6月17日新世界發(fā)展宣布，私有化新世界中國之決議案不獲所需大多數(shù)股東于法院會議上批準，反對票占65.95%，計劃因此已失效。新世界發(fā)展原計劃以每股現(xiàn)金6.8元私有化新世界中國，并建議撤銷新世界中國上市地位，涉資最多186億元。

　　“相當(dāng)意外，之前已經(jīng)做了很多溝通”，一位接近新世界中國的人士告訴時代周報記者。雖然新世界發(fā)展股東會6月16日上午順利通過私有化決議，但下午的法院會議上，該議案敗于“數(shù)人數(shù)”的規(guī)則，有約66%的股東反對，這批小股東手持300萬股份(持股比例0.16%)，“擊敗”20億股份的贊成票，令私有化交易泡湯。這也是繼今年1月份恒盛地產(chǎn)私有化議案失敗后，再次因為“數(shù)人數(shù)”而被否決的私有化。

　　退市之殤

　　“目前新世界中國私有化失敗，對新世界中國而言，意味著前期為該項工作所付出的努力付之東流，時間、人力、資金成本有所損失，私有化失敗也意味著企業(yè)內(nèi)部改革阻力較大;作為新世界發(fā)展的內(nèi)地物業(yè)旗艦店，對新世界發(fā)展也將帶來負面影響。”中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮告訴時代周報記者。

　　股市也迅速作出反應(yīng)，如同恒盛地產(chǎn)復(fù)牌后股價暴跌27%，新世界復(fù)牌后不久，新世界中國股價也暴跌逾兩成，收跌16.93%，報5.3港元。新世界發(fā)展收盤小跌1.12%，報8.80港元。

　　新世界發(fā)展今年3月中旬宣布，擬以每股6.8元私有化新世界中國，新世界發(fā)展則會供股集資140億元，當(dāng)中部分資金用以私有化新世界中國。根據(jù)收購守則，新世界發(fā)展及一致行動人士在未來12個月內(nèi)，不可再提出私有化。至于原先計劃用于私有化的供股集資所得，將用作重建新世界中心、增加土地儲備及一般營運用途。

　　新世界中國在港上市已經(jīng)15年，資料顯示，新世界中國則為新世界發(fā)展于內(nèi)地的旗艦物業(yè)公司，資產(chǎn)總額約1241億港元。自1999年7月起在港交所掛牌，目前有36個主要項目遍布21個城市，包括房地產(chǎn)、酒店及度假村等等。

　　而新世界發(fā)展是香港四大地產(chǎn)發(fā)展商之一，1907年由鄭裕彤創(chuàng)立，1972年在香港掛牌上市，截至去年底，公司總資產(chǎn)達3547.2億港元。

　　新世界發(fā)展認為，新世界中國的股價被低估，融資平臺難以發(fā)揮有效作用，以新世界中國停牌前價格 (5.14元)去計算，該公司的市賬率(P/B)為0.77倍。

　　“市賬率為0.77，表明企業(yè)股價低于每股賬面價值，意味著股價低于其實際價值，股價被低估。對于新世界發(fā)展而言，其資產(chǎn)總值為1241億港元，若持續(xù)被低估，公司股權(quán)分散，面臨被收購的威脅，這恐怕也是其退市的原因之一。”郭凡禮指出。

　　花旗曾指出，恒盛有45%溢價的私有化仍然失敗，新世界中國私有化的溢價只逾32%，并不具備高的吸引力。

　　宣布私有化失敗后，摩根士丹利把新世界發(fā)展評級調(diào)為“減持”。

　　瑞銀則維持新世界發(fā)展“中性”評級，但把目標價由9.3元下調(diào)至9.1元。

　　近年呈起伏增長態(tài)勢

　　作為一家較早進入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，而且在1999年就上市的老牌企業(yè)，在有良好融資平臺的情況下，本應(yīng)在中國房地產(chǎn)黃金十年中獲得長足的發(fā)展，備受股市青睞，但為何在維持高盈利的情況下 P/B只有0.77倍，流通量也極低?新世界中國是如何在房地產(chǎn)火爆行情中漸漸喪失其融資吸引力的?

　　時代周報記者翻閱了新世界中國10年的年報，發(fā)現(xiàn)其過長的開發(fā)周期，為高利潤不惜犧牲規(guī)模，坐等土地溢價等老牌港資房企的做法，讓新世界中國在其他房企都在追求高周轉(zhuǎn)的時代，變得格格不入。

　　新世界中國素來有著“囤地專業(yè)戶”的名號，低價拿地，緩慢開工，坐等土地溢價，獲取高額利潤，是新世界中國慣用的手法，為此，新世紀曾幾次被點名批評。

　　在廣州嶺南新世界家園項目中，新世界中國在2006年通過公開拍賣獲得該土地，但囤地多年之后才開始開發(fā)建設(shè)，之后各期項目完工時間一拖再拖，直到今天，該項目還在銷售中。

　　再以北京新景商務(wù)樓為例，該項目樓面面積為39653平方米，合同約定開工時間為2005年2月27日，但在新世紀中國2013年年報中，該項目仍然為“規(guī)劃中”，預(yù)計落成日期為“待定”。

　　2013年報顯示，財報內(nèi)所列正在發(fā)展中的38個項目(73個小項)，有八成項目開發(fā)周期長達5年以上，其中也不乏十年以上的項目。

　　而土地的溢價是顯而易見的，地價飛速上漲的北京，新世界新景商務(wù)樓的合同價款只有675萬元，市場推算該項目的樓面地價僅為96元/平方米。然而，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目周邊新景家園項目三期，6月的二手房均價為57933元/平方米，新世界家園二手房均價為68419元/平方米;而附近的寫字樓項目新世界中心、雍貴中心、國瑞城等，其租金每天每平方米高達6-7元。

　　2013年6月初，新世界地產(chǎn)將上海市黃浦區(qū)的一個地產(chǎn)項目以近80億元人民幣的價格出售，而新世界于1993年僅以7.5億元獲得了這塊土地，在20年時間里，地塊漲幅超過十倍。

　　看起來，土地溢價帶給新世界發(fā)展極高的利潤，以2013財年為例，新世界中國的收益為195.1億港元，毛利為80.11億港元，幾乎是收益的一半，凈利潤也高達46.16億港元，凈利潤率為23.65%，遠高于行業(yè)10%的平均水平，但是規(guī)模卻始終沒有做起來。

　　2013年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科、綠地、萬達、保利、中海、恒大、碧桂園共同成為2013年千億軍團的成員。

　　但是進入內(nèi)地市場長達20年的新世界中國，卻只能以156.3億人民幣的數(shù)字，排在2013房地產(chǎn)銷售金額TOP50的43位。而且時代周報記者發(fā)現(xiàn)，和萬科等房企每年直線增長不同，新世界中國呈現(xiàn)曲線起伏增長態(tài)勢。

　　比如2004財年，新世界中國的營收為38.90億港元，但是2005財年，這一數(shù)字為33.79億港元;同樣，2007、2008財年，新世界中國的營收分別為53.90億港元和68.84億港元，但是到了2009財年，這一數(shù)字又跌回46.86億港元，幾乎回到2006年的狀態(tài);2011財年新世界中國的營收為156.22億港元，到了2012年，這個數(shù)字又跌回136.76億港元。

　　“在香港股市地產(chǎn)板塊之中,被低估的股票是個別性的。相對來說，一些具規(guī)模的老牌開發(fā)商被低估的可能性較大。”萊坊中國估價部的高級經(jīng)理劉兆光委婉地告訴時代周報記者，該機構(gòu)曾為新世界中國做過估值。

　　“作為老牌企業(yè)，老員工的發(fā)展滯后，企業(yè)缺乏活力，建設(shè)周期長等均導(dǎo)致企業(yè)對投資者的吸引力下降。”郭凡禮表示。

　　影響酒店拆分計劃

　　新世界中國于2014上半財年的業(yè)績顯示，受益于入賬銷售面積的猛增，公司的營業(yè)收入和凈利潤分別增長了81%和46%至人民幣119億和34億元。毛利率則由去年同期的51.2%微跌至50.9%，但仍顯著高于行業(yè)平均水平。毛利率的輕微下跌主要由于三線城市的入賬銷售額比重由去年的1%顯著上升至16%。

　　盡管如此，以新世界中國停牌前價格 (5.14港元)去計算，該公司的市賬率(P/B)為0.77倍。若以此為標準，在內(nèi)房板塊中，現(xiàn)有50只股的P/B低于0.77倍，其中最低者為中國地產(chǎn)(1838)，其P/B只有0.07倍。

　　不到半年時間，恒盛、凱德商用、新世界中國相繼提出退市，尤其是凱德商用、新世界中國在業(yè)績靚麗的情況下，也難以得到股市的認同，對于香港股市地產(chǎn)板塊是否被低估這個問題，劉兆光表示：從公式上討論, 可以說P/B低，企業(yè)會有退市需求。

　　但正如上面所說, 還要深入考慮資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及負債比率等因素才能定論。假如在同一資產(chǎn)價格水平下, 如價格忽然顯著下跌, 則P/B可能會創(chuàng)新低。例如嘉里建設(shè)(00683.HK)于2003年香港房地產(chǎn)市場低迷時也曾提出私有化計劃。

　　畢竟，在香港股市，因股價低估而私有化退市的房地產(chǎn)企業(yè)畢竟還是少數(shù)，大部分公司會通過回購股票保衛(wèi)股價或提升市場信心，比如2008年樓市下行時，SOHO中國和富力集團就曾連續(xù)增持公司股票，長實、新地、九龍倉、太古、華人置業(yè)等港資地產(chǎn)公司的大股東也進行過數(shù)次增持。

　　郭凡禮指出：赴港上市的一些房企謀求退市，一方面是因為股價被低估，融資不易;另一方面是為了方便企業(yè)轉(zhuǎn)型以及內(nèi)部管理改革的需要。在內(nèi)地樓市成交量明顯下滑，購房者觀望，開發(fā)商僵持的情況下，投資者難以對內(nèi)地房企給出較高的估值，表面上確實估值過低，但實際上內(nèi)地不少房企資金鏈緊張、原有粗放經(jīng)營的模式不變等，現(xiàn)階段確實存在很大的危機。

　　另一方面，私有化失敗可能影響新世界中國的酒店重組上市計劃，新世界發(fā)展此前曾多次發(fā)布公告稱，建議分拆集團若干位于香港的酒店資產(chǎn)并于香港聯(lián)合交易所有限公司獨立上市。公告稱，為確保清楚界定新世界酒店投資集團及新世界發(fā)展集團及周大福企業(yè)集團未來業(yè)務(wù)營運，所以建議分拆。

　　而6月19日，方興地產(chǎn)旗下酒店業(yè)務(wù)平臺金茂投資開始正式招股，預(yù)計7月2日在香港掛牌上市，最多募集33.9億港元;與此同時，另一家上市房企花樣年也宣布，將分拆物業(yè)管理部分在聯(lián)交所主板上市。
　�。▉碓矗簳r代周報 作者：趙卓）