來自香港資本市場(chǎng)的消息稱，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陽光100集團(tuán)已通過上市聆訊。記者獲悉，陽光100中國2月27日起開始公開招股，將成為馬年首只在港上市的內(nèi)房股，計(jì)劃募資額約為3億美元。
這是陽光100第一次向聯(lián)交所遞交IPO申請(qǐng)。陽光100董事長易小迪早前在接受記者采訪時(shí)曾坦言，公司錯(cuò)過最佳擴(kuò)張時(shí)期，但他更加強(qiáng)調(diào)的是，不愿為了上市而上市，不會(huì)因短期目標(biāo)而扭曲公司的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。
與過去相比，房企所面臨的市場(chǎng)環(huán)境更加殘酷，而傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式對(duì)投資者鮮有吸引力。一家長期布局于二三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)如何說服資本市場(chǎng)？
不再等待
如果不上市，有可能被無限邊緣化，甚至退出；即便上市，也將遭遇“賤賣”的可能。2013年共計(jì)7家內(nèi)房企赴港上市，從資金募集上看，并不理想。
當(dāng)代置業(yè)公開發(fā)售部分僅獲得12%認(rèn)購，最終以招股區(qū)間的最低價(jià)格定價(jià)；五洲國際公開發(fā)售部分獲得57%認(rèn)購，發(fā)行價(jià)也接近招股價(jià)下限。去年四季度上市的毅德控股和景瑞地產(chǎn)情況稍好，招股獲得部分超額認(rèn)購，得以招股區(qū)間的中位定價(jià)。
近兩年上市的內(nèi)地房企，上市市盈率均偏低。如當(dāng)代置業(yè)，上市市盈率為3.8倍。旭輝地產(chǎn)、新城控股，發(fā)行市盈率都不足5倍。
低市盈率，高凈資產(chǎn)折讓，是目前地產(chǎn)公司上市的普遍情況。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨市值較評(píng)估凈資產(chǎn)出現(xiàn)大幅折讓的局面。評(píng)估凈資產(chǎn)折讓率一般在60%左右。
這與2007年以及2009年上市的地產(chǎn)公司相比，形成巨大的反差。2007年上市的碧桂園，市盈率達(dá)到21.5倍，融資148億，可謂那時(shí)最輝煌的上市紀(jì)錄。當(dāng)時(shí)市盈率普遍較高，根據(jù)同花順數(shù)據(jù)，和碧桂園同年上市的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國中鐵、中國鐵建上市市盈率分別為9.9、16.7、13.8。
2013年，內(nèi)地房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)歷史新高，香港資本市場(chǎng)也形成窗口期。據(jù)公開資料顯示，有近10家內(nèi)地房地產(chǎn)公司排隊(duì)赴港上市。但彭博房地產(chǎn)行業(yè)分析師方興告訴記者，由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)盈利下滑和增長模式的擔(dān)心，幾乎所有的內(nèi)房股都被低估。
即便如此也要爭取上市，原因何在？“IPO融資并不是上市的唯一目的，上市也能打通再融資的渠道，使正在展開的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型獲得擴(kuò)張的平臺(tái)。”接近陽光100的人士稱，即使選擇繼續(xù)等待，也未必會(huì)有更好的市場(chǎng)環(huán)境。相比于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考量，自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、商業(yè)模式的創(chuàng)新更應(yīng)是企業(yè)戰(zhàn)略的重點(diǎn)。
專注和極致
2006年，恒大地產(chǎn)還只是一家年銷售額只有20億元的公司，但到2013年，該公司銷售額超過1000億元。2009年前后上市的房企，無一例外地走上了規(guī)模擴(kuò)張的道路。如論規(guī)模，起跑更早的易小迪似乎已輸在途中，但他并不這樣看待問題。
2013年12月，他在接受記者獨(dú)家專訪時(shí)表示，陽光100這幾年最大的收獲是完成了轉(zhuǎn)型，不僅僅是產(chǎn)品上的轉(zhuǎn)型，還有管理上的轉(zhuǎn)型。
今天，開發(fā)商幾乎陷入群體性焦慮中，越是排名靠前的公司，焦慮感越嚴(yán)重。蘭德咨詢總裁宋延慶在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，幾乎所有的公司都在努力提升產(chǎn)品，但規(guī)模越大的公司，掉頭越難。銷售額排名前列的公司，在擴(kuò)張上投入的精力遠(yuǎn)大于專注產(chǎn)品本身�！叭绻小�(xiàng)目成功度’這樣的標(biāo)尺存在，某些知名房企開發(fā)的項(xiàng)目難言成功�！彼窝討c說。
規(guī)模擴(kuò)張的滯后反而帶來業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的某種有利條件。易小迪的辦法是，重新梳理企業(yè)的戰(zhàn)略，去住宅化，增加街區(qū)綜合體的投資比重。如果用時(shí)下流行的互聯(lián)網(wǎng)思維衡量其戰(zhàn)略，易小迪更看重專注與極致。他曾在一個(gè)會(huì)議場(chǎng)合說，“我們是‘吃草’的公司，所做的一些事情是吃‘肉’的公司無法想象的�！鲍@取土地的難度加大，讓陽光100更看重每個(gè)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。
他曾表示，陽光100只拿兩種類型的地，一種是城市中心的商務(wù)綜合體地塊，另一種是郊區(qū)大盤。在早前獲得的近郊大盤中，地段價(jià)值的變化也促使陽光100加大了商業(yè)地產(chǎn)比重。街區(qū)綜合體在整體投資中的比重將提升到超過40%。
即便是在商業(yè)地產(chǎn)總量看起來已經(jīng)過剩的二、三線城市，易小迪也堅(jiān)持這么做。在陽光100沈陽項(xiàng)目中，街區(qū)綜合體的體量超過30萬平方米。來自仲量聯(lián)行的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，沈陽購物中心的空置率高達(dá)24.3%，位居全國第一。供應(yīng)量過大，品牌重復(fù)，再加上網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊，導(dǎo)致沈陽近1/4的購物中心面臨空置的尷尬。但由于定位街區(qū)商業(yè)，陽光100沈陽項(xiàng)目招商還比較順利。
在無錫項(xiàng)目中，陽光100也增加了商業(yè)的比重。無錫已開發(fā)或正開發(fā)的城市綜合體達(dá)20多個(gè)。無錫人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超1-1.2平方米/人的國際商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為無錫商業(yè)地產(chǎn)即將面臨洗牌。
在易小迪看來，沈陽、無錫這些城市的商業(yè)表面上是過剩問題，其實(shí)是同質(zhì)化問題。如果說大型購物中心早已供過于求，貼近生活需求、有特色的街區(qū)型商業(yè)卻是短缺的。這種街區(qū)型商業(yè)的存在，使一個(gè)住宅區(qū)變得更有活力，甚至成為一個(gè)小型區(qū)域的生活中心和城市公共客廳。
商業(yè)的打造讓住宅也有了更多賣點(diǎn)，而商業(yè)本身提供了更高的利潤來源。早前，易小迪曾公開表示，陽光100街區(qū)綜合體的毛利率超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。根據(jù)記者了解，部分街區(qū)綜合體的毛利率達(dá)60%。
商業(yè)不僅僅是靠出售來實(shí)現(xiàn)利潤，陽光100還投入了更多的精力在商業(yè)運(yùn)營方面。應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)型的是整個(gè)后臺(tái)管理系統(tǒng)的變化。而產(chǎn)品上的轉(zhuǎn)型是以管理上的轉(zhuǎn)型為前提的。充分放權(quán)，用稻盛和夫的“阿米巴經(jīng)營”理念來經(jīng)營商業(yè)，讓基層員工最大程度上參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和運(yùn)營。
劣勢(shì)是，反復(fù)溝通、研究會(huì)延長項(xiàng)目的完成時(shí)間。速度最快的萬達(dá)，僅用18個(gè)月就可以建造一座萬達(dá)廣場(chǎng)。在易小迪眼里，速度并非不重要，但成功度更加重要。陽光100在每一個(gè)城市的街區(qū)綜合體都不簡單復(fù)制自己。
另據(jù)之前本報(bào)記者了解，陽光100未來在項(xiàng)目開發(fā)和獲取新項(xiàng)目上都將聚焦高回報(bào)的街區(qū)綜合體產(chǎn)品，加大綜合體的投資比重，仍將專注于二、三線城市開發(fā)策略，有選擇地在一些利潤率較低的三、四線城市加快出貨。
（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：荊寶潔）
