14.22元，經(jīng)過(guò)上周五大漲近6%之后，昨日，深國(guó)商（000056.SZ）沒(méi)有在周末皇庭廣場(chǎng)某奢侈品牌試營(yíng)業(yè)背景下順勢(shì)繼續(xù)走高，而是大跌近4%，勉強(qiáng)超過(guò)皇庭廣場(chǎng)去年10月中旬宣布以公允價(jià)值計(jì)量第二天開(kāi)盤價(jià)28.08元的一半。
然而，相比之下皇庭廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況就顯得更為“寒酸”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，開(kāi)業(yè)近半年以來(lái)，已正式營(yíng)業(yè)的商鋪仍寥寥無(wú)幾。
皇庭廣場(chǎng)或難挽狂瀾
深國(guó)商此前多年的證券簡(jiǎn)稱一直是“*ST國(guó)商”，今年三月底才撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示，而撤銷風(fēng)險(xiǎn)的原因，并非恢復(fù)了持續(xù)盈利能力，而是公司下屬控股子公司深圳融發(fā)投資有限公司（下稱“融發(fā)公司”）投資開(kāi)發(fā)的投資性房地產(chǎn)皇庭廣場(chǎng)后續(xù)計(jì)量模式采用公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益所致。
該公司2013年年報(bào)顯示，2013年度歸屬上市公司的凈資產(chǎn)為22.36億元，歸屬上市公司的凈利潤(rùn)為23.21億元，而歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)則為-12275.67萬(wàn)元，虧損額度同比擴(kuò)大了將近一倍。
而皇庭廣場(chǎng)也可以說(shuō)是深國(guó)商唯一的核心資產(chǎn)，根據(jù)公司2013年年報(bào)，其他三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入總計(jì)只有3518.25萬(wàn)元。深國(guó)商通過(guò)融發(fā)公司持有其60%的股權(quán)，公司亦在2014年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中稱，今年將完成皇庭廣場(chǎng)全面運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。
顯而易見(jiàn)，對(duì)于去年扣非后虧損過(guò)億的深國(guó)商而言，要恢復(fù)持續(xù)盈利能力，唯有借助估值達(dá)76億元之巨的皇庭廣場(chǎng)創(chuàng)造收入。
那么深國(guó)商究竟能否憑借皇庭廣場(chǎng)“咸魚(yú)翻生”呢？深國(guó)商此前對(duì)皇庭廣場(chǎng)進(jìn)行估值時(shí)稱，采用收益現(xiàn)值法評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值為64.07億元（比最終確定估值的76.46億元少了12.39億元），預(yù)計(jì)最高空置率的第一年（2014年）可實(shí)現(xiàn)毛收入3.4億元，凈收益2.6億元。
而根據(jù)深國(guó)商一季報(bào)，其今年一季度因皇庭廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鸺肮芾碣M(fèi)而增加的收入僅1141.3萬(wàn)元，如此要達(dá)到全年3.4億元的收入，困難程度可以想見(jiàn)。
那么皇庭廣場(chǎng)現(xiàn)狀到底如何呢？《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近日走訪了位于深圳市會(huì)展中心的皇庭廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)5個(gè)多月至今，皇庭廣場(chǎng)狀況似乎與預(yù)想中的不大一樣。從正門進(jìn)入，大廳尚在裝修中，且并非緊鑼密鼓，而是稀稀疏疏幾個(gè)建筑工人在，偶爾各通道會(huì)設(shè)置路障。記者詢問(wèn)物業(yè)工作人員裝修什么時(shí)候可以完工，對(duì)方稱：“我們也不知道。”
隨后，記者走訪了大廳所在樓層下面的4層（L1、L2、G和B1，即深國(guó)商采用收益現(xiàn)值法評(píng)估皇庭廣場(chǎng)的評(píng)估對(duì)象），其中只有B1層有一半左右商戶營(yíng)業(yè)，其余三層則基本空置，只有少數(shù)幾家餐廳商戶在營(yíng)業(yè)。也就是說(shuō)，截至今年6月初，皇庭廣場(chǎng)的空置率達(dá)60%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深國(guó)商采用收益現(xiàn)值法評(píng)估設(shè)定的8%的空置率。
股價(jià)被低估？
皇庭廣場(chǎng)自誕生以來(lái)就飽受爭(zhēng)議，一度在深圳市中心爛尾十年，2011年以來(lái)，公司一方面承諾“近期開(kāi)業(yè)”，一方面多次延遲開(kāi)業(yè)時(shí)間，同時(shí)中小股東也不斷地在深國(guó)商的股東大會(huì)上力爭(zhēng)皇庭廣場(chǎng)早日推出公允價(jià)值計(jì)量和開(kāi)業(yè)。直到全年10月，公司為了甩掉戴了兩年的“*ST”和避免暫停上市，才確定皇庭廣場(chǎng)以公允價(jià)值計(jì)量，并在去年12月25日開(kāi)業(yè)。
但公司的股價(jià)卻走出了與此相背離的行情。2013年10月14日晚宣布皇庭廣場(chǎng)以公允價(jià)值計(jì)量，10月15日復(fù)牌以漲停價(jià)28.08元/股開(kāi)盤，但隨即被砸開(kāi)，截至收盤反而以跌停價(jià)25.4元/股收盤（當(dāng)時(shí)公司漲跌幅限制為5%），隨后走出了漫漫熊途，今年6月4日更是探至13.51元的近年低點(diǎn)。按深國(guó)商最新收盤價(jià)14.79元計(jì)算，其流通市值17.63億元，總市值32.67億元，市凈率為1.49。
對(duì)于深國(guó)商如今的估值狀況，有投資者認(rèn)為未來(lái)將改善。“低估只是暫時(shí)的，因開(kāi)業(yè)時(shí)間較短，皇庭廣場(chǎng)尚處于培育期，一旦大部分商戶開(kāi)始營(yíng)業(yè)，以后將會(huì)產(chǎn)生源源不斷的現(xiàn)金流，今年扭虧并不困難。”一位長(zhǎng)期持有深國(guó)商股票的投資者對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，“據(jù)我了解，目前簽約的商戶已占商鋪數(shù)量的八成。”
不過(guò)亦有投資者分析稱，皇庭廣場(chǎng)的定位要考慮親民路線，因?yàn)樯萑A路線在深圳是走不好的，旁邊即是香港，價(jià)格沒(méi)法比較，如果是走高端路線，那么此股以后反彈結(jié)束可能會(huì)真正意義上走熊。
值得一提的是，2012月8日*ST國(guó)商公告稱，董事長(zhǎng)鄭康豪及其控制的公司擬在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，將擇機(jī)增持不低于公司總股本3%的股份。雖然公司未發(fā)布增持公告，但從股東股權(quán)變化來(lái)看，鄭康豪增持了約600萬(wàn)股，約占總股本的3%，增持價(jià)格在20元/股以上。而如今股價(jià)跌至15元以下，鄭康豪卻不再增持。
對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士分析稱，鄭康豪不再增持，主要是資金缺乏。4月2日深國(guó)商公告，鄭康豪及其控制的百利亞太投資公司、皇庭國(guó)際集團(tuán)，已將手上持有的部分深國(guó)商B股質(zhì)押給渤海信托和北京銀行深圳分行，質(zhì)押數(shù)3430.77萬(wàn)股，而累計(jì)質(zhì)押已達(dá)4550.69萬(wàn)股，即鄭康豪持有的深國(guó)商股份98.69%已質(zhì)押。而質(zhì)押股權(quán)主要為了融資，因?yàn)樯顕?guó)商資金境遇早已窘迫。
記者就皇庭廣場(chǎng)及深國(guó)商頗受關(guān)注問(wèn)題欲咨詢其董秘曹劍，不過(guò)曹劍電話一直無(wú)人接聽(tīng)，截至發(fā)稿亦未得到其回復(fù)。
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