謝尚偉：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之趨勢(shì)的N個(gè)猜想

 一、產(chǎn)品模式:城市綜合體已成為商業(yè)地產(chǎn)投資商解決單項(xiàng)目資金平衡的成熟模式。

   正是在總結(jié)其第1代產(chǎn)品：主力店＋散售商鋪模式的基礎(chǔ)上，萬(wàn)達(dá)成功實(shí)踐了城市綜合體模式，也基于此萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)才實(shí)現(xiàn)了在全國(guó)各地的超常規(guī)發(fā)展。如今，城市綜合體模式已成為一種大型商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式與財(cái)務(wù)模型。發(fā)展商、政府、投資客、物業(yè)使用人均因其高度集約化與各類產(chǎn)品良好互動(dòng)共榮性而皆大歡喜。當(dāng)然最核心的還是城市綜合體模式很好的解決了發(fā)展商單項(xiàng)目資金與現(xiàn)金流的平衡，釋放了持有大型商用物業(yè)所背負(fù)的巨大財(cái)務(wù)壓力。

二、資本來(lái)源：投資商業(yè)地產(chǎn)的資本日趨多元化。

1、越來(lái)越多的老牌住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將投資向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，由原來(lái)快速周轉(zhuǎn)、賺快錢的思路，向增持具備持續(xù)造血機(jī)能及良好增值空間的商用物業(yè)轉(zhuǎn)移。一來(lái)緩解單一住宅開(kāi)發(fā)所面臨的巨大政策風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)通過(guò)持有型物業(yè)良好收益預(yù)期為“過(guò)冬”準(zhǔn)備糧食。三來(lái)分享中國(guó)高速城市化進(jìn)程中的人口紅利所致的大好的消費(fèi)錢景。

2、社�；�金、保險(xiǎn)基金等（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，追求穩(wěn)�。┯型�進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中極好的可持續(xù)的長(zhǎng)期資本支持平臺(tái)，有助于大中型商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3、不甘心作房客的零售大佬們開(kāi)始買地自建自用型商用物業(yè)，也客串一下房東的角色。日本永旺購(gòu)物中心、中國(guó)華潤(rùn)萬(wàn)家（歡樂(lè)頌）、歐尚、宜家……紛紛開(kāi)始了投資自建商用物業(yè)，自持經(jīng)營(yíng)之路的探索。

4、國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)投資基金頻頻出手，著眼于收購(gòu)優(yōu)質(zhì)潛力商用物業(yè)或投資自建購(gòu)物中心以分享中國(guó)高速城市發(fā)展成果及人民幣對(duì)美元持續(xù)升值的預(yù)期。

資本的多元化為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障，同時(shí)大量資本的集中涌入，將進(jìn)一步助推中國(guó)近5年的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)浪潮，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)局部失衡與階段性泡沫的出現(xiàn)在所難免。

三、產(chǎn)品類別面：城市中心型購(gòu)物中心高速發(fā)展，社區(qū)鄰里商業(yè)中心方興未艾。

1、一線城市（北、上、廣、深）的城市中心型SHOPPING MALL已發(fā)展得相對(duì)成熟，依托軌道交通網(wǎng)絡(luò)的成熟，交通樞紐、地鐵上蓋型購(gòu)物中心生意興隆，持續(xù)向好。二三線城市（成都、重慶、無(wú)錫、蘇州、昆明、貴陽(yáng)、武漢等）由于正處于舊城改造、新區(qū)及CBD建設(shè)階段，城市中心型SHOPPING  MALL（8-15萬(wàn)平米是該類購(gòu)物中心的理想規(guī)模）還有較大的發(fā)展空間。

2、依托于規(guī)模化，成片社區(qū)開(kāi)發(fā)，中小規(guī)模（3-6萬(wàn)平方米）的鄰里型商業(yè)中心將得到較好發(fā)展；相對(duì)城市中心的大型商業(yè)體來(lái)講，鄰里商業(yè)中心更符合構(gòu)建“和諧、低炭、節(jié)約型”社會(huì)的要求將會(huì)得到政策面的支持而較具投資發(fā)展?jié)摿Α?/span>

3、超過(guò)20萬(wàn)平方米規(guī)模的巨型購(gòu)物中心（北京金源與華南MALL便是例證）的非理型發(fā)展將明顯減速（當(dāng)然，重慶龍湖也許是個(gè)例外，正在用超常規(guī)的單體規(guī)模來(lái)挑戰(zhàn)自用對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的操控潛力）。

4、郊區(qū)型超大購(gòu)物中心在內(nèi)地尚有較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但與旅游地產(chǎn)相結(jié)合的主題化體驗(yàn)式購(gòu)物中心還是有一定的發(fā)展?jié)摿�。�?/span>OUTLETS（上海百聯(lián)的青浦OUTLETS、北京的燕紗OUTLETS、重慶機(jī)場(chǎng)路OUTLETS）或是依托于大型游樂(lè)項(xiàng)目（如歡樂(lè)谷、國(guó)色天香、迪斯尼等）的以餐飲、娛樂(lè)、休閑、渡假為主配以一定的精品零售的主題化購(gòu)物中心還是有成長(zhǎng)空間的。如果是單一的傳統(tǒng)郊區(qū)化購(gòu)物中心在當(dāng)前中國(guó)城市進(jìn)程中還是有很大風(fēng)險(xiǎn)。

四、營(yíng)運(yùn)管理面：購(gòu)物中心與百貨商場(chǎng)之間相互滲透，兩者界限日益模糊。

1、百貨商場(chǎng)正在不遺余力的增加餐飲、休閑等非零售業(yè)態(tài)，為顧客提供更好的消費(fèi)體驗(yàn)，增強(qiáng)對(duì)顧客的吸納力。零售是百貨商場(chǎng)的重心，但已不是全部，其核心最終指向的消費(fèi)者更棒的體驗(yàn)。

2、百貨商場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大的趨勢(shì)明顯（如10萬(wàn)平方米的久光百貨、18萬(wàn)平方米的北京新光三越等），百貨商場(chǎng)向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯，傳統(tǒng)僅零售業(yè)態(tài)的百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)份額將呈遞減趨勢(shì)。

3、購(gòu)物中心在精細(xì)化營(yíng)運(yùn)管理方面正在向百貨商場(chǎng)學(xué)習(xí)，如百貨商場(chǎng)經(jīng)典的人流動(dòng)線規(guī)劃與中島柜規(guī)劃在購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃上的借用；百貨商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)抽成模式在購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)上的應(yīng)用；百貨商場(chǎng)VIP卡在購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)上的應(yīng)用；百貨商場(chǎng)中央收銀系統(tǒng)在購(gòu)物中心中的運(yùn)用……購(gòu)物中心已由單純的經(jīng)營(yíng)租戶向經(jīng)營(yíng)終端消費(fèi)者轉(zhuǎn)變。

4、購(gòu)物中心去“傳貨百貨主力店”正在成為一種趨勢(shì)（如大悅城、大融城、正大廣場(chǎng)、IFCMALL等），取而代之為多家次主力店的引入，一方面以減少百貨商場(chǎng)主力店與購(gòu)物中心零售招商之間的沖突，一方面亦可實(shí)現(xiàn)更高的租金坪效，另一方面亦可豐富購(gòu)物中心的商家組合。

五、內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，萬(wàn)達(dá)當(dāng)前領(lǐng)先，未來(lái)則央企領(lǐng)銜機(jī)率更大（華潤(rùn)、中糧南北對(duì)話）。

預(yù)計(jì)到2012年萬(wàn)達(dá)或累計(jì)開(kāi)出70個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（目前已開(kāi)業(yè)33家），并在院線、電玩、百貨、酒店領(lǐng)域自持經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在數(shù)量方面以絕對(duì)地壓倒性優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先與所有的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)。但如下問(wèn)題卻無(wú)疑困撓著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)航母：1、無(wú)品牌定位：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有城市的購(gòu)物中心只有唯一的名字：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，導(dǎo)致了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從低檔到高檔，從幾萬(wàn)方到幾十萬(wàn)方，從社區(qū)MALL到城市中心MALL都有……萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)其實(shí)是無(wú)定位一個(gè)購(gòu)物中心品牌，全國(guó)人民對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的認(rèn)知必然是模糊的。雖然萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)，不是“快消品品牌”，但其全國(guó)連鎖開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與“快消品”通過(guò)渠道覆蓋全國(guó)市場(chǎng)的效果卻是一樣的，這樣的品牌策略會(huì)導(dǎo)致全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之間品牌內(nèi)耗與制肘。2、過(guò)快的發(fā)展速度，導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)體系疲于應(yīng)付開(kāi)店，而無(wú)暇顧及營(yíng)運(yùn)品質(zhì)的精細(xì)化，當(dāng)前的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)普遍存在定位偏低，過(guò)于大眾化，管理不精細(xì)，主力店切塊模式，唯租金模式等。3、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)早期的戰(zhàn)略聯(lián)盟主力店：超市大賣場(chǎng)與大型家電賣場(chǎng)已不再是現(xiàn)代都市型購(gòu)物中心的標(biāo)配，簡(jiǎn)單的主力店＋步行街模式已無(wú)法滿足當(dāng)前成長(zhǎng)、成熟的80-90后消費(fèi)需求，業(yè)態(tài)混搭，注重體驗(yàn)才是購(gòu)物中心的王道。

清晰的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，華潤(rùn)或?qū)㈩I(lǐng)銜未來(lái)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（在品質(zhì)與坪效方面完勝萬(wàn)達(dá)應(yīng)當(dāng)不是難題）。

萬(wàn)象城：定位高端的15萬(wàn)以上超級(jí)購(gòu)物中心；

歡樂(lè)頌：5-8萬(wàn)平米的社區(qū)型購(gòu)物中心；

印象城：原屬深國(guó)投旗下社區(qū)型購(gòu)物中心品牌，據(jù)傳已收歸華潤(rùn)旗下，其產(chǎn)品與定位和其早期合作伙伴凱德商用的嘉茂廣場(chǎng)一致，也同歡樂(lè)頌的重合度較大；

五彩城：據(jù)傳10萬(wàn)方以上，類似大悅城的“年輕潮流”主題的購(gòu)物中心。

目前萬(wàn)象城已實(shí)現(xiàn)成功跨區(qū)域發(fā)展，歡樂(lè)頌也陸續(xù)有土地?cái)孬@，且已開(kāi)出兩三家示范店了；印象城則已實(shí)現(xiàn)成熟自主的跨區(qū)域發(fā)展。

華潤(rùn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的多品牌策略，基本涵蓋了購(gòu)物中心的各種類型，加上其強(qiáng)大的資本力、經(jīng)營(yíng)力、資源整合力與國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的零售市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)（華潤(rùn)萬(wàn)家超市/GMS、ole/blt精品超市、太平洋咖啡、藥妝店……），華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略厚積薄發(fā)自然是指日可待了。

快速?gòu)?fù)制，火速推進(jìn)中的大悅城——中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)亮劍。

成功實(shí)現(xiàn)華潤(rùn)整合，奠定華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)基石的寧高寧轉(zhuǎn)戰(zhàn)中糧，其麾下的中糧集團(tuán)除了關(guān)注“糧袋子、菜籃子、奶瓶子”之外，其年青潮流定位的“大悅城”購(gòu)物中心已實(shí)現(xiàn)了多地快速?gòu)?fù)制并初步取得了市場(chǎng)的認(rèn)同。同為央企的中糧，如果集中發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)其攻城略地之勢(shì)自然不會(huì)輸與萬(wàn)達(dá)。

六、商業(yè)地產(chǎn)投資回收的高級(jí)形式應(yīng)為資產(chǎn)證券化，持有型商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就須考慮資本市場(chǎng)的需求，以簡(jiǎn)明清析的方式向可能的投資人理清未來(lái)的財(cái)務(wù)報(bào)表。

1、大型項(xiàng)目簡(jiǎn)單分零散售注定失敗，這已在若干年前的多個(gè)案例中證明了。

2、持有型商業(yè)項(xiàng)目的投資回收，如僅依賴租金收取或抵押融資也是非常漫長(zhǎng)而低效的。將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體打包上市，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化方式之一；引進(jìn)戰(zhàn)略投資人，出讓部份股權(quán)同樣也是一種方式……

3、將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金融產(chǎn)品化，自然要以項(xiàng)目本身良好預(yù)期、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)；當(dāng)然產(chǎn)權(quán)清晰是最基本的前提。

 七、O2O，線上線下的走向融合，線下更注意社交和娛樂(lè)化，通過(guò)社交和娛樂(lè)功能引入人氣，通過(guò)人氣的邊際效應(yīng)拉動(dòng)零售；零售已成為實(shí)體商業(yè)中生存能力堪憂的業(yè)態(tài)。

以上僅為本人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢(shì)的膚淺分析，歡迎同業(yè)指正。（謝尚偉撰文于2011年8月20日晚）