武商集團(tuán)旗下國際廣場、武漢廣場和世貿(mào)廣場矗立在武廣商圈
如果不是水運(yùn)帶來的興盛，很難理解“大武漢”在近代史上超越自身地理區(qū)位的巨大影響力。商業(yè)因水而聚，卻也隨著水運(yùn)重要性的減弱，帶來城市影響力的衰退。而在今天，在一線城市商業(yè)項目相對飽和的背景下，眾多商業(yè)綜合體項目落在了武漢這塊土地資源豐厚的“試驗田”上，外來資本和本地資本形成競爭之勢，武漢商業(yè)地產(chǎn)烽煙再起。
本土大鱷與外來資本的博弈，向來是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必然經(jīng)歷階段。當(dāng)下，國內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)武漢已跨入這一時代。
僅在傳統(tǒng)的武廣商圈，就已經(jīng)矗立了武商集團(tuán)旗下的武漢國際廣場、世貿(mào)廣場以及武漢廣場，而新世界地產(chǎn)旗下的新世界廣場也遙相呼應(yīng)。值得注意的是，還有一批項目已經(jīng)作好拔地而起的準(zhǔn)備，包括本地開發(fā)商人信地產(chǎn)開發(fā)的綜合體武勝人信匯和外來大鱷恒隆地產(chǎn)旗下的恒隆廣場。記者日前在現(xiàn)場看到，這兩個項目土地均已平整，已經(jīng)進(jìn)入前期建設(shè)階段。
事實(shí)上，在本地商業(yè)集團(tuán)武商集團(tuán)、武漢中商、武漢中百、漢商集團(tuán)已經(jīng)掌控武漢本地商業(yè)地產(chǎn)多年的背景下，外來資本近兩年來已經(jīng)逐漸開始侵蝕這塊領(lǐng)域�！拔磥�3年內(nèi)，在武漢眾多成熟商圈中，將涌進(jìn)近10個高端綜合體項目�！币晃皇煜の錆h商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些項目的締造者大都是恒隆地產(chǎn)、華潤集團(tuán)、華僑城、新世界、凱德集團(tuán)等外來商業(yè)地產(chǎn)大鱷。
“競爭雖激烈，但恒隆的進(jìn)駐，是會壯大當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)，形成共贏的局面。”恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗曾對記者表示，未來武漢的高端市場消費(fèi)力，將逐步釋放出來。
外來項目扎堆
漢口解放大道和武勝路的交叉口，武漢本土老牌商業(yè)企業(yè)打造的武廣、世貿(mào)和國廣，與外來的新世界百貨隔街相望。這是目前武漢唯一的高端消費(fèi)商圈，如今，它的外延還在放大，在武廣的背后，武商集團(tuán)打造的武廣三期已經(jīng)開業(yè)。
近年來，一批外來大資本相繼鎖定武漢。去年年初，香港恒隆地產(chǎn)以33億元的價格，拿下硚口區(qū)順道街地塊，準(zhǔn)備建設(shè)一個46萬平方米的高端服務(wù)業(yè)綜合體。在與其相距十分鐘左右地段，凱德置業(yè)也已拿下一地塊，而華潤集團(tuán)則計劃在臺北路引入萬象城。
值得注意的是，去年9月，具有廣州國資背景的越秀地產(chǎn)以90.1億元的價格拿下武漢精武路的雙料地王。該地塊位于江漢區(qū)解放大道、新華路、精武四路、精武東路、江漢北路和精武一路圍合的區(qū)域，總用地面積18.22萬平方米，土地用途為住宅、商服、科教、公共設(shè)施、公園與綠地，建筑面積達(dá)到71.5萬平方米。記者在現(xiàn)場看到，該地塊拆遷環(huán)節(jié)幾近完成。
世邦魏理仕提供的資料顯示，2013年至2015年，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將迎來供應(yīng)高峰，3年的總體量將超過20萬平方米。這些項目的共同點(diǎn)是瞄準(zhǔn)高端消費(fèi)人群。
“恒隆廣場的業(yè)態(tài)將涵蓋世界級的購物商場、辦公大樓及公寓式酒店�！标悊⒆谠嘎�，武漢恒隆廣場將打造成最高端的項目，計劃今年第四季度動工，預(yù)計4年時間完成。
而在長江以南的武昌區(qū)，去年10月開業(yè)的萬達(dá)廣場旗艦店的奢侈品品牌，也號稱品牌定位超過武商。
競爭壓力加大
戴德梁行一份市場報告顯示，目前武漢市優(yōu)質(zhì)商場，仍以本地開發(fā)商建設(shè)為主，比例約占59%。與此同時，受益于強(qiáng)勁的消費(fèi)能力和武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外來房企攜資本和供應(yīng)鏈優(yōu)勢爭相進(jìn)駐武漢。萬達(dá)、綠地等國內(nèi)房企的商業(yè)項目占比約29%；新世界、瑞安房地產(chǎn)、和記黃埔等外資房企近年來的商業(yè)項目占比約12%。外來資本云集，給老牌本土商業(yè)企業(yè)帶來較大壓力。
公開數(shù)據(jù)顯示，2012年武漢社會消費(fèi)品零售總額3432億元，同比增幅16.0%，在15個副省級城市排名并列第一。其中，武漢廣場連續(xù)13年保持全國零售企業(yè)單體商場經(jīng)濟(jì)效益第一，武漢國際廣場2012年銷售額突破40億元�！耙郧暗奈錆h只有這兩個高端綜合體，吸納了武漢乃至湖北省大部分的高端項目消費(fèi)市場。”上述業(yè)內(nèi)人士指出。
對比同為二線城市的長沙、成都等城市，武漢的高端商業(yè)市場起步相對較晚�！拔錆h人的消費(fèi)習(xí)慣更側(cè)重于投資、理財類，人均消費(fèi)額比上述其他二線城市還低�！笔腊钗豪硎宋錆h項目部經(jīng)理陳耕說，但最近幾年，武漢GDP增速加快，消費(fèi)理念也在變化，為高端商業(yè)項目提供了發(fā)展空間。
一線城市奢侈品消費(fèi)速度放緩，也給了武漢這類二線城市機(jī)會。來自麥肯錫等多家機(jī)構(gòu)的研究報告顯示，過去幾年，中國二、三線城市奢侈品增速有超過一線城市的趨勢。
陽光新業(yè)副總裁吳堯認(rèn)為，從綜合指標(biāo)分析，武漢的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)面臨即將起飛的狀態(tài)，外來大型商業(yè)資本的到來，在加劇競爭的同時，也有助于改善商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，提升商業(yè)檔次。武漢經(jīng)濟(jì)圈也應(yīng)該是商業(yè)消費(fèi)圈。
“未來5年，武漢的商業(yè)供應(yīng)量不低于1200萬平方米，新入駐的大型零售購物集團(tuán)，擁有數(shù)十年的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗，模式復(fù)制、品牌推廣更具針對性，將給本地商業(yè)帶來升級換代的沖擊力�！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士坦言。
項目同質(zhì)化加劇
不過，未來超過千萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量也帶來了競爭困局。2009年起，武漢樓市進(jìn)入商業(yè)綜合體的開發(fā)熱潮，此后以年均10個左右的速度推向市場。目前，武漢商業(yè)綜合體項目已多達(dá)40多個。這其中，不少本地項目定位類似，品牌同質(zhì)化日趨嚴(yán)重。
記者在新華西路和發(fā)展大道交匯處的唐家墩商圈看到，該商圈內(nèi)有包括蘇寧、國美、工貿(mào)等家電賣場，還有華南國際市場、大武漢1911、菱角湖萬達(dá)廣場等綜合購物廣場�！斑@塊區(qū)域商業(yè)面積達(dá)到28萬平方米，當(dāng)幾個項目基本上都一樣，包括招商、面積和商業(yè)定位都差不多，這個時候如何競爭，如何在其中脫穎而出是個非常直接的問題。”前述熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士直言。
這種情況比比皆是，再比如武漢徐東商圈，周邊除了以往的中商平價、銷品茂外，還新增了福星惠譽(yù)和東湖春樹里兩個大型商業(yè)綜合體。
事實(shí)上，供應(yīng)量的加大就導(dǎo)致招商難度加大，在這種情況下，開發(fā)商便犧牲自身利益去迎合商家。“只掛了廣告牌而沒有開業(yè)的商鋪非常多，屢見不鮮，很多項目里面都會有，很好位置的商鋪就停在那里。”上述人士稱，“住宅做不好還可以慢慢賣掉，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不好，其結(jié)果就是所有的鋪?zhàn)又荒苋筷P(guān)門�！�
挑戰(zhàn)之下，本地大鱷武商集團(tuán)也在不斷調(diào)整。武商集團(tuán)將旗下各大商場進(jìn)行細(xì)分，國廣的定位轉(zhuǎn)變?yōu)樯莩奁罚鋸V側(cè)重于化妝品銷售，世貿(mào)廣場則以黃金珠寶為號召，通過錯位競爭，深耕市場。
（來源：證券時報網(wǎng)）
