近日，在昆山市房產(chǎn)協(xié)會(huì)的組織協(xié)助下，六位業(yè)內(nèi)知名地產(chǎn)人對(duì)地產(chǎn)發(fā)展的“昆山之路”侃侃而談。他們中有叱咤昆山房產(chǎn)十余年的資深地產(chǎn)人，也有剛剛來到昆山看好昆山房產(chǎn)未來的投資者；有開發(fā)出昆山特色房產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)界翹楚，也有把項(xiàng)目品質(zhì)當(dāng)作畢生追求的地產(chǎn)人。記者有幸與他們面對(duì)面，論談2014年昆山樓市那些事兒。
昆山市新城發(fā)展建設(shè)有限公司董事長周海軍
昆山房產(chǎn)市場將穩(wěn)中有升，高端寫字樓有作為
對(duì)于國內(nèi)樓市2014年的發(fā)展，周海軍持理性樂觀態(tài)度。他表示：“對(duì)于2014年房產(chǎn)走勢坊間可謂是眾說紛紜，但在我看來，2014年中國房產(chǎn)將逐漸理性地回歸市場，不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的不穩(wěn)定行情，應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中有升。有業(yè)內(nèi)人士表示，中國地產(chǎn)十年黃金期結(jié)束，轉(zhuǎn)而迎來的是發(fā)展的‘白銀期’，我對(duì)這種看法基本認(rèn)同�！�
而對(duì)于昆山樓市，周海軍認(rèn)為其發(fā)展空間和優(yōu)勢還很大。他告訴記者：“昆山因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的地理位置和自身具有的優(yōu)勢，昆山樓市發(fā)展?jié)摿�是相當(dāng)巨大的。尤其是高端商業(yè)寫字樓市場，具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著上海的輻射效應(yīng)凸顯，昆山作為大上海的后方基地，相信很多國際化大型企業(yè)將入駐昆山。這些企業(yè)需要與其身份相符的辦公寫字樓，我們集團(tuán)瞄準(zhǔn)這一市場，未來將發(fā)力做強(qiáng)高端寫字樓市場�！�
據(jù)悉，新城發(fā)展建設(shè)有限公司開發(fā)的高端寫字樓項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)園大廈將達(dá)160米高，是目前高度在昆山名列前茅的高端寫字樓。在周海軍看來，昆山市的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目大都在走中低端路線，同質(zhì)化相對(duì)比較嚴(yán)重。而高端的寫字樓市場還算是一片空白，公司恰恰瞄準(zhǔn)了昆山市高端商業(yè)寫字樓的發(fā)展契機(jī)。
創(chuàng)業(yè)園大廈的高端配置也讓業(yè)內(nèi)為之振奮。周海軍介紹說：“為了滿足高端客戶的需求，項(xiàng)目專門投入建設(shè)直升機(jī)停機(jī)坪，配備導(dǎo)航、雷達(dá)、燈光等等。”此外，還有1000平方米的高清電子屏，可以為有需求的客戶提供播放視頻宣傳資料的便利。該項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，也讓很多從滬寧高速、京滬高鐵來昆的人士第一眼定格在大屏幕上。不僅如此，該項(xiàng)目還具備高度人性化設(shè)置，24小時(shí)管家式服務(wù)。這一切將刷新昆山高端寫字樓的諸多空白。
江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理王勇
“大城市”生活將打開昆山地產(chǎn)開發(fā)新空間
作為資深的地產(chǎn)人，江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理王勇對(duì)于昆山樓市的發(fā)展有著頗深的見地。在他看來，昆山地產(chǎn)的騰飛，還需突破原有的城市格局，在真正地將“大城市”格局打開后，昆山地產(chǎn)將具備巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
在王勇看來，隨著昆山中環(huán)高架、外環(huán)全面建成通車，昆山的城市格局也將隨著城市交通的發(fā)展不斷打開。而上海、蘇州軌道交通規(guī)劃將多層次地促進(jìn)昆山大城市格局的形成。而隨著昆山的“大城市”格局的形成，“大城市”生活也必然將打開昆山地產(chǎn)開發(fā)新空間�！巴切�(yīng)”在昆山的發(fā)酵日益明顯。而多重利好因素也將從多方面助力昆山樓市騰飛。
對(duì)于昆山樓市發(fā)展的現(xiàn)狀，王勇表示：“目前的昆山其實(shí)還算是一個(gè)‘打工城市’，外來務(wù)工人員比較多，很多來昆山發(fā)展的年輕人還不是真正意義上的‘城市人’，他們本身沒有特別良好的消費(fèi)能力和理念，因此對(duì)于住房的需求也多以剛需為主。購房價(jià)格一般是他們首要考慮的方面，而住房品質(zhì)則被放在了其次的位置�？梢哉f，某種程度上昆山一部分購房者的消費(fèi)能力限制了整個(gè)城市的住房品質(zhì)提升。當(dāng)然這些都是暫時(shí)的�！�
盡管目前新昆山人置業(yè)一定程度上受消費(fèi)能力的影響，但王勇對(duì)于未來“大城市”生活下的昆山整體住房品質(zhì)的提升還是充滿了期待的。他說：“上海和蘇州主城區(qū)的很多居民都是相當(dāng)注重生活品質(zhì)的，昆山的地域優(yōu)勢也將帶動(dòng)周邊城市居民青睞昆山房產(chǎn)，而他們將為昆山帶來的也許是潛移默化的影響，未來的昆山居民必將越來越重視住的品質(zhì)和舒適度�！�
而中大地產(chǎn)集團(tuán)一直以來把追求卓越作為目標(biāo)。都說市場是檢驗(yàn)產(chǎn)品品質(zhì)的試金石，中大推出的諸多項(xiàng)目一經(jīng)推出，就受到消費(fèi)者的推崇。其代表項(xiàng)目中大未來城自2012年底首次面市之后，一直處于熱銷狀態(tài)，項(xiàng)目除了住宅外，還規(guī)劃了3萬平方米的水岸商業(yè)街和7萬平方米的鄰里商業(yè)中心。中大未來城以高品質(zhì)的配套設(shè)施和完美的入住體驗(yàn)獲得了業(yè)內(nèi)點(diǎn)贊。
吉田建設(shè)開發(fā)(昆山)有限公司執(zhí)行副總經(jīng)理李昌蒨
希望精品打造模式在昆山不再“寂寞”
曾經(jīng)在臺(tái)灣及國外居住多年的李昌蒨，對(duì)于住房品質(zhì)的追求可說到了精益求精的程度。吉田國際作為昆山中華商務(wù)區(qū)核心地段項(xiàng)目，是一個(gè)擁有來自12個(gè)以上國家地區(qū)、超過75%臺(tái)籍、外籍住戶的國際性社區(qū)。李昌蒨表示：“把吉田國際打造成昆山幸福指數(shù)最高的社區(qū)是我們不變的目標(biāo)。”
談及吉田國際的精品打造模式在昆山的發(fā)展?fàn)顩r，李昌蒨幽默地用了“寂寞與異常辛苦的奮戰(zhàn)”來形容。“我們精裝房系列所采用的裝修材料都是國際知名品牌。但卻因高品質(zhì)的精裝房價(jià)無法和附近毛坯樓盤比價(jià)，造成項(xiàng)目銷售總無法以火爆來形容。”
盡管如此，李昌蒨還是堅(jiān)信隨著昆山城市的不斷發(fā)展，市民對(duì)于住房品質(zhì)的要求越來越高。未來住房的精品打造模式終究會(huì)在昆山贏得市場。
昆山浦東軟件園有限公司副總經(jīng)濟(jì)師王延齡
投資地產(chǎn)，地段是王道
昆山浦東軟件園屬于上海浦東軟件園與昆山市政府合作共建項(xiàng)目，位于巴城鎮(zhèn)西部陽澄湖畔，規(guī)劃總建筑面積約70萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)區(qū)研發(fā)樓建設(shè)近50萬平方米，住宅區(qū)(包括小高層、聯(lián)排別墅、類獨(dú)棟別墅)約20萬平方米，總投資約30億元。昆山浦東軟件園有限公司副總經(jīng)濟(jì)師王延齡表示：“產(chǎn)業(yè)區(qū)將面向信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)等相關(guān)高科技企業(yè)招商，目前已有不少有影響力的企業(yè)看中了園區(qū)環(huán)境以及浦東軟件園的貼心服務(wù)體系，相繼入駐進(jìn)來�！�
王延齡介紹說，目前昆山浦東軟件園主推研發(fā)樓項(xiàng)目，同時(shí)，在園區(qū)住宅區(qū)銷售方面，推出了養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。從目前市場反應(yīng)來看，研發(fā)寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展還有待時(shí)日，對(duì)于昆山的商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，王延齡表示：“相較于大都市上海寫字樓市場的蓬勃發(fā)展，昆山的寫字樓市場呈現(xiàn)出以中低端發(fā)展路線為主，同質(zhì)化問題比較嚴(yán)重。商業(yè)寫字樓項(xiàng)目若想得到很好的發(fā)展，就要求投資者獨(dú)具慧眼把握住地產(chǎn)投資的要訣——地段。好的地段對(duì)于地產(chǎn)投資來說是關(guān)鍵�！�
談及當(dāng)初把部分住宅樓定義為昆山養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，王延齡充分肯定了昆山養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。她表示：“隨著上海市老齡化的進(jìn)程，養(yǎng)老置業(yè)肯定是未來上海人異地置業(yè)的主力方向之一。一個(gè)最新的觀點(diǎn)是，異地置業(yè)養(yǎng)老，一方面要考慮老人與這些地區(qū)有淵源，多為祖籍地，另一方面則要求交通便捷，方便子女前去看望，避免老人的孤獨(dú)感，同時(shí)，能找到專為老年人規(guī)劃設(shè)計(jì)的老年社區(qū)以及良好的醫(yī)療配套就更理想了。昆山養(yǎng)老地產(chǎn)的投資優(yōu)勢就不言自明了�！�
昆山市建偉地產(chǎn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理江蓬昆
“限售令”或?qū)⒔o昆山商業(yè)地產(chǎn)帶來更大挑戰(zhàn)
建偉汽配用品物流城項(xiàng)目集汽車配件、用品百貨、裝潢美容、快修、物流辦公等于一體，是昆山乃至整個(gè)華東汽車配件及汽車用品的集散地，也是昆山市政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目。江蓬昆告訴記者：“當(dāng)初汽配物流城在選址上也下了一番功夫，距離高鐵花橋站僅有3公里，312國道、滬寧高速也近在咫尺，就是希望項(xiàng)目可以真正做到立足昆山、輻射華東。當(dāng)初上馬這個(gè)項(xiàng)目，主要是公司對(duì)于汽車后市場這一朝陽產(chǎn)業(yè)非�？春�。這一產(chǎn)業(yè)在每個(gè)國家的每個(gè)城市都有很大規(guī)模及發(fā)展空間，昆山更是如此�！�
然而，近日蘇州市政府出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售令”新政，讓江蓬昆感到隱憂。他表示：“昆山的商業(yè)地產(chǎn)市場一直處于火熱的狀態(tài)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近5年內(nèi)昆山商業(yè)地產(chǎn)最少成交了200萬平方米。但即便如此，昆山的同類產(chǎn)品庫存量依然居高不下。
在江蓬昆看來，昆山區(qū)域性同質(zhì)化商業(yè)項(xiàng)目有泛濫之勢，“不僅商業(yè)體的定位趨于同質(zhì)化，就連所引入的商家、業(yè)態(tài)也存在一定程度的同質(zhì)化情況。這種同質(zhì)化競爭的局面直接導(dǎo)致了商家因營利不足或虧損而直接退市。去年年底關(guān)閉的沃爾瑪昆山店就是最好的案例。沃爾瑪昆山店是沃爾瑪集團(tuán)在中國的首家縣級(jí)城市門店，開業(yè)之初銷售尚可，但在家樂福及歐尚陸續(xù)進(jìn)駐后，業(yè)績一路下滑，最終不得不退出市場�！�
吉田建設(shè)開發(fā)(昆山)有限公司營銷總監(jiān)鄭進(jìn)煜
“鐘擺族”將推動(dòng)昆山地產(chǎn)有力發(fā)展
作為來昆山已有七年的新昆山人，鄭進(jìn)煜對(duì)昆山有著很深的感情。在鄭進(jìn)煜看來，隨著昆山城市的不斷發(fā)展，多元化需求的增加，城市副中心作為城市多極化發(fā)展必然的選擇，成為城市加快發(fā)展的突破口。而發(fā)展城市副中心，自然少不了城市綜合體。
在昆山規(guī)劃的四個(gè)城市地標(biāo)中，城南中華商務(wù)區(qū)就是一個(gè)。中華商務(wù)區(qū)位于昆山城南，京滬高鐵、滬寧城際鐵路、京滬鐵路經(jīng)過于此。加諸昆城景苑的商業(yè)體，城區(qū)商業(yè)中心將會(huì)向離市中心更近的城南板塊擴(kuò)散，加之隨著中環(huán)線的開通，未來，昆山高鐵板塊(中華商務(wù)區(qū))板塊的商業(yè)價(jià)值也顯而易見。中華商務(wù)區(qū)為昆山“陸家嘴”，未來十年發(fā)展看城南，該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值將無可限量。
鄭進(jìn)煜告訴記者：“2014年昆山的休閑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有很大的發(fā)展空間，其中城西和城南板塊將有巨大的發(fā)展空間。吉田國際廣場就是代表性項(xiàng)目。吉田國際廣場位于中華商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，具有絕佳的地理位置。樂購、星巴克、KFC等城市熱門商業(yè)集聚帶來了極高的旺盛消費(fèi)人群。吉田國際廣場儼然成為城南的‘市中心’。”
而隨著地鐵11號(hào)線的開通，2014年昆山將出現(xiàn)越來越多的“鐘擺族”，并且他們的隊(duì)伍也將不斷壯大�！ �
（來源：昆山日?qǐng)?bào)）
