中國內(nèi)地網(wǎng)購人數(shù)將很快超越美國,成為全球零售銷售總額最高的網(wǎng)上零售市場。然而,國內(nèi)大型購物中心的供應并未呈現(xiàn)放緩跡象。有見及此,全球領先的私營房地產(chǎn)顧問服務公司萊坊及伍茲貝格(Woods Bagot)聯(lián)合發(fā)表最新報告《中國零售市場焦點2014:承先啟后──中國零售業(yè)態(tài)新發(fā)展》,分析究竟電子商貿(mào)對中國內(nèi)地購物中心構成的影響。萊坊認為,雖然內(nèi)地的購物中心有供應過剩的跡象,但具經(jīng)驗的營運商在未來仍有優(yōu)勢。預計內(nèi)地優(yōu)質(zhì)和非優(yōu)質(zhì)購物中心的表現(xiàn)差距將會擴大。
報告顯示,在中國內(nèi)地整體零售銷售增長放緩下,不少國際零售商的擴張步伐亦受影響;仡櫲R坊去年分析的45個國際零售商的擴張計劃,65%的奢侈品零售商在2013年未能實現(xiàn)當初訂立的開店目標。相比之下,大部份快速時裝品牌均超越其擴張目標。
另一方面,市場繼續(xù)有新增大型購物中心落成。 2013年,中國內(nèi)地11個一、二線城市共有68個購物中心開業(yè),而2012年則有 52個。興建大型購物中心的勢頭未有減退跡象,尤其在二線城市。
一線城市2013年的優(yōu)質(zhì)購物中心租金水平普遍攀升約8%,而二線城市則稍微回落2%,兩者之間的租金差距略有擴大。同時,空置率也略為呈現(xiàn)分化趨勢。二線城市優(yōu)質(zhì)購物中心的平均空置率輕微上升至10.9%。
與此同時,網(wǎng)購發(fā)展一日千里,2013年網(wǎng)上零售銷售額按年飆升37%,占中國整體零售總額的比例由2012年的6.3%上升至約7.4%。
萊坊大中華區(qū)執(zhí)行董事夏博安分析:“我們發(fā)現(xiàn)去年很多零售商未能實現(xiàn)當初訂立的開店目標。個中原因眾多,包括難以物色優(yōu)質(zhì)地點、銷售受到中央政府打擊貪腐措施影響,或基于內(nèi)部原因需要改變策略。雖然如此,總括來說,快速時裝品牌依然是零售業(yè)最活躍的細分市場之一,并且成為越來越多購物中心的中流砥柱。”
“盡管網(wǎng)購在傳統(tǒng)商店零售增長放緩下迅速興起,但我們并不認為內(nèi)地的購物中心會因而急速沒落。由于現(xiàn)時單件網(wǎng)購貨品的平均消費偏低,電子商貿(mào)對購物中心的影響主要反映在低檔市場。若日后平均網(wǎng)購消費大幅上升,屆時中、高檔購物中心才會受壓!
夏博安認為:“中國零售業(yè)仍然是一個充滿活力的行業(yè),但對于經(jīng)驗不足、尤其是經(jīng)營的購物中心規(guī)模過大和位置偏遠欠佳的發(fā)展商來說,在整體零售銷售增長放緩和網(wǎng)購快速發(fā)展的大環(huán)境下,他們將發(fā)現(xiàn)維持高出租率和客流量的難度與日俱增。至于位置優(yōu)越以及與周邊設施妥善融合的購物中心,倘若它們能夠適應顧客和租戶不斷改變的需要,則可奠定蓬勃發(fā)展的基礎!
伍茲貝格亞洲高級商業(yè)顧問Christian Wright表示:“購物中心的營運商須透過多種創(chuàng)新手法吸引及娛樂顧客。短期零售店(pop-up shops)、藝術和文化特色及表演空間均有助引起顧客的興趣和帶來驚喜,吸引他們重復光顧,亦避免購物中心單調(diào)乏味。發(fā)展商亦須多加留意購物中心的設計和日后的管理,以應付電子商貿(mào)帶來的競爭!
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文補充:“雖然內(nèi)地的購物中心有供應過剩的跡象,但具經(jīng)驗的營運商在未來仍有優(yōu)勢。我們留意到不少新建商場的業(yè)態(tài)正在改變。發(fā)展商日益重視娛樂及餐飲元素,以應對電子商務帶來的挑戰(zhàn)和機遇。以往,行業(yè)的慣常做法是餐飲占購物中心可出租總面積的20至25%。如今,不少新型商場餐飲所占的份額已提高至30至35%,娛樂元素亦有增加,戲院(尤其是IMAX 影院)在中國各地迅速興起就是個很好的例證!
林浩文總結:“我們預期今年內(nèi)地零售銷售增長將會持續(xù)放緩至10%,奢侈品銷售增長將會減慢,但快速和中價時裝銷售,以及飲食行業(yè)將會保持強勁。另外網(wǎng)上零售總額將會上升超過30%,占中國整體零售銷售市場的份額將升至8.5%,并繼續(xù)由國內(nèi)運營商主導。至于今年內(nèi)地一線城市的優(yōu)質(zhì)購物中心的租金將會繼續(xù)上升5至10%!
萊坊董事及上海研究及咨詢部主管,楊悅晨指出:“中國內(nèi)地的零售物業(yè)正在經(jīng)歷新舊業(yè)態(tài)交替的轉(zhuǎn)換時期。經(jīng)驗不足的開發(fā)商,尤其是地理位置不佳、體量過大的購物中心項目,將會發(fā)現(xiàn)維持高出租率和高客流量的難度越來越大。而那些地理位置優(yōu)越,定位準確,并能與周邊消費環(huán)境妥善融合的購物中心則無論在招商還是后期運營中都更有優(yōu)勢。從上海的情況來看,購物中心已經(jīng)占據(jù)零售物業(yè)新供的主導地位,2013年的全年零售新供中,購物中心占比98.5%。這些成功運營的購物中心所具備的共同特征是業(yè)態(tài)豐富、室內(nèi)和戶外空間相結合、餐飲比重增加、含有藝術/文化/演出等元素。消費者無疑將受益于這樣的形式轉(zhuǎn)變,并迎來體驗式消費的新局面!
(來源:一財網(wǎng) 作者:嚴婷)