2013年杭州商業(yè)地產(chǎn)市場總體成交行情平平，綜合體項目一枝獨秀成為最大的亮點。然而杭州商業(yè)地產(chǎn)市場仍可謂迷霧重重：“禁酒令”能否嚴格執(zhí)行？今后將不再出現(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品？2013年海量出讓的土地市場中也包含了大量的商業(yè)用地，逾390萬方的總體量需要消化多久？二手鋪在經(jīng)歷了多年的租金和售價雙漲之后也終于停滯不前，租金首次出現(xiàn)下跌，之后又將何去何從？如此多商業(yè)綜合體的落成，市場人氣能否支撐？
酒店式公寓以后會越來越少
“禁酒令”仍為一團迷霧
2013年酒店式公寓消化不給力
2014年將有逾15000套集中供應(yīng)
純商業(yè)用地出讓57宗
逾390萬方商業(yè)地即將入市
其實從2012年2月11日開始，杭州就正式開始實施“酒店式公寓禁令”即《關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設(shè)計與管理的實施意見》。該禁令對于酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計提出了多項規(guī)定。其中關(guān)于“商業(yè)辦公等非住宅類項目應(yīng)采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計，但允許平均每個標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不超過3個帶獨立衛(wèi)生間的分割單元（因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨立衛(wèi)生間的分割單元不超過1個）”的規(guī)定讓不少人直呼當(dāng)時杭州在售的及未售但已通過審批的酒店式公寓將成為絕版。
近兩年時間過去了，與“禁酒令”并存的是目前杭州酒店式公寓的天量供應(yīng)，不少商業(yè)用地依舊將推出酒店式公寓房源，難道“禁酒令”會成為一紙空文？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些酒店式公寓在審批的時候可能規(guī)避了政策，以“寫字樓”的名義審批，而在交付后又重新與業(yè)主簽了裝修協(xié)議。由于這樣的項目目前在市場上并未大面積出現(xiàn)，而且周期又長，確實成為了酒店式公寓的迷霧。
的確，就目前來講，杭州商業(yè)項目酒店式公寓這一類別已經(jīng)很難審批，如果按照土地兩年左右的開發(fā)周期來說 ，那么2012年頒布的這個政策在2013年乃至2015年會產(chǎn)生市場效應(yīng)�！叭绻卟蛔儯敲唇衲甑矫髂�，酒店式公寓會成為絕版。
酒店式公寓因為其“類住宅”的特性，在之前住宅“限購、限貸”的大環(huán)境下，曾經(jīng)“狠狠地?zé)徇^一把”。不少開發(fā)商拿下商業(yè)地塊，都做了酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計。而從2013年杭州酒店式公寓整體的成交來看，有一定的轉(zhuǎn)冷趨勢。在這樣的情況下，今年杭州還將有“天量”的酒店式公寓存量房源，這不禁讓人疑惑，這么大量的酒店式公寓市場該如何消化？
對于商業(yè)地產(chǎn)來說，人氣是最重要的。2013年開業(yè)的城西銀泰，周末人頭攢動，但就平時而言，人氣仍不算旺。伴隨著杭州東西南北一個個大型綜合體的落成，商業(yè)總體供應(yīng)量又如此巨大，未來，一座座大型綜合體、一幢幢寫字樓會不會成為“空城”？
從數(shù)據(jù)上看，2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57宗，可建面積超過390萬方。這其中，今年3月，以底價14.26億元摘得祥符東商業(yè)用地，折合樓面價5604元/平方米，絕對是攪動了整個杭州樓市。除了萬達拍下的商業(yè)地塊，綠地先后拍下的大關(guān)商業(yè)用地也引發(fā)了市場的關(guān)注。其他多宗商業(yè)用地目前看來尚未進入市場，但是從競得土地的開發(fā)商來看，也能對其未來的規(guī)劃用途揣測出一二：像火車東站地塊由華潤萬家競得、藍孔雀綜合體出讓的兩宗商業(yè)用地由復(fù)地收入囊中等。
2013年，外來大鱷不斷入杭，有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的外來大鱷進杭，肯定會給杭州的商業(yè)格局帶來變化，人們的選擇也將更多樣化。但同時也讓我們擔(dān)心，如此多商業(yè)綜合體的落成，市場人氣能否支撐？
社區(qū)底商受電商沖擊日漸式微
投資價值和空間遭遇萎縮
二手鋪租金多年來首現(xiàn)下跌
2014年還是有繼續(xù)下探可能性
2013年杭州終于經(jīng)歷了地鐵元年，地鐵一號線也真實進入到廣大市民的正常生活中。但由于目前還只開通了一條線路，網(wǎng)狀地鐵的極大便利性還未得到體現(xiàn)，地鐵尚未能夠成為大家出行的首選交通工具，換言之，地鐵客流量也仍然處于一個不高的水平。而在地鐵開通一年多以后，地鐵商鋪到底價值幾何已經(jīng)可以由事實來說話。
在此前長達四五年的時間內(nèi)，地鐵概念被熱炒了一輪又一輪，九堡、下沙、濱江等相關(guān)板塊的地鐵概念商鋪價格動輒飆到四五萬元/平方米。地鐵開通后，正如大家赫然發(fā)現(xiàn)事實上真正意義上的地鐵樓盤數(shù)量并不多，那些距離地鐵一千米以上的樓盤住戶想依靠地鐵出行仍多有不便，地鐵商鋪也有同樣的問題，而且對于距離比住宅更敏感。
多家二手商業(yè)地產(chǎn)中介經(jīng)紀人均表示，地鐵鋪光環(huán)已被打破�！皸l件比較好的地鐵鋪，租金價格確實出現(xiàn)了一定的漲幅，但漲得不多，在合理范圍以內(nèi)�！敝性禺a(chǎn)的小葉舉例說，比如中山北路西湖文化廣場附近的二手地鐵鋪，雙層鋪租金從原來的6-7元/平方米/天漲到現(xiàn)在的8-9元/平方米/天。在她看來，地鐵鋪中有一部分本來就位于市中心地段，地鐵概念只是錦上添花，比如鳳起路、龍翔橋一帶，因此租金前后變化不大；而一些新區(qū)地鐵鋪，比如九堡一帶距離地鐵口很近的商鋪受到拉動比較大，但這樣的商鋪數(shù)量不多，大部分商鋪事實上距離地鐵較遠，因此并沒有多大帶動，價格也沒有出現(xiàn)大變化。
真正意義地鐵商鋪很少
地鐵概念光環(huán)已被打破
2013年的雙十一，電商繼續(xù)創(chuàng)造神話。這一天350億元的交易額比2012年191億元增加了83%，支付寶1.88億的總交易筆數(shù)也遠遠超過2012年的1億筆，中國網(wǎng)絡(luò)消費市場正在以驚人的速度發(fā)酵膨脹，指向范圍也在不斷擴大，從最初的服裝、鞋、箱包到數(shù)碼產(chǎn)品、家電、家具甚至汽車等無所不及。
正是在這樣的消費大勢下，加上2013年杭州一手商鋪市場又出現(xiàn)了一類新型商鋪—大型購物中心旁的商業(yè)街商鋪，一手社區(qū)底商受到?jīng)_擊，業(yè)態(tài)受限，同時卻又價格高企門檻不低，投資前景無疑顯得有些黯淡。
近年來，杭州一手商鋪價格普漲，單價達到四五萬元/平方米已是常事，一般面積也不小，總價常常都在四五百萬以上。2013年夏天，地段絕佳位于密渡橋路80號的小盤嘉璟華庭成交了少量底商，單套面積為50余方，單價更是高達110000元/平方米。
一邊是價格高企，投資門檻較高，投資客非經(jīng)濟實力雄厚者別想染指，另一邊，一手商鋪市場上的主力產(chǎn)品社區(qū)底商在業(yè)態(tài)上諸多受限，不能經(jīng)營目前最受歡迎的餐飲店，服裝店又受到電商明顯沖擊，因此，未來這類社區(qū)底商的主力業(yè)態(tài)將往體驗服務(wù)方向發(fā)展，比如包子、奶茶、西點等輕餐飲店，以及理發(fā)、培訓(xùn)、美容、足浴等服務(wù)業(yè)。
未來等到區(qū)域型商業(yè)綜合體大量落地，可以想見社區(qū)底商的可經(jīng)營業(yè)態(tài)會較受局限，投資價值和空間也會受到影響，投資前景一般。
2013年的二手商鋪市場，日子委實有些難過�！霸陔娚田L(fēng)行和經(jīng)濟不景氣的雙重影響下，杭州二手鋪租金出現(xiàn)了多年來前所未有的下跌行情，交易量也很不活躍，可以說是價跌量跌，壓力山大�！倍辔欢种薪樯虡I(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人紛紛大嘆苦經(jīng)。
其實，前兩年的二手商鋪市場已經(jīng)在往價格畸高的方向走，租金和售價都平穩(wěn)上行，對于店家來說，租金不停漲生意不見好，店面很難繼續(xù)開下去，對于店東來說，賣價漲得快投資回報率越來越低，租客還不停換，雙方都有苦難言。
“對于二手鋪來說，每年租金按5%左右的一定比例上漲是不成文的行規(guī)，不漲就意味著跌，因此，2013年的行情堪稱反常，整體來看租金跟2012年相比大約有一成左右的降幅，這也是杭州二手鋪這么多年來第一次出現(xiàn)租金下降�！便搴蜕虡I(yè)地產(chǎn)部門經(jīng)理汪謙霞說，事實上，二手街鋪從2012年下半年開始就隱隱出現(xiàn)了這樣的趨勢，要轉(zhuǎn)手的店家很多，租金也漲不上去。
而在中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部的經(jīng)紀人小葉看來，2013年二手鋪的租金情況有所分化，成熟區(qū)域比如延安路、慶春路等商鋪租金相對穩(wěn)定，而像城西尤其是較偏的文二西路一帶，店鋪租金降幅體現(xiàn)得比較明顯，在5%左右。另一個體現(xiàn)則是空置率，以往較好地段的店鋪是不會空出來的，即便有少數(shù)店鋪轉(zhuǎn)讓也都能迅速完成店面更替，但現(xiàn)在空出來的店面慢慢多起來了�！爸劣�2014年，二手鋪租金繼續(xù)下探的可能性還是有，這也是件好事情，租金高到多數(shù)店家都掙不到錢，顯然不是正�，F(xiàn)象�！�
（來源：每日商報）
九月篝火
