時近3月，濃濃的年味兒漸漸散去，隨著“返工潮”的襲來，傳統(tǒng)商圈的一二線街鋪亦漸漸恢復生氣。不過，記者近日路過天河體育西路商圈一帶時發(fā)現(xiàn)，即便在人氣最旺的周末中午，沿街商鋪空置情況有所增加，沒走幾步便會瞧見一間拉下卷簾門并張貼招租信息的鋪面，部分地理位置一般的商街甚至出現(xiàn)連續(xù)數(shù)間店面“吉出”，看著十分慘淡。業(yè)內人士表示，自去年開始，傳統(tǒng)商圈的商鋪空置率較以往有明顯上升，而租金則應聲回落，其中不乏街鋪含金量問鼎全市的體育西路商圈、北京路商圈和上下九商圈。
越旺的步行商街
鋪租下調情況越厲害
對于繁華熱鬧的天河商圈而言，同為零售行業(yè)，沿街商鋪和數(shù)家大型購物中心卻是冰火兩重天。合富置業(yè)雋峰苑分行主管李紅偉表示，近幾年崛起的電商對實體店的確有較大沖擊，但對于一些大型的并已形成自身行業(yè)品牌的賣場影響不大。
據(jù)介紹，現(xiàn)時天河商圈普通二三線路段商鋪，例如天河南路、天河北一帶的商鋪，比年前出租量有所增加，大概有一成左右，尤以面積在200平方米左右的商鋪居多，放盤量較年前增加大約三四成左右，而租金水平約在250元/m2/月。此外，降租現(xiàn)象時有發(fā)生。
中原地產(chǎn)工商鋪商鋪部高級營業(yè)經(jīng)理洪韻指出，相比起春節(jié)前的慘淡，節(jié)后的天河商圈街鋪租賃行情略有回暖，但空置率仍高于2012年，其租金下調幅度亦是領跑市區(qū)成熟商圈，租金普遍下滑10％～15%，個別商鋪的租金甚至下跌20%，卻仍未有租客接盤�！叭ツ曜蠲黠@的市場表現(xiàn)是，以往越旺的步行商街，空置情況越嚴重，鋪租下調情況越厲害�！�
相比之下，大型購物中心的日子似乎好過一些。據(jù)高力國際的最新報告顯示，2013年，廣州市零售物業(yè)市場需求主要來自餐飲、快時尚及服飾等品牌，其青睞區(qū)域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百貨類業(yè)態(tài)年內保持擴張態(tài)勢，但考慮租金成本、市場飽和度等因素，開店區(qū)域已傾向于外圍新興商圈。2013年市場平均租金在整體上保持穩(wěn)定，成熟商圈包括天河區(qū)、越秀區(qū)等租金在高位保持平穩(wěn)。而受外圍新興商圈新增項目租金偏低影響，去年第四季度廣州大型購物中心整體平均租金有所下調，為每月每平方米712.9元，環(huán)比下降約1.5%。
習慣性漲租情況越來越少
受訪的多位業(yè)內人士均表示，出現(xiàn)街鋪租金下滑的不僅在天河商圈，人氣暢旺的上下九商圈和北京路商圈亦難逃電商沖擊的陰霾。上周末，記者在上下九和北京路一帶走訪時，并未感受到如天河商圈內沿線街鋪的蕭條，行走在步行街上，偶能瞥見兩三間吉出的商鋪拉下鐵閘，且以服飾店的轉租情況較多。業(yè)內人士口中的傳統(tǒng)商圈遭遇寒流，主要反映在與步行街接駁的分支內街商鋪上，此類曾經(jīng)受惠于商圈輻射的二三線街鋪，現(xiàn)時行情并不樂觀。滿堂紅郭海波指出，按照過往經(jīng)驗，傳統(tǒng)商圈步行街的商鋪業(yè)主，每年都會上調5%租金。而去年迄今，這種習慣性漲租情況越來越少。相反，與步行街相鄰的二線街鋪，譬如北京路商圈一帶的惠福東路、文明路、中山五路、中山四路等，不但沒有漲租，還出現(xiàn)了5％～10%的租金下調。
社區(qū)鋪“自給自足”租金走穩(wěn)
分流街鋪投資客
同處于經(jīng)濟大環(huán)境欠佳且電商經(jīng)濟沖擊實體經(jīng)濟之下，市區(qū)社區(qū)鋪的租售價格卻在穩(wěn)步上升。洪韻表示，由于社區(qū)鋪的業(yè)態(tài)以自給自足的日常生活配套為主，外部經(jīng)濟環(huán)境的變化對其沖擊十分有限，并緊緊跟隨市區(qū)物業(yè)的升值步伐，平穩(wěn)上漲�！耙酝顿Y社區(qū)鋪的多是資金實力一般的買家，但近兩年從街鋪市場轉跑道投資社區(qū)鋪的街鋪投資達人有所增多�！睋�(jù)郭海波介紹，現(xiàn)時市場上租金回報率較好的社區(qū)鋪，總價多介于300萬～500萬元，比起動輒上千萬的街鋪，入市門檻低。而從租金回報來看，社區(qū)鋪的租金雖明顯低于黃金路段的街鋪，物業(yè)升值幅度亦不敵街鋪，但勝在其后穩(wěn)扎穩(wěn)打，回報收益可預期估算，質素中上的社區(qū)鋪能有4％～5%的租金回報率，而眼下街鋪的租金回報率多介于3％～4%。
撤市設區(qū)后
增城商業(yè)前景值得看高一線
2月12日，國務院同意撤銷廣州黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)，設立新的廣州市黃埔區(qū)；撤銷縣級從化市、增城市，設立廣州市從化區(qū)、增城區(qū)。此消息的公布，業(yè)界普遍認為，撤市設區(qū)之后，廣州的東部板塊發(fā)展將得到明顯提升，有著產(chǎn)業(yè)帶動以及“剛需”買家云集的增城，商業(yè)價值前景值得市場期待。
品牌巨頭云集到東部板塊掘金
從地鐵13號線動工，到廣州東部交通樞紐中心規(guī)劃，再到東部山水新城實施廣州區(qū)劃調整獲國務院批準“增城撤市改區(qū)”，增城區(qū)域價值日趨凸顯。據(jù)碧桂園相關人士介紹，汽車、牛仔服裝和旅游等良好產(chǎn)業(yè)基礎和近十年來熱火朝天的房地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)吸引了永旺集團、廣百集團、正大集團等商業(yè)巨頭到東部板塊掘金,東凌集團、合景泰富、奧園集團、萬達地產(chǎn)的相繼進入，則進一步奠定了增城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎。
街鋪王單價突破11萬元
仲量聯(lián)行研究統(tǒng)計顯示，在過去10年，新塘鎮(zhèn)商業(yè)單體新增的面積供應僅為25萬平方米左右，而近幾年內將迅猛增長，過去兩年，增城商業(yè)單體新增的面積供應量超過過去10年的總和，達28萬平方米。
從價格看，當下，增城的商業(yè)物業(yè)雖然可用價格不菲來形容，但交投卻持續(xù)暢旺。據(jù)中介人士介紹，增城最旺的掛綠廣場附近繁華商業(yè)街的街鋪二手單價最高在8萬~10萬元/m2,市中心客流稍差點的路段街鋪價則在3萬~4萬元/m2。與此同時，小區(qū)商鋪也是有價有市。像雅居樂御賓府、合景譽山國際的社區(qū)商業(yè)中心街鋪，首層均價普遍在2萬~4萬/m2，二層商鋪約1.5萬~2萬元/m2。價格最貴的是位于新塘東部交通樞紐附近的東凌廣場，去年6月，開盤當天，兩間同為11萬元/m2的鋪王就被同一買家所囊括。
仲量聯(lián)行分析人士表示，隨著廣州城區(qū)居民向東部遷移，增城新塘鎮(zhèn)未來商業(yè)發(fā)展空間將持續(xù)強大。預計未來兩年，隨著東凌廣場、萬達廣場以及奧園康威廣場的相繼落成及投入使用，廣州國際化大都市的商圈格局將因此而被改變。
（來源：廣州日報 記者：王荔玨）
