無(wú)論是推地面積還是出讓金額，2013年的杭州土地市場(chǎng)，都堪稱(chēng)是一場(chǎng)難得的盛宴。多宗寶地輪番出場(chǎng)，房產(chǎn)大鱷氣勢(shì)洶洶，這樣的光景無(wú)疑彰顯了盛宴的豪華氣。土地越來(lái)越向資本大鱷集中，這一現(xiàn)象無(wú)疑將改變樓市生態(tài)格局，也是今年杭州土地市場(chǎng)的重要景象。
“寶地”出沒(méi)市場(chǎng)升溫
今年杭州土地市場(chǎng)之所以成為一場(chǎng)盛宴，與其推出的多宗優(yōu)質(zhì)地塊不無(wú)關(guān)系。可以說(shuō)，幾乎每個(gè)月都會(huì)有引起市場(chǎng)高度關(guān)注的“寶地”推出，從而掀起一場(chǎng)場(chǎng)“奪地大戰(zhàn)”。
1月25日，河北天成拿下熱電廠宅地，溢價(jià)44%;2月20日，世茂拿下牛田地塊，溢價(jià)31%;5月21日，濱江奧體熱地被深國(guó)投以封頂價(jià)拿下;6月25日，金隅拿下錢(qián)江新城南星單元宅地，溢價(jià)43%……
9月5日的華家池爭(zhēng)奪戰(zhàn)，將今年杭州土地市場(chǎng)的奪地大戰(zhàn)推向了高潮。華家池的土地價(jià)值不言而喻，它擁有主城區(qū)繼西湖之后的第二大湖景資源，并且在城市擴(kuò)容之后已成為絕對(duì)的市中心，地理位置得天獨(dú)厚。經(jīng)過(guò)數(shù)十輪驚心動(dòng)魄的較勁，最終綠地、世茂、濱江分食總價(jià)136.7億元的大餐。華家池，無(wú)可爭(zhēng)議地成為今年杭州土地盛宴上的一道主菜。
今天出讓的藍(lán)孔雀綜合體地塊，地處申花板塊，東到莫干山路，南接規(guī)劃育英路，北起留祥路，西至規(guī)劃化工路。這一地塊的交通非常便利，而申花又是杭州炙手可熱的一個(gè)樓市板塊，因此藍(lán)孔雀綜合體地塊的價(jià)值也非同尋常，6宗土地起拍總價(jià)32.3億元。
“杭師大”地塊無(wú)疑是今年杭州土地市場(chǎng)的另一個(gè)重要主角。目前杭師大錢(qián)江學(xué)院(文一路校區(qū))已完成搬遷工作，掛牌出讓也已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。“杭師大”土地面積共152畝，在杭州市中心有如此大的體量，近年中已經(jīng)十分少見(jiàn)。目前的規(guī)劃顯示，152畝土地共分9宗地塊出讓?zhuān)渲猩虡I(yè)用地6宗，純宅地1宗，商住用地1宗，文化兼商用地1宗，總建筑面積42.2萬(wàn)平方米�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，圍繞“杭師大”的爭(zhēng)奪，杭州土地市場(chǎng)一定會(huì)再現(xiàn)刀光劍影。
而昔日的申花地王，6月份被雅戈?duì)柾频舻牡貕K，也將很快掛牌出讓。雅戈?duì)柕貕K東至益樂(lè)路，南至方家北路，西至豐潭路，北至申花路，處于申花板塊的核心位置。2010年這一地塊拍出24.21億元，而隨著申花板塊的日益成熟以及城西銀泰的開(kāi)業(yè)，屆時(shí)雅戈?duì)柕貕K雖然不一定能拍出當(dāng)年的高價(jià)，但也不會(huì)被輕松拿下。
高價(jià)地大鱷顯身手
杭州土地市場(chǎng)上的“寶地”，自然身價(jià)不菲，土地拍賣(mài)會(huì)上的勝出者，除了大鱷還是大鱷。或許早幾年花幾億元還能在杭州拿下一塊像樣的土地，但是在今年的土地市場(chǎng)上，總價(jià)10億元、20億元的地塊已經(jīng)司空見(jiàn)慣，單宗土地總價(jià)甚至首次超過(guò)了50億元。
華家池拍賣(mài)會(huì)上，房產(chǎn)大鱷比拼的是資金實(shí)力。僅每家房企的參拍保證金，就高達(dá)數(shù)億元之巨。拍賣(mài)會(huì)上最高一輪加價(jià)，直接從43億元跳到了50億元，現(xiàn)場(chǎng)觀戰(zhàn)的人無(wú)不為之膽戰(zhàn)心驚。最終綠地以56.2億元的總價(jià)拿下華家池57號(hào)地塊，這比去年中海在三堡拿下的三宗土地的總價(jià)還要高，也成為杭州有史以來(lái)總價(jià)最高的一塊地。即便是三宗土地中總價(jià)最低的一塊，也高達(dá)36.7億元。而土地款不同于工程款，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交清，可以說(shuō)沒(méi)有實(shí)力的房企根本就玩不轉(zhuǎn)。
縱觀杭州今年前8個(gè)月的土地市場(chǎng)，總價(jià)低于10億元的宅地幾乎無(wú)處可尋。河北天成拿下熱電廠宅地花了18.9億元，世茂拿下牛田地塊花了10億元，金隅拿下南星宅地花了13.3億元，旭輝拿下奧體地塊花了35.6億元……
可以說(shuō)，土地市場(chǎng)上的狂歡者，其背景實(shí)力已與前幾年大不相同。原先還能在土地市場(chǎng)上分一杯羹的中小房企，被迫退出舞臺(tái)中心甚至銷(xiāo)聲匿跡。天價(jià)土地款，已經(jīng)成為不少中小房企無(wú)法逾越的門(mén)檻。即便10億元這一差不多是目前最低的資金門(mén)檻，對(duì)很多中小房企而言也是一個(gè)龐大的數(shù)字。沒(méi)錢(qián)拿地，自然也就無(wú)法獲得持續(xù)的利潤(rùn)來(lái)源，就會(huì)逐漸被這個(gè)市場(chǎng)邊緣化。
而即便中小房企可以在土地市場(chǎng)上偶爾撿漏，也已很難與房產(chǎn)大鱷同臺(tái)競(jìng)技。大鱷拿下的土地雖然總價(jià)高，但是折算成單價(jià)并不太高，就比如華家池57號(hào)地塊，樓面價(jià)還不到20000元/平方米，預(yù)留了較多的利潤(rùn)空間。除此之外即便是同樣的地價(jià)，中小房企的融資成本遠(yuǎn)高于大鱷(萬(wàn)科、綠地等房企開(kāi)通了海外融資平臺(tái)，融資成本遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)市場(chǎng))，很可能最終無(wú)利可圖甚至虧本。
以往一家房企能不能拿下土地，以什么樣的價(jià)格拿下土地，多少有些運(yùn)氣的成分在里頭。如今看來(lái)，靠運(yùn)氣拿土地幾乎已經(jīng)不可能，拍賣(mài)會(huì)比拼的是資金實(shí)力。沒(méi)有資金實(shí)力，甚至連拍賣(mài)會(huì)的進(jìn)場(chǎng)券都領(lǐng)不到。
本土房企艱難“防守”
從去年開(kāi)始，在外來(lái)大鱷猛烈的攻勢(shì)面前，杭州本土房企不得不退守。而在今年的土地市場(chǎng)上，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)，并且短期內(nèi)看不到反轉(zhuǎn)的跡象。
外來(lái)大鱷紛紛入杭，這是最近幾年影響杭州樓市生態(tài)格局的大事件。今年杭州土地市場(chǎng)上，冒出了大量的外來(lái)新鮮面孔，比如4月25日拿下田園地塊的北京城開(kāi)，5月21日拿下奧體地塊的旭輝，5月29日拿下天城宅地的安徽淮礦，7月30日拿下閑林地塊的雅居樂(lè)，8月27日拿下牛田地塊的招商地產(chǎn)，這些全都是首次入杭的房企。56.2億勇奪華家池57號(hào)地塊的綠地，去年才首次入杭，也算是一個(gè)新鮮面孔。
無(wú)論是綠地還是招商地產(chǎn)，都是全國(guó)知名的房產(chǎn)大鱷，旭輝則是上海的一家實(shí)力房企，北京城開(kāi)是一家有國(guó)資背景的房企，安徽淮礦則有國(guó)企背景�？梢哉f(shuō)，這些新鮮面孔的到來(lái)，為杭州的土地市場(chǎng)添了一把火。再加上此前已經(jīng)入杭的萬(wàn)科、中海、保利、金地、金隅、融創(chuàng)等外來(lái)大鱷，它們已經(jīng)成為杭州土地市場(chǎng)的主宰者。
今年1-8月，杭州土地市場(chǎng)上70%以上的土地被外來(lái)房企拿走。在土地市場(chǎng)上還能發(fā)出聲音的本土房企，只有濱江和天陽(yáng)少數(shù)幾家。大多數(shù)的本土房企，只能在自家門(mén)口觀看外來(lái)大鱷的盡興表演。去年在杭州拿地總金額排名第一第二的中海和萬(wàn)科，今年繼續(xù)在土地市場(chǎng)發(fā)力，三堡、良渚等區(qū)域，都成為了它們的主戰(zhàn)場(chǎng)。
在本土房企眼里，華家池之戰(zhàn)差一點(diǎn)成為本土房企的滑鐵盧。最有實(shí)力的兩家本土房企綠城和濱江雖然都已報(bào)名參戰(zhàn)，但真正決心拿地的只有濱江一家。前兩宗地塊，濱江雖然都有意爭(zhēng)奪但最終還是敗下陣來(lái)。最后一宗地，濱江總算成為最后的贏家，捍衛(wèi)了本土房企的最后尊嚴(yán)。
外來(lái)房產(chǎn)大鱷不少擁有國(guó)資背景，一些大鱷甚至是央企，雄厚的資金實(shí)力自然令眾多本土房企無(wú)法望其項(xiàng)背。實(shí)際上土地市場(chǎng)上的決斗早已分出勝負(fù)，即便濱江能夠拿下華家池的一宗地，這對(duì)其他本土房企而言并沒(méi)有任何借鑒意義。如何與外來(lái)大鱷共存，或者探究如何與外來(lái)大鱷合作，就比如綠城跟融創(chuàng)，將會(huì)是今后的一個(gè)巨大課題。
（來(lái)源：今日早報(bào)）
