家精神和企業(yè)家素質一桿天秤。戰(zhàn)略、團隊、制度、管理、文化……每一個方面都考量著企業(yè)家的綜合實力，而在萬變的世界精準地認準自己的方向，并且通過其人格魅力去實現(xiàn)優(yōu)秀資源平臺的整合，則是對其企業(yè)家素質的綜合檢驗。

同時我認為并不是每一個房地產(chǎn)商都適合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，性格決定命運的理論在商業(yè)地產(chǎn)領域里顯得尤為正確。
近年來，我經(jīng)常去寧波，總是會與被我稱為“胡園長”的寧波太平洋百貨集團董事長胡敏杰見面。因為我們每次一見面，他總會帶我去一片偏僻的地方，那里正生長著茂盛的青菜，他指著這塊菜地對我雄心勃勃地說：“我要在這里建一個太平洋購物中心。”

胡園長在我的語境里，就是“姓胡的菜園園長”的意思。當然，作為在商業(yè)領域里一路打拼過來的“胡園長”對在哪里建商場有他的準確判斷，對寧波和浙江城市消費力的認識也讓他胸有成竹，他的經(jīng)歷，決定了他這個從商業(yè)起家的企業(yè)家，所做的一切決定都是經(jīng)過慎重考慮的。

那么，胡園長的性格就可以持有商業(yè)地產(chǎn)嗎？
答案是肯定的，只有那些注重細節(jié)和學習，有過商業(yè)歷練的房地產(chǎn)開發(fā)商，才會在這個行業(yè)里得到成功。

對于吳亞軍，我相信在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里，沒人會不知道她的，這位龍湖地產(chǎn)掌門人在2011年《福布斯榜》排名中國女富豪榜第一位，她的成功與她時刻關注小事和細節(jié)是分不開的，她特別重視消費者的體驗和感受。

在去年12月底，北京龍湖時代天街開業(yè)后，她曾三次親臨現(xiàn)場逛街，她最關注的不是招租率、開業(yè)率，而是直接進入商場的洗手間看看體驗一番，并給出自己的意見，“這個洗手間沒有檫手紙，沒有掛鉤，很不方便”，“現(xiàn)代人們都喜歡玩手機，即使上廁所也在用手機玩游戲、耍微博，但上完廁所一起身，很容易把手機掉到坑里，這個問題得解決”。

根據(jù)吳亞軍的親身體驗建議，商場衛(wèi)生間隨后就修改了設施，對此，她還曾提出一個形象的標志：“要讓消費者敢坐龍湖的馬桶”。這樣的細致和貼心，她能不成功嗎？

做商業(yè)地產(chǎn)，英雄從來不問出處，認真做事、誠實做人是前提，而胸懷寬廣、目光遠大則可以做大。不管你曾經(jīng)是教師，還是木匠，還是農民，這些都不妨礙你成為行業(yè)的翹楚。最明顯的一個例子就是：在中國商業(yè)地領域，以打造紅星美凱龍而聞名的車建新前身就是一個木匠，他在短短的十年間就將他的紅星美凱龍擴展至全國，成為中國最著名的家居建材商業(yè)品牌，憑借的就是他——終身保持做學者的心態(tài)。

車建新，這位紅星美凱龍的掌舵人，一直都很注重研究人、家庭和生活，是個十足的“情感專家”。16歲時就出去打工，憑著眼尖手快，聰明好學很快就從師傅那里學到了木匠本領，然而這些打工經(jīng)歷也使他開始思考人生——給別人打工永遠是沒有出頭的日子。

在其20歲的時候，毅然決定開始創(chuàng)業(yè)，并有了自己第一家家具門市部，此后事業(yè)不斷發(fā)展壯大，1992年成立了紅星家具城，1994年開始創(chuàng)辦紅星家居城外地連鎖企業(yè)，在2000年的時候他偶然從麥德龍的身上得到啟示，并開始學習麥德龍模式，立志做中國家居流通業(yè)的領導品牌和世界500強之一，到今天已在北京、上海、天津、南京、長沙、重慶、成都等90座城市，開辦了130家商場。同時對于自己的家庭，他也很愿意自己的子女去創(chuàng)業(yè)，即使失敗了也不要緊，重要的是學習和總結，他還送給子女兩句話：“智慧才是真正的人生，勤勞是真正的幸�！�。

看看這些商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的成就大業(yè)者，他們或者有做大事的雄心壯志，或者超群的預見力和想象力，或者有承擔巨大壓力的勇氣和冒險的精神。而我們常常也羨慕他們的能力和魄力，可是我們有沒有想過，他們?yōu)槭裁催@樣？其實很簡單，思考、學習、注重細節(jié)，這決定了他們的一切，也成就了他們的未來。以后，中國的商業(yè)地產(chǎn)將會如何發(fā)展、演變，既取決于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)歷，更取決于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的群體性堅強博大性格的形成。

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