在冰火兩重天的“商戰(zhàn)”中，被譽(yù)為“小萬達(dá)”的寶龍地產(chǎn)正在經(jīng)歷著“冰凍”的陣痛。
部分城市的寶龍廣場(chǎng)人流稀少，被迫重新招商;不僅如此，公司業(yè)績?cè)鲩L并不明顯，毛利率下跌，這家于2009年上市之后有著“雄心壯志”的商業(yè)地產(chǎn)商，似乎陷入了成長的煩惱。
“痛”則思變。2013年，寶龍地產(chǎn)謀圖扭轉(zhuǎn)“困局”，攜資金在一線城市地市沖鋒陷陣，試水電商。這一系列的調(diào)整能否為其帶來新的利潤增長空間?
布局陣痛
2011年，受“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”阻擊，不少開發(fā)商紛紛揮戈布局三四線城市，偏安東南一隅的寶龍地產(chǎn)亦不例外，并以為駛?cè)肓艘黄八{(lán)海”，回頭來看，卻闖入了“紅�！�。
發(fā)家于三線城市的寶龍地產(chǎn)，向來就對(duì)這些城市較為“青睞”，2009年，其以商業(yè)地產(chǎn)概念成功躍入香港資本“龍門”，斬獲了近20億元的“戰(zhàn)利品”，并懷揣大把票子在青島下屬區(qū)縣、洛陽、安溪等地大舉“跑馬圈地”。2010年，寶龍地產(chǎn)又將其總部由廈門大本營遷至上海，并制定了“宏大”的拓展計(jì)劃，可謂雄心勃勃，且要深耕二三線甚至四線城市。
當(dāng)時(shí)大部分房企大鱷對(duì)這些區(qū)域并不感冒，而調(diào)控卻改變了大部分企業(yè)的投資方向。當(dāng)以寶龍地產(chǎn)為代表的中小房企在這里干的如火如荼、順分順?biāo)H，受調(diào)控影響，包括萬達(dá)在內(nèi)的大房企紛紛下線三四線城市，開始與中小房企“搶食”并不繁榮的市場(chǎng)。
2011年后，寶龍地產(chǎn)上市后掀起拓展潮之后的寶龍廣場(chǎng)進(jìn)入密集開業(yè)期。是年圣誕，青島即墨寶龍城市廣場(chǎng)在歡呼聲中隆重開業(yè);時(shí)隔數(shù)日后，洛陽的又迎頭趕上;12月31日，安溪的再度開業(yè);緊隨其后，位于宿遷、李滄等地相繼開業(yè)。2012年，則主要打造江蘇鹽城、常州、福建泉州、安溪等地綜合體。據(jù)了解，截至目前，寶龍地產(chǎn)在全國開業(yè)的廣場(chǎng)系項(xiàng)目達(dá)到了15家。
速度往往與質(zhì)量成反比關(guān)系。寶龍地產(chǎn)旗下的部分廣場(chǎng)項(xiàng)目正在遭遇著調(diào)整陣痛。
以青島李滄為例，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，占地約200畝，總建筑面積為約35萬平方米，總投資額約18億元的李滄寶龍城市廣場(chǎng)，其購物中心開業(yè)一年多人氣越來越差，數(shù)十家業(yè)戶紛紛撤離，經(jīng)營陷入困局，不僅離開業(yè)之初的雄心壯志越來越遠(yuǎn)，而且大有重蹈‘三年之間一座空城’的城陽寶龍覆轍的可能。
寶龍地產(chǎn)副總裁潘韜告訴記者，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平有限及包括萬達(dá)在內(nèi)，當(dāng)?shù)亟衲昃陀?個(gè)大型購物廣場(chǎng)相繼開業(yè)，“對(duì)我們?cè)斐闪撕艽蟮膲毫��！?/p>
其實(shí)，在近兩年開業(yè)的廣場(chǎng)中，寶龍地產(chǎn)面臨的最大壓力就是在青島，河南項(xiàng)目、江蘇項(xiàng)目均很快度過培育期進(jìn)入增長期。青島的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常激烈，潘韜算了這樣一比帳：就人均商業(yè)面積而言，城陽區(qū)人均商業(yè)面積7平米，李滄區(qū)人均商業(yè)面積2.7平米，而歐洲人均商業(yè)面積才1-1.2平米，香港作為全球購物天堂人均商業(yè)面積才達(dá)到2.5平米，國際化大都市上海也才達(dá)到2.7平米，“肉搏”程度可見一斑。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，寶龍與萬達(dá)模式類似，都是通過住宅銷售帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但拿地與萬達(dá)有錯(cuò)位。萬達(dá)先做最成熟的或相對(duì)成熟的地方，不會(huì)到不成熟的地方，寶龍是‘農(nóng)村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標(biāo)桿項(xiàng)目，住宅反哺商業(yè)，但戰(zhàn)略決定的選址與定位，注定讓各地的寶龍城市廣場(chǎng)陷入前所未有的運(yùn)營危機(jī)，青島三個(gè)寶龍廣場(chǎng)相繼陷入運(yùn)營泥沼就是明證。
變陣之憂
布局不同，收獲相差巨大。寶龍地產(chǎn)因青睞三四線城市的布局，導(dǎo)致其業(yè)績乏善可陳。
查閱寶龍地產(chǎn)歷年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2010年，全年實(shí)現(xiàn)銷售62億元后，將2011年的目標(biāo)定在110億元，但僅完成54.8億元;2012年寶龍合約銷售額為65.19億元;2013年的目標(biāo)是80億元，最終完成93.73億元，增幅好于前幾年。
值得注意的是，業(yè)績平平的同時(shí)，寶龍地產(chǎn)的毛利率亦在大幅下降。2013年上半年，其毛利率有2012年同期的40.8%下降至30.4%。對(duì)此，寶龍地產(chǎn)總裁許芳華給出的解釋是，一是交房部分恰好是房價(jià)較低的時(shí)期，再者與交付比例有關(guān)，住宅占了70%。他也坦言：“在業(yè)績中最讓我不滿意的是毛利率�！睒I(yè)內(nèi)分析人士指出，由于大部分項(xiàng)目處于三四線城市，一二線城市的項(xiàng)目尚處于開發(fā)期，因此，2013年寶龍地產(chǎn)的毛利率不會(huì)高于上一年。
壓力之下，與2011年規(guī)劃的宏達(dá)藍(lán)圖相比，寶龍地產(chǎn)明顯進(jìn)入了收縮期，僅于2012年底前后新增了山東蓬萊及上海奉賢兩塊地塊。據(jù)相關(guān)人士透露，位于于三四線城市即將開業(yè)的廣場(chǎng)招商并不理想，在建項(xiàng)目亦進(jìn)展緩慢。
三四線城市陷入泥潭，與其他房企一樣，寶龍地產(chǎn)也在無奈之下，揮戈進(jìn)軍一二線城市。許華芳表示，寶龍計(jì)劃將上海、天津等一二線城市的比例增至15%，原有的三四線城市比重將會(huì)縮減到60%-70%。
年輕的小許做事，雷厲風(fēng)行。2013年以來，寶龍地產(chǎn)數(shù)次在上海、杭州等地拿地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去一年，在一二線城市的拿地投資金額接近70億元，相當(dāng)于銷售額的78%。土地儲(chǔ)備總面積由約780萬平方米增加至約1000萬平方米，激進(jìn)之態(tài)前所未有。
但此舉推高了寶龍地產(chǎn)的負(fù)債率，也造成了一定的資金壓力。新年伊始，有消息稱，寶龍地產(chǎn)將發(fā)行數(shù)億美元優(yōu)先票據(jù)，用于償還債務(wù)和再融資。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前回歸一二線城市，并不是最好的時(shí)機(jī)，由于房企大鱷紛紛在一線城市搶地，導(dǎo)致地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，作為規(guī)模并不算大的寶龍地產(chǎn)，其在這些城市拿地的優(yōu)勢(shì)并不明顯，而且由于地價(jià)偏高，往往會(huì)壓縮開發(fā)利潤。
遠(yuǎn)不止于此，旗下位于三四線城市的部分廣場(chǎng)項(xiàng)目尚處于培育期，一二線城市的項(xiàng)目尚處開發(fā)期，資金壓力也隨之而來，面對(duì)這些難題，2014年如何突圍，將考驗(yàn)寶龍地產(chǎn)的綜合運(yùn)營能力。
（來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)）
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