作為二三線城市的昆明，這兩年迎來了商業(yè)地產(chǎn)的井噴式發(fā)展期，這個(gè)過程中，諸多本土房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與影院、超市或者餐飲業(yè)態(tài)結(jié)合也成為一種常態(tài)，商鋪、公寓、寫字樓投資繼續(xù)被市場所青睞，與此同時(shí)，寫字樓產(chǎn)品紛紛上市，各種摩天大樓、智能化或者綠色環(huán)保型生態(tài)型寫字樓各具賣點(diǎn)，成為投資客的新寵。

商業(yè)地產(chǎn)主題化趨勢漸顯

最近兩三年，昆明城市外擴(kuò)，城中村改造速度加快，與此同時(shí)，昆明商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)迅猛發(fā)展的時(shí)期，商業(yè)體量以幾何的速度在增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前數(shù)十年的發(fā)展規(guī)模，城市人均商業(yè)占比也由2011年的2平方米增長到接近3平方米。

很多人都在感慨，商業(yè)體量太大，城市綜合體太多，從目前上市銷售的城中村改造項(xiàng)目來看，可以預(yù)見，未來幾年將是城中村改造項(xiàng)目商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等泛商業(yè)物業(yè)的集中供應(yīng)期，也就是說，大品牌，大項(xiàng)目，大體量，這兩年昆明不乏這樣的城市綜合體。除了西山萬達(dá)廣場、恒隆廣場等國內(nèi)知名品牌入駐，本土房企在綜合體的建設(shè)方面也緊隨其后，于是各類城市綜合體遍地開花。據(jù)了解，很多綜合體的單個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量都接近100萬平方米。

商業(yè)地產(chǎn)增多了，商業(yè)體量大了，填滿綜合體，就需要引進(jìn)主力店，比如超市、影院，這些必不可少，之外，很有很多快時(shí)尚品牌，餐飲品牌等業(yè)態(tài)并存，這是很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最常見的模式。

“做商業(yè)我也會(huì)，負(fù)一樓搞一點(diǎn)餐飲，頂層搞一點(diǎn)電影院，我也會(huì)�！庇幸粋�(gè)海外的朋友曾這樣調(diào)侃某商管公司負(fù)責(zé)人梅先生，看似簡單的話語，卻折射出商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化太嚴(yán)重的問題，同質(zhì)化之后大家開始惡性競爭。此外，這兩年電商的沖擊，對于傳統(tǒng)的以百貨業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)也有著較大的沖擊。

在昆明市場，這種苗頭也已經(jīng)顯露，一些專注做商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，尋找一些新的商業(yè)模式，比如一些傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向主題化和體驗(yàn)化業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，去年，百大新天地業(yè)態(tài)圍繞“時(shí)尚”主題進(jìn)行調(diào)整以后，餐飲業(yè)態(tài)全部調(diào)整為潮流餐飲，專注抓年輕時(shí)尚的消費(fèi)人群。奧特萊斯升級(jí)為宸悅百貨，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)比例有所增加。

除了一些傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目積極轉(zhuǎn)型升級(jí)業(yè)態(tài)之外，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目把兒童主題放到一個(gè)重要的位置，比如經(jīng)典雙城；也有一些項(xiàng)目做起了臺(tái)灣主題商業(yè)公園，比如地鐵101，也有一些商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重于文化，比如文化空間，還有一些商業(yè)把步行街區(qū)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，比如馬街摩爾城，還有一些項(xiàng)目做起公園主題式商業(yè)，比如公園1903……不同的項(xiàng)目，在項(xiàng)目定位時(shí)就有明確的主題，已經(jīng)開始抓特定的消費(fèi)人群，這也是2013年昆明商業(yè)地產(chǎn)不得不說的一個(gè)明顯特點(diǎn)。

從長遠(yuǎn)來看，主題化和體驗(yàn)式商業(yè)也應(yīng)該是未來商業(yè)發(fā)展的大趨勢。

商鋪售價(jià)平穩(wěn) 租金快漲

從至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)來看，2012年，昆明城區(qū)的商鋪平均售價(jià)為每平米28108元，但是截至今年，昆明城區(qū)的售價(jià)為每平米28530元，漲幅為1.15%。相比大肆擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)，這樣的漲幅看上去實(shí)在是微不足道。

通過至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)，記者初步換算，二環(huán)內(nèi)的在售商鋪價(jià)格從2012年每平米為25800元上漲到了2013年的33300元，漲幅為29%；東南西北四個(gè)區(qū)的商鋪售價(jià)除西市區(qū)上漲外，其他都在下降。

租金方面，二環(huán)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米110元上漲到了2013年的150元，漲幅達(dá)36%；東市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米52元上漲到了2013年的65元，漲幅達(dá)25%；西市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米53元上漲到了2013年的69元，漲幅達(dá)30%；南市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米55元上漲到了2013年的75元，漲幅達(dá)36%；北市區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹩?009年的每平米70元上漲到了2013年的82元，漲幅達(dá)17%。

至祥置業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷告訴記者：“商鋪的價(jià)格還是要看自身的條件及地段位置，像市中心的商鋪價(jià)格肯定要比呈貢新區(qū)的價(jià)格高，再加上一些樓盤推廣時(shí)的不定因素，所以不能片面的來看商鋪價(jià)格的浮動(dòng)。”他還補(bǔ)充說道：“昆明的社區(qū)商鋪價(jià)格一般比較穩(wěn)定，集中式商業(yè)的價(jià)格浮動(dòng)較大�？偟膩碚f，還是要看該商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)體量�！�

 （來源：云南網(wǎng)）