2013年，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)迎來諸如協(xié)信、蘇寧、美的等標志性綜合體，風光再大，始終掩蓋不了背后非主流商業(yè)地產(chǎn)的落寞。業(yè)內(nèi)房產(chǎn)評估師告訴筆者，大型商業(yè)綜合體的風險太大，一死都得死。如此直中要害，無疑是旁觀者對讓鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)最冷靜的思考。高庫存、低成交、積壓的商業(yè)用地……三座大山，讓鎮(zhèn)江商業(yè)市場前途黯淡。
商業(yè)去化大難題 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量成主因
據(jù)統(tǒng)計，2013年鎮(zhèn)江商品房商業(yè)成交量僅占2013全年鎮(zhèn)江商品房成交16%，商業(yè)去化之低已在數(shù)據(jù)顯露。為何鎮(zhèn)江商業(yè)就那么難賣呢？產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動或是主因。
從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說，鎮(zhèn)江雖然近年來大力發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、文化等產(chǎn)業(yè)，但傳統(tǒng)制造業(yè)依然占據(jù)國民生產(chǎn)總值的大部分。不銹鋼交易、新區(qū)電子工廠、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機械廠、紡織廠……相對密集型的產(chǎn)業(yè)鏈讓鎮(zhèn)江對于商業(yè)部分中寫字樓、公寓等訴求較低，因而在一線城市大受歡迎的SOHO、酒店式公寓在鎮(zhèn)江境遇尤其不佳。
從人口流動以及總量來看，鎮(zhèn)江作為長三角區(qū)位和經(jīng)濟腹地，常住人口才300多萬，總量相對偏低。與周邊城市南京相比，其早在2011年人口總數(shù)已經(jīng)超過700萬，現(xiàn)已超過800萬人口。人口數(shù)量差距，不僅導致整個城市住宅需求量的減少，更讓一個城市對商業(yè)的訴求變得不那么激烈。人口增速緩慢，城市擴張放緩，每個區(qū)域在建造一個商業(yè)綜合體的時候，并沒有考慮當?shù)匦枨罅浚M而就變得舉步維艱。
2013年，鎮(zhèn)江全市商業(yè)實際開盤僅有10多盤次。雷聲大雨點小的商業(yè)項目，在一次次的缺失開盤后開始變得沉默。不過，位于城際商圈區(qū)的領城國際似乎成為鎮(zhèn)江商業(yè)銷售的“奇葩”。開盤單日創(chuàng)造銷售2億元的佳績，一個廣告不多、名不見經(jīng)傳的商業(yè)項目究竟有多大本事？記者在一次采訪中從項目負責人口中得知，成交好的主要原因來源于外地投資客的大面積購買，與政府規(guī)劃契合、性價比較高、加上高鐵的優(yōu)勢，項目才得以收獲不錯的銷售量。
直接的客戶畢竟是少數(shù)，主動去化同樣對于商業(yè)來說并非易事。不過，既然有好的資源，如何利用才是上策。在商業(yè)一片“悲劇”的情況下，性價比、定位以及依照政府規(guī)劃前景做項目，或許能多少扳回一成。來自綠地的商業(yè)地產(chǎn)負責人在接受采訪時表示，“有特色的商業(yè)是能夠存活的�！倍G地地產(chǎn)在深耕鎮(zhèn)江2年后，帶來其全新綜合體潤創(chuàng)國際，其多樣化的物業(yè)類型，在某種程度上說和萬達類似，但潤創(chuàng)國際強調(diào)的互動體驗式生活能不能給投資者真正帶來“特色”？還需要時間的檢驗。
商業(yè)用地大量出讓 庫存雪上加霜
在商業(yè)去化率低迷的情況下，政府對商業(yè)用地的出讓并沒有減少。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年鎮(zhèn)江全市共計出讓百幅地塊，其中商業(yè)類用地26幅，商業(yè)用地占比達四成。不過，即便前途如此渺茫，怎還有人前仆后繼呢？有人說與前景有關，低迷之后總有上升，有人說鎮(zhèn)江幾年后邁向大型城市，商業(yè)需求勢在必行。
于是，協(xié)信來了，美的城來了也來了。鎮(zhèn)江商業(yè)用地迎來狂熱期，是否意味著對商業(yè)地產(chǎn)的期許？
2013年6月28日上午，備受關注的鎮(zhèn)江太古山舊城改造項目——協(xié)信太古城開工奠基儀式在全城翹首期待中舉行，協(xié)信·太古城項目是協(xié)信集團進駐鎮(zhèn)江的首個項目，總建筑面積約175萬方，總投資約100億，其中商業(yè)約34萬方，涵蓋五星級酒店、高檔購物中心、特色商業(yè)街、宜居住宅等一系列的產(chǎn)品。
與此同時，2013年5月28日潤州區(qū)政府與美的地產(chǎn)集團正式簽訂項目協(xié)議，美的城項目總投資約100億元，建設周期5年，項目規(guī)劃占地約1576畝，總建筑面積135萬平方米，其中商業(yè)及配套面積17萬平方米，占總面積的12.6%；文化旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園面積25萬平方米，占總面積的18.5% 。
據(jù)記者了解，原定于2013年開業(yè)的東方偉業(yè)廣場延期到2014年5月，蘇寧廣場地塊閑置了五六年今年才見有所動作，水游城綜合體也說了有兩三年也尚未見有動作，緩步前行或是鎮(zhèn)江商業(yè)一貫的作風。
商業(yè)庫存積壓，商業(yè)用地接連出讓，消費力不足，三座大山在一定程度上已經(jīng)“壓斷”鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)難做，商業(yè)盤死，一切關于商業(yè)地產(chǎn)前途渺茫的詞語充斥著這個市場。誰又能來拯救呢？面對奇怪的鎮(zhèn)江市場，似乎能做的只有“順應”。
（來源：搜房網(wǎng)）
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