2014年伊始，中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德鄭州公司就2013年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了怎樣的特點？發(fā)生了怎樣的變化？發(fā)表了自己的觀點，一個字：新。新城多點開花，新商圈和新商業(yè)正在崛起，這一切，似乎都在昭示著，未來鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一個全新的局面。
三大因素驅(qū)動新城開發(fā)
隨著中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的批復(fù)實施，鄭州中原核心城市的地位不斷提升，城市規(guī)劃也在發(fā)生著翻天覆地的變化，城市新區(qū)不斷興起，南部航空港區(qū)、西部鄭上新區(qū)、二七新區(qū)、中原新區(qū)等，這些“遍地開花”的新區(qū)，讓人眼花繚亂。哪些新區(qū)值得我們關(guān)注呢？或者新區(qū)的開發(fā)對地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響呢？
RET睿意德將鄭州現(xiàn)有的新城、新區(qū)建設(shè)的驅(qū)動因素大致歸結(jié)為三類：行政、交通、產(chǎn)業(yè)。
新城開發(fā)的第一種模式—政務(wù)主導(dǎo)。這是之前十年大部分城市發(fā)展的首選戰(zhàn)略，但在產(chǎn)業(yè)及配套缺失的背景下，此種模式廣受詬病。但不可否認(rèn)的是，這種模式對二、三、四線城市框架的拉大，確實起到了無可替代的作用。在新一屆政府要求停建樓堂館所的背景下，此種模式的運作空間急劇收縮，但依舊存在較大的地產(chǎn)開發(fā)價值。
第二種是以交通驅(qū)動的新城。地鐵、輕軌、快速路催生的新區(qū)，如新鄭龍湖片區(qū)、二七新區(qū)、鄭上新區(qū)、中原新區(qū)等，但并非沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐，只是在這些新城發(fā)展的初期，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)不太明顯，主要依靠鄭州市區(qū)外溢的居住人口，形成若干超大型居住組團。這些組團的發(fā)展會帶來三大地產(chǎn)投資價值：1.干道沿線樓市價值急速上升；2.地鐵、輕軌出口附近土地及物業(yè)價值急速提升；3.居住區(qū)成熟以后，以社區(qū)型、鄰里型購物中心主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)的價值逐漸釋放。
第三種是以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的新城，最具代表性的就是航空港區(qū)，走的是產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合的新路子。港區(qū)經(jīng)歷了以富士康為代表的加工業(yè)，到綜合保稅區(qū)，再到臨空高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高端物流區(qū)的蛻變。415平方公里的面積，開發(fā)商不僅服務(wù)于區(qū)域內(nèi)的新興居住需求、商業(yè)需求，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的商務(wù)地產(chǎn)、設(shè)計地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)也將更多地涉及，這將有助于形成產(chǎn)業(yè)與城市功能融合的完整鏈條。政府和開發(fā)商也應(yīng)更多地考慮如何促進新區(qū)的長久發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)和人口正是城市長久發(fā)展的基礎(chǔ)。
新商圈不斷興起 商業(yè)市場有“新”變化
回顧2013年，鄭州商業(yè)市場最關(guān)鍵的字，就是“新”字，新商圈、新項目、新業(yè)態(tài)、新品牌、新生活。在這些新的變化當(dāng)中，RET睿意德看到了鄭州商業(yè)市場遵循科學(xué)規(guī)律的發(fā)展，也有了一些啟示。
第一是定位層面，商業(yè)地產(chǎn)項目的準(zhǔn)確定位決定著項目的成敗。定位指導(dǎo)著項目的發(fā)展和后期的調(diào)整，在現(xiàn)在同質(zhì)化越來越嚴(yán)重的情況下，商業(yè)項目更需具備競爭力，并且圍繞主題不斷增加吸引點。
第二是業(yè)態(tài)設(shè)置層面，次主力店逐漸成為購物中心新寵。
第三是品牌設(shè)置層面，目前鄭州品牌豐富度在不斷提升，無論是快時尚品牌、休閑餐飲品牌還是一線品牌，這一年都在不斷進入鄭州，并且隨著品牌豐富度的提升，鄭州品牌消費場所也已經(jīng)出現(xiàn)了不同的分級。
第四是運營層面，更多的商業(yè)項目加強了對主題和營銷活動的創(chuàng)新，并通過微信、微博等社交媒體加強對客戶的傳播和保持客戶黏性，助推項目持續(xù)形成熱點。而微信、微博、手機APP等營銷方式，以其低成本高回報、傳播范圍廣和速度快的特點，也成了眾多項目營銷的重要方式。
從項目整體定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃再到運營層面的逐步梳理，讓我們更明晰了商業(yè)項目發(fā)展的要點，那就是要定位準(zhǔn)確，在準(zhǔn)確的定位原則下，不斷地吸收先進經(jīng)驗，進行適合客戶需求的調(diào)整，通過不斷與時俱進的優(yōu)化升級和調(diào)整創(chuàng)新，來充分滿足市場和顧客的需求。
（來源：大河網(wǎng)—河南商報）
