1月9日，記者從南寧市國土部門獲悉，《南寧市區(qū)城鎮(zhèn)土地定級及基準地價更新成果》（以下簡稱《新成果》）已于1月1日正式實施。與2008年開始實施的《南寧市城市網(wǎng)格點基準地價成果》（以下簡稱《舊成果》）相比，所有用途、級別土地的基準地價都有了明顯上漲，一些低等級區(qū)域如五象新區(qū)的土地級別也得到了提升。業(yè)內(nèi)人士分析，《舊成果》的基準地價已與南寧現(xiàn)實情況偏離太多，《新成果》主要起到反映市場真實現(xiàn)狀的作用，一般不會直接推高地價和房價。
數(shù)據(jù)更新
住宅用地漲幅最明顯
據(jù)介紹，基準地價是在一定條件下的國有土地，由政府部門評估并公布的土地使用權(quán)平均價格。它是相關部門制定土地出讓起始價的重要依據(jù)，也是對土地市場總體水平和變化趨勢的反映。南寧市的基準地價按商業(yè)、住宅、工業(yè)3大用途進行分類評估，每個用途的土地，又按所在區(qū)域劃分出多個等級，一級一般是中心區(qū)域，五級最低（商業(yè)用地六級最低）。此次基準地價評估的基準日為2012年1月1日，土地條件均為“五通一平”。
經(jīng)過此次更新后，全市各用途各等級土地的基準地價呈全面上漲的態(tài)勢。商業(yè)用地方面，一級區(qū)域平均樓面地價從3160元/平方米漲至4268元/平方米，漲35.06%。市民最關心的住宅用地，是3種用途土地中漲幅最大的，一至五級區(qū)域住宅用地漲幅分別為78.7%、68.44%、91.17%、127.79%和83.96%。其中四級區(qū)域平均樓面地價從331元/平方米漲到754元/平方米，翻了一倍多。
商業(yè)用地
朝陽商圈地價居榜首
土地級別與土地所在區(qū)域的“熱門”或“稀缺”程度直接掛鉤，也與價格關系密切。從2008年到2014年，南寧城市建設發(fā)展迅速，不少“郊區(qū)”已變成了房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域，部分區(qū)域的土地級別在《新成果》中也出現(xiàn)了變化。
在《舊成果》中，商業(yè)一級區(qū)域由中華路-地洞口路-鐵路-友愛南路-南環(huán)路-邕江-解放路-華強路合圍而成，基本上是南寧市傳統(tǒng)的朝陽商圈。在《新成果》中，朝陽商圈不再是唯一的商業(yè)一級區(qū)域，古城南片區(qū)、新民南片區(qū)、埌東和埌西片區(qū)都從商業(yè)二級區(qū)域“升級”成了商業(yè)一級區(qū)域，平均樓面地價大多在4000元/平方米以上。不過，朝陽南片區(qū)仍以5949元/平方米的平均樓面地價高居榜首，比第二名古城南片區(qū)高出近1500元/平方米，說明老商圈受歡迎程度仍未降低。
還有的區(qū)域出現(xiàn)了“跳級”的情況，如東盟商務區(qū)一帶原來只是商業(yè)四級，《新成果》已將東盟商務區(qū)核心區(qū)劃為商業(yè)二級，可見發(fā)展速度之快。同樣成功“跳級”的還有柳沙半島片區(qū)、李寧體育園片區(qū)等，均為商業(yè)五級升到三級，五象新區(qū)核心區(qū)則從六級升至四級。
住宅用地
南湖邊住宅最熱門
住宅用地方面，在《舊成果》中，南湖周邊區(qū)域，以及朝陽路和人民公園一帶，被劃定為住宅用地一級區(qū)域�！缎鲁晒沸略隽藥讉�一級區(qū)域，包括東盟商務區(qū)北片區(qū)、會展片區(qū)、云景路片區(qū)等。總體上看，南湖周邊仍是全市住宅用地最熱門的區(qū)域。一級區(qū)域中，南湖北片區(qū)住宅用地平均樓面地價達1690元/平方米，為全市最高，緊隨其后的是南湖西片區(qū)1575元/平方米，再下來是東盟商務區(qū)北片區(qū)和南湖南片區(qū)。
與商業(yè)用地一樣，全市也有不少區(qū)域的住宅用地順利“升級”，其中五象新區(qū)總部基地直接從住宅五級升到三級。不過，成功“跳級”的住宅用地區(qū)域并不像商業(yè)用地那么多，大部分是只升一級，如相思湖東片區(qū)、柳沙片區(qū)、魯班路片區(qū)等。
對于平均樓面地價漲幅最大的住宅四級區(qū)域，記者對比后發(fā)現(xiàn)，《新成果》中的四級區(qū)域大多由《舊成果》中的五級區(qū)域升級而來。如相思湖西片區(qū)，五象大道片區(qū)、南站片區(qū)等。這些片區(qū)在2008年前幾乎沒有什么房地產(chǎn)開發(fā)項目，地價很低。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，項目逐漸出現(xiàn)，配套設施也不斷完善，價格自然跟著上升。
市場影響
直接推高房價可能性小
市區(qū)基準地價普遍上漲，且各級別住宅用地價格漲幅最明顯，是否會推高土地成交價格，進而助漲房價？業(yè)內(nèi)人士認為，出現(xiàn)這種情況的可能性不大�！杜f成果》已是5年前公布的，早已跟不上南寧近幾年的城市發(fā)展。“《舊成果》中南湖邊的住宅用地平均樓面地價還不到900元/平方米，這早就不可能了，肯定要更新。”南寧某房地產(chǎn)咨詢公司負責人王茂源說，“此次發(fā)布《新成果》，更多是起到客觀反映市場現(xiàn)狀的作用，對土地市場和房價并不會有太大影響，普通購房者不必擔心�！�
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關負責人表示，基準地價調(diào)整后，對開發(fā)商拿地的影響也不會很明顯，“因為現(xiàn)在很多土地成交時溢價率都很高”。基準地價上升后，政府部門會相應調(diào)高土地出讓起始價，但很多熱門地塊的成交價要比起始價高出很多。如今年1月6日成交的沙井片區(qū)地塊，起始價409萬元/畝，成交價740萬元/畝，溢價率超過80%。不過，一些以起始價成交的地塊，相對來說拿地成本就高了一些，客觀上起到避免國有土地使用權(quán)低價流失的作用。
直接作用
市民可作投資置業(yè)參考
除了作為相關部門制定土地出讓起始價的重要依據(jù)，《新成果》對普通市民來說還有什么作用？
業(yè)內(nèi)人士表示，《新成果》中的數(shù)據(jù)，可為市民投資置業(yè)提供參考。如最近幾年，有不少人很不看好朝陽商圈的發(fā)展，認為該片區(qū)設施老舊，規(guī)劃也不夠“大氣”，已被新的商業(yè)區(qū)遠遠甩開。但《新成果》的數(shù)據(jù)表明，朝陽商圈仍是南寧商業(yè)區(qū)的“一哥”。尤其是興寧路和新華路西段，是全市僅有的兩條商業(yè)路線價超過2萬元/平方米的商業(yè)路段，且前5名全部被朝陽商圈包攬。
此外，通過四、五級商業(yè)、住宅用地基準地價漲幅最高這一現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，向尚處在開發(fā)初期的區(qū)域投資，收益率要比投資成熟片區(qū)更高。而且四、五級區(qū)域的投資成本也不高，資金不是很充裕的市民可以考慮。另外，緊跟南寧市總體發(fā)展規(guī)劃，也是投資成功的重要保證。南寧市城市總體規(guī)劃（2006~2020）明確，南寧市的發(fā)展方向是整體向東、重點向南�！扒皫啄暌罁�(jù)這個方向來投資的，應該都賺錢了�！蓖趺凑f。如五象新區(qū)商業(yè)和住宅用地雙雙“跳級”，東盟商務區(qū)核心區(qū)2008年前連路都沒完全修好，也沒多少商業(yè)，現(xiàn)在也已“跳級”成為一個新的商業(yè)中心。
（來源：南國早報 記者：羅暘）
