深圳購物中心的開發(fā)建設(shè)處于高速發(fā)展階段。截至2013年底，深圳開業(yè)的購物中心已有46個，購物中心總的商業(yè)建筑面積為308萬平方米，平均每個購物中心的商業(yè)建筑面積為6.7萬平方米;

　　深圳在建及尚未開業(yè)的購物中心超過25個，新增加的商業(yè)建筑面積將超過200萬平方米;預(yù)計到2015年，深圳開業(yè)的購物中心總數(shù)將超過70個，購物中心商業(yè)建筑面積將超過500萬平方米。

　　深圳購物中心的經(jīng)營狀況基本正常，優(yōu)質(zhì)購物中心與普通購物中心經(jīng)營效益差距擴(kuò)大。

　　深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會在撰寫報告之前對深圳在經(jīng)營的購物中心進(jìn)行了較為詳細(xì)的調(diào)查了解，并首次涉及了購物中心的一些經(jīng)營性指標(biāo)。通過調(diào)查了解到，2013年深圳大多數(shù)購物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年遞增;但是，與出租率和租金同步增長形成反差的是，大多數(shù)購物中心的銷售額增長乏力，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)購物中心的銷售額與2012年同比略有增長;一些購物中心的單位面積年銷售額甚至只有優(yōu)質(zhì)購物中心的十幾分之一。此外，調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)了不少購物中心的經(jīng)營成本偏高，這種現(xiàn)象也降低了購物中心的盈利能力。

　　購物中心將成為深圳城市綜合體的必備元素，社區(qū)購物中心將成為主流發(fā)展目標(biāo)。

　　未來十年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)的開發(fā)大多為城市舊改項目，這些城市舊改項目多以城市綜合體的形式出現(xiàn)，并且都規(guī)劃有購物中心。深圳務(wù)實的商業(yè)氛圍將影響這些規(guī)劃中的購物中心朝著社區(qū)購物中心的方向發(fā)展。

　　在國內(nèi)，商業(yè)物業(yè)面積的統(tǒng)計，通常是按照計容積率的商業(yè)建筑面積來計算的。故此本報告中所列購物中心的面積均指計容積率的商業(yè)建筑面積

　　1. 深圳購物中心發(fā)展現(xiàn)狀

　　1) 深圳近三年購物中心發(fā)展概況

　　深圳購物中心的發(fā)展，是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而快速發(fā)展壯大。自2002年深圳出現(xiàn)第一家購物中心以來，至今已經(jīng)歷了12年，現(xiàn)已開業(yè)運(yùn)營的購物中心數(shù)量也達(dá)到了46家，其中僅2013年開業(yè)的購物中心就達(dá)到12家。

　　從2010年至2013年，深圳購物中心步入了高速發(fā)展的階段，無論是購物中心的數(shù)量還是購物中心的營業(yè)面積，均呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢。

　　2011年購物中心的數(shù)量較2010年增長32%，面積增長23%;

　　2012年購物中心的數(shù)量較2011年增長17%，面積增長13%;

　　2013年購物中心的數(shù)量較2012年增長35%，面積增長39%;

　　2011年至2013年，深圳社會消費(fèi)品零售總額的平均增長率為13.9%。

　　這三年期間，購物中心面積的平均增長率為25%、數(shù)量平均增長率為28%。

　　2) 深圳已開業(yè)運(yùn)營購物中心分布概況

　　截至2013年底，深圳已開業(yè)運(yùn)營的購物中心一共有46家，分別位于深圳十個行政區(qū)中的六個行政區(qū)，其余四個行政區(qū)暫無開業(yè)的購物中心。

　　2013年深圳新開業(yè)的購物中心主要集中在寶安區(qū)和龍崗區(qū)，這兩區(qū)同時也是深圳房地產(chǎn)發(fā)展最快的兩個行政區(qū)。深圳購物中心具體分布如下圖：

　　３) 深圳營業(yè)額最大的三個購物中心

　　2013年度深圳三個最大營業(yè)額購物中心：

　�。�) 深圳最大的五個持有購物中心的業(yè)主

　　深圳一些有實力的開發(fā)商近幾年開始持有自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，甚至開始收購其他商家物業(yè)。通過幾年的努力，這些公司已經(jīng)持有大量的購物中心，包括在深圳的購物中心以及在其他城市的購物中心。其中持有購物中心面積最多的五家公司：

　　５) 深圳面積最大的五個購物中心

　　截至2013年底，深圳已開業(yè)面積最大的五個購物中心

　　2013年10月，深圳羅湖區(qū)東門老商圈開業(yè)了一家迷你型購物中心，其商業(yè)建筑面積僅為1.8萬平方米，隸屬于華潤置地旗下，號稱MINI萬象城。該迷你購物中心的名稱是1234space，入住的商家除了有知名快時尚品牌H&M、GAP，還有一些首次進(jìn)入華南的香港茶餐廳和書店。

　　1. 深圳購物中心運(yùn)營概況

　　1) 出租率及租金收益。2013年深圳購物中心不僅在數(shù)量及面積取得快速發(fā)展，在質(zhì)量上也有較大提高，其中一個重要指標(biāo)是絕大多數(shù)購物中心保持了一個較高的出租率以及逐年增加的租金收益。特別是位于福田、南山以及羅湖這三個商業(yè)和商務(wù)區(qū)的都市型購物中心，全年更是保持了極高的出租率，同時也保持了較高的租金收益。例如深圳都市型購物中心的代表深圳華潤萬象城，自2004年底開業(yè)后一年，出租率就達(dá)到了97.38%。從2006年起，出租率基本保持在99%以上，租金收益也逐年遞增。

　　2013年深圳全市購物中心的年平均出租率為88.9%，但絕大多數(shù)購物中心的年平均出租率都超過了90%。全市購物中心年平均出租率低于90%的原因，是因為個別問題購物中心以及在進(jìn)行試營業(yè)的購物中心的超低出租率拉低了全市購物中心的平均值。而全市大多數(shù)購物中心超過90%的年平均出租率則真實地反映出深圳購物中心市場需求旺盛，同時也反映出深圳持續(xù)增強(qiáng)的城市消費(fèi)水平對商家的吸引力。

　　2) 營業(yè)額。深圳購物中心2011年的營業(yè)額為340億元，占當(dāng)年社會消費(fèi)品零售總額3521億元的9.66%;深圳購物中心2013年的營業(yè)額為387億元，占當(dāng)年社會消費(fèi)品零售總額4433億元的8.73%，而同期深圳網(wǎng)購營業(yè)額則高達(dá)889億元，占深圳社會消費(fèi)品零售總額的20.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購物中心全年的營業(yè)額。

　　2013年深圳購物中心營業(yè)總額所占社會消費(fèi)品零售總額的比例，與2011年相比下降了0.93%。

　　深圳購物中心2013年商業(yè)面積為308萬平方米，比2011年196萬平方米購物中心商業(yè)面積增加了112萬平方米，增幅達(dá)57%。然而2013年的營業(yè)額僅比2011年的營業(yè)額增加了47億元，增幅為13.8%，遠(yuǎn)低于同期社會消費(fèi)品零售總額25.9%的增幅。

　　2013年深圳購物中心營業(yè)額下降，最根本的原因是一部分購物中心因自身原因?qū)е缕淦叫�極低，同時也拉低了深圳購物中心整體的平均平效。此外，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)增幅降低以及網(wǎng)購、公費(fèi)消費(fèi)治理等因素也對購物中心銷售額產(chǎn)生了一定影響。

　　需要指出的是，深圳萬象城、太陽廣場、海岸城、福田COCO PARK等一批優(yōu)秀的購物中心，其經(jīng)營業(yè)績依然保持了較好的增長勢頭。例如深圳萬象城，2013年每平方米商業(yè)面積的年銷售額為3.8萬元人民幣;而一些經(jīng)營較差的購物中心，平均每平方米商業(yè)面積的年銷售額僅為0.2萬元，兩者的差距達(dá)到十幾倍，這也是拉低深圳購物中心整體平效的根本原因。

　　1) 業(yè)態(tài)變化。從2010年起，深圳不少購物中心為順應(yīng)市場的變化而開始大規(guī)模調(diào)整已有業(yè)態(tài)，逐步將初期引進(jìn)的那些面積過大、銷售額較低的商店淘汰出局，包括服飾類、電器類等業(yè)態(tài)，加大引入餐飲、休閑、兒童教育、快時尚品牌等商家的比例，從而獲得更多人氣和更高租金。例如深國投廣場將原先一家電器精品店騰出的位置，替換為兩家餐飲和一家教育，大大提高了租金收益。此外，對于那些營業(yè)額不高、人氣不旺的餐飲店也進(jìn)行了調(diào)整。

　　在業(yè)態(tài)變化上最具代表性的購物中心是位于福田中心區(qū)的COCO PARK，2010年其餐飲面積就達(dá)到了總面積的35%，占比大于深圳多數(shù)大型購物中心。截至2013年底，COCO PARK已將餐飲比例調(diào)高至41%，再加上5%的影院面積和7%的服務(wù)類面積，該購物中心的非購物類業(yè)態(tài)的面積達(dá)到總面積的53%。倘若不計算其主力店吉之島22%的面積，COCO PARK零售類商家的面積僅為25%。COCO PARK這幾年的出租率一直保持在100%，租金也逐年大幅提升。

　　1. 深圳購物中心發(fā)展趨勢

　　2013年深圳新開業(yè)購物中心12家，其中羅湖區(qū)和南山區(qū)新開業(yè)4家，其余開業(yè)的8家均在原特區(qū)外的寶安、龍崗和龍華區(qū)。2014年至2015年新增加的購物中心數(shù)量將超過25個，主要也將集中在寶安、龍華、龍崗三區(qū)，而鹽田區(qū)也將在今后一年首次出現(xiàn)購物中心，填補(bǔ)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白。

　　按照商務(wù)部公布的對購物中心新的定義，深圳未來幾年建成的購物中心大多屬于社區(qū)型購物中心以及地區(qū)型購物中心。2013年深圳新開業(yè)的12家購物中心，其中半數(shù)為社區(qū)型購物中心。這反映了深圳購物中心的發(fā)展趨勢，同時也反映了開發(fā)商的成熟與務(wù)實。

　　總之，從購物中心的出租率、租金收益以及營業(yè)額來判斷，深圳購物中心的總體運(yùn)營基本保持良好狀態(tài)。

　　截至2013年末，深圳常住人口為1062萬，購物中心總的商業(yè)面積為308萬平方米。

　　至于深圳這座城市到底能夠容納多少個購物中心或多大面積購物中心，我們認(rèn)為可根據(jù)城市人均消費(fèi)性支出這個數(shù)值進(jìn)行推算，獲得的結(jié)果比較符合實際情況。

　　以2013年深圳人均消費(fèi)性支出2.88萬元這個金額為基數(shù)，其中大約60%的金額用于購物中心(含大型商場)消費(fèi);再按照購物中心商業(yè)面積每平方米每年2萬元銷售額的理想平效推算，深圳大約可以容納900萬平方米購物中心(含大型商場)面積，這900萬平方米的商業(yè)面積約相當(dāng)于110個8萬平方米規(guī)模的購物中心。

　　若按照每15萬人口擁有一個購物中心計算，深圳1062萬人口可擁70個購物中心。此外，深圳每年還有幾千萬游客，是深圳購物中心又一支龐大的消費(fèi)群體。

　　深圳目前有46個購物中心，我們認(rèn)為深圳市場未來至少可以容納100個購物中心，深圳購物中心的數(shù)量和面積依然有較大的發(fā)展空間。

　　2. 深圳購物中心存在的問題

　　深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會通過本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)數(shù)量購物中心的運(yùn)營成本長期居高不下，其中電費(fèi)已超過人工費(fèi)用，成為運(yùn)營成本中的第一大成本。

　　美國購物中心的運(yùn)營水平在全球處于領(lǐng)先地位，其運(yùn)營中的各項指標(biāo)可作為我們在經(jīng)營上的樣本。但是在美國，不同類型不同類別的購物中心單位面積用電量以及用水量的差別巨大，一些帶有人工樂園或水景的購物中心用水量是社區(qū)店的幾千倍，用電量是社區(qū)店的近30倍，因此我們沒有選擇這類購物中心的指標(biāo)。我們以美國第二大購物中心運(yùn)營商GGP公司2007年公布的年報統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，其在美國各州擁有220多家購物中心，大多為區(qū)域型或跨區(qū)域型購物中心。這些購物中心平均每平方米年平均用電量106.5度，電費(fèi)占到租金收益的2.64%。

　　而根據(jù)本次統(tǒng)計的結(jié)果顯示，深圳區(qū)域型購物中心的單位面積用電量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國GGP公司區(qū)域型購物中心的平均用電量。我們選用了深圳五家區(qū)域型購物中心的用電量數(shù)據(jù)，平均每平方米的年用電量為262度。

　　深圳購物中心每平方米每年平均用電量262度，電費(fèi)占平均租金收益的14.33%;

　　GGP購物中心每平方米每年平均用電量106.5度，電費(fèi)占平均租金收益的2.64%;

　　兩者相比差距巨大，深圳選樣購物中心的用電量是美國GGP公司購物中心用電量的2.46倍。

　　與國內(nèi)先進(jìn)的節(jié)電商業(yè)企業(yè)相比，深圳同樣存在巨大差距。例如建于九十年代中期的上海十大項目之一的上海世貿(mào)商城，總建筑面積28萬平方米，由于在設(shè)計初期就充分考慮了節(jié)能及后期運(yùn)營，全面運(yùn)用了多項節(jié)能措施，所以在建成后大大降低了運(yùn)營成本。上海世貿(mào)商城2013年的用電量為2270萬度，平均每平方米的年用電量僅為81度，不到深圳購物中心平均用電量262度的三分之一，甚至低于美國GGP105度的平均用電量。

　　這種差距的產(chǎn)生不僅僅是因為后期物業(yè)管理水平所致，更多的是由于前期對物業(yè)進(jìn)行設(shè)計時缺乏環(huán)保和節(jié)能理念，沒有節(jié)能環(huán)保目標(biāo)和節(jié)能方案，也沒有專業(yè)節(jié)能公司或人員介入到建筑設(shè)計的過程，造成物業(yè)高耗能的硬傷。此外，購物中心的設(shè)計單位大多僅關(guān)注一些節(jié)能概念，而忽略實際的節(jié)能效果。總之，我們的商業(yè)地產(chǎn)市場目前還缺乏節(jié)能環(huán)保的動力。

　　本次調(diào)查統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，深圳一些大型購物中心，經(jīng)過數(shù)年的快速發(fā)展，近兩年銷售額的增長幅度已明顯放緩，發(fā)掘增量出租面積增加收益的方式已受到客觀條件的限制。若要進(jìn)一步提高效益，就必須提高購物中心的總體運(yùn)營管理水平。

　　還需要指出的是，一些獨(dú)立的百貨店甚至超市也在朝著綜合業(yè)態(tài)的方向發(fā)展或調(diào)整，這類綜合業(yè)態(tài)百貨店、超市以及其他大型商場的陸續(xù)出現(xiàn)，將會對購物中心的市場容量產(chǎn)生一定影響;此外，由于購物中心分布不均衡，也會導(dǎo)致局部供應(yīng)量過剩的問題。從市場的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，政府應(yīng)該考慮通過聽證或其他方式促使新開購物中心布局和數(shù)量更為合理。

　　2013年是深圳購物中心快速發(fā)展、健康運(yùn)營的一年，同時一些問題也伴隨著購物中心的大量涌現(xiàn)而顯露出來。2014年至2015年，深圳將出現(xiàn)更多購物中心，這也對購物中心的開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營商、設(shè)計單位以及相關(guān)公司提出了更高的要求。