2014年已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)打上了政策調(diào)整的標(biāo)簽，就連一直看熱鬧的商業(yè)地產(chǎn)似乎也不免濕了鞋。近日，蘇州市政府發(fā)布了2014年首個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)新政，內(nèi)容主要涉及商業(yè)地產(chǎn)“售后包租”銷(xiāo)售凍結(jié)項(xiàng)目網(wǎng)上簽約、商業(yè)項(xiàng)目預(yù)售前30%建筑面積必先凍結(jié)3年等，被蘇州業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“冰凍五條”。這是國(guó)內(nèi)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的首個(gè)明確地方政策。那么究竟是區(qū)域的特定情況還是全國(guó)連鎖反應(yīng)的先兆？記者對(duì)此進(jìn)行了采訪(fǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)被“迎頭一刀”
就在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)被近年的限購(gòu)限貸等措施調(diào)整的小心翼翼的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)一直在自顧自地火爆，大量資金從頹敗的股市和住宅地產(chǎn)領(lǐng)域流入商業(yè)地產(chǎn)投資，一時(shí)間首府乃至全區(qū)、全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)一改不溫不火的架勢(shì)，煥發(fā)蓬勃的生機(jī)。
野蠻生長(zhǎng)一旦接近了底線(xiàn)，就會(huì)引來(lái)政府的干預(yù)調(diào)整，一直在全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中低調(diào)發(fā)展的二線(xiàn)城市蘇州，一下子成了業(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)。據(jù)了解，此次蘇州發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)的通知》共明確了5項(xiàng)意見(jiàn)，包括實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供需平衡、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)審批管理、防范商業(yè)地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)監(jiān)管及確保商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。
其中關(guān)于“建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制”的條文和舉措頗為引人關(guān)注。新政規(guī)定，對(duì)于可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y(jié)，凍結(jié)時(shí)間為3年,凍結(jié)期內(nèi)不得銷(xiāo)售、抵押和轉(zhuǎn)讓。“蘇州市政府已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)潛在的危機(jī)，凍結(jié)的舉措雖有些簡(jiǎn)單粗暴，但收效應(yīng)該會(huì)比較顯著�！碑�(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，此舉是為今后蘇州商業(yè)地產(chǎn)泡沫擠出做出提前應(yīng)對(duì)。記者在資料中發(fā)現(xiàn)，蘇州部分區(qū)域的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了3平方米，甚至達(dá)到4平方米，而發(fā)達(dá)國(guó)家的人均面積警戒線(xiàn)是1.2平方米。
“呼和浩特最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，據(jù)了解蘇州之所以出臺(tái)政策嚴(yán)控，是因?yàn)槿ツ晷陆ǖ?0家購(gòu)物中心有近半數(shù)經(jīng)營(yíng)情況不理想，這很危險(xiǎn)，一個(gè)市區(qū)人口300多萬(wàn)的城市，不可能支撐起這么大體量的消費(fèi)平臺(tái)。所以政府出手勢(shì)在必行。”內(nèi)蒙古居遠(yuǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐桐對(duì)記者說(shuō)。
首府商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭迅猛
“比起住宅地產(chǎn)，呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展屬于悶聲發(fā)大財(cái)，人們的目光都被住宅吸引過(guò)去了，卻不知道這兩年崛起了多少龐然大物�！遍_(kāi)發(fā)商楊先生對(duì)記者說(shuō)。
記者了解到，呼和浩特2011年住宅投資增長(zhǎng)33.8%，同比下降18.0個(gè)百分點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)40.6%，同比提升20.4個(gè)百分點(diǎn)。2012年商業(yè)地產(chǎn)投資161.1億元，增長(zhǎng)85.6%，同比增長(zhǎng)45.0個(gè)百分點(diǎn)，投資貢獻(xiàn)率達(dá)71.8%，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)21.5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)高于同期住宅銷(xiāo)售面積16.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)第一年的顧客流量相當(dāng)于整個(gè)呼和浩特的市民每一個(gè)人都在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)一次。
“在城東，在建的商業(yè)地產(chǎn)有萬(wàn)正廣場(chǎng)、金泰中心、中宇廣場(chǎng)、鵬欣·金游城、信達(dá)國(guó)貿(mào)城等，城南有永泰城、秋實(shí)璟峯匯商業(yè)、恒泰盛都商業(yè)、聞都·世界城，城西即將崛起的有內(nèi)蒙古大商城、呼和浩特第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，市中心還有豐太·金翡麗廣場(chǎng)、維多利·摩爾城、海亮廣場(chǎng)二期、太偉方恒廣場(chǎng)等項(xiàng)目，如果細(xì)細(xì)算來(lái)，未來(lái)幾年內(nèi)呼和浩特將涌現(xiàn)十幾個(gè)大型城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭讓人興奮，但是到時(shí)候現(xiàn)有人口能否撐起這些體量的商業(yè)發(fā)展是個(gè)未知數(shù)�！睏钕壬硎玖俗约旱南矏偤蛽�(dān)憂(yōu)。
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)自持
如果商業(yè)地產(chǎn)真的發(fā)展到不可控制的地步，會(huì)不會(huì)像住宅一樣開(kāi)始限購(gòu)呢？對(duì)于這個(gè)疑問(wèn)，業(yè)內(nèi)人士表示目前不必?fù)?dān)憂(yōu)。
內(nèi)蒙古佳程地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理向錦程對(duì)記者說(shuō)：“就目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還遠(yuǎn)沒(méi)有到這個(gè)程度。首先就商業(yè)地產(chǎn)屬性而言，是純粹的投資產(chǎn)品，這就決定了政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的警惕程度要相對(duì)小一些，住宅關(guān)系到基礎(chǔ)民生，絕對(duì)不能出問(wèn)題，所以國(guó)家必然對(duì)不良反應(yīng)強(qiáng)勢(shì)干預(yù)，但是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)屬性很強(qiáng)，即便是發(fā)展出了問(wèn)題，招致政府監(jiān)管，類(lèi)似限購(gòu)之類(lèi)的手段也不會(huì)輕易出現(xiàn)�！�
商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題是空置，不管是對(duì)于項(xiàng)目還是對(duì)于行業(yè)，空置都是很可怕的，是潛在的危機(jī)。
“對(duì)付空置，比較好的辦法就是開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)�！毕蝈\程對(duì)記者說(shuō):“在發(fā)達(dá)國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的自持率是不會(huì)低于30%的，而在國(guó)內(nèi)，很多有實(shí)力的品牌企業(yè)物業(yè)自持面積都很大，最有名的就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，他的整個(gè)百貨休閑商業(yè)部分基本都是自持。本土來(lái)說(shuō)，維多利自持面積更大，還有鵬欣金游城、永泰城等項(xiàng)目都明確表示將會(huì)有大面積的自持物業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng)自己的商業(yè)品牌，這就保證了商業(yè)地產(chǎn)的活力，是很穩(wěn)妥的成功之道。但是自持物業(yè)是需要實(shí)力和能力的，這就注定了商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)，一部分無(wú)力自持的中小商業(yè)項(xiàng)目，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。”
分割式商鋪處于風(fēng)口浪尖
從蘇州此次的新政可以看出，主要是針對(duì)分割式產(chǎn)權(quán)商鋪以及售后返租模式的商業(yè)地產(chǎn)，記者了解到，呼和浩特本土此類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售也如火如荼。
“分割式銷(xiāo)售在呼和浩特進(jìn)行的還不錯(cuò)，大家雖然有疑問(wèn)，但是也比較認(rèn)可，從法律上來(lái)講也沒(méi)什么問(wèn)題，不過(guò)關(guān)鍵在于是不是能拿到產(chǎn)權(quán)，拿到產(chǎn)權(quán)就意味著商鋪起碼是合法擁有，這個(gè)問(wèn)題是最大的問(wèn)題。還有就是后期運(yùn)營(yíng)，目前分割式商鋪一般都是和售后返租捆綁進(jìn)行，如果沒(méi)有統(tǒng)一的后期管理，不同的持有者對(duì)商鋪有不同的定位，由于定位不明確、不清晰，又缺乏統(tǒng)一管理，可能面臨長(zhǎng)期租不出去的風(fēng)險(xiǎn)，因而很多項(xiàng)目都會(huì)組建運(yùn)營(yíng)公司來(lái)幫助商戶(hù)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，但是如果運(yùn)營(yíng)若干年后一旦管理公司撤出，業(yè)主很可能面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)�！睏钕壬鷮�(duì)記者說(shuō)。
對(duì)此，楊先生建議，購(gòu)買(mǎi)分割式產(chǎn)權(quán)商鋪的時(shí)候一定要先敲定產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，然后了解發(fā)展商的實(shí)力，看其對(duì)商鋪的定位、管理。不要被低價(jià)迷惑，如果不確定，與其貪便宜買(mǎi)商場(chǎng)鋪，還不如買(mǎi)一個(gè)普通的小區(qū)鋪來(lái)得穩(wěn)妥，最后就是確定與運(yùn)營(yíng)公司的相關(guān)合同問(wèn)題，以防后期運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)脫節(jié)。
（來(lái)源：北方新報(bào)）
