2014年伊始，中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德鄭州公司就2013年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了怎樣的特點(diǎn)？發(fā)生了怎樣的變化？發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，一個(gè)字：新。新城多點(diǎn)開(kāi)花，新商圈和新商業(yè)正在崛起，這一切，似乎都在昭示著，未來(lái)鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)一個(gè)全新的局面。

三大因素驅(qū)動(dòng)新城開(kāi)發(fā)

隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的批復(fù)實(shí)施，鄭州中原核心城市的地位不斷提升，城市規(guī)劃也在發(fā)生著翻天覆地的變化，城市新區(qū)不斷興起，南部航空港區(qū)、西部鄭上新區(qū)、二七新區(qū)、中原新區(qū)等，這些“遍地開(kāi)花”的新區(qū)，讓人眼花繚亂。哪些新區(qū)值得我們關(guān)注呢？或者新區(qū)的開(kāi)發(fā)對(duì)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響呢？

RET睿意德將鄭州現(xiàn)有的新城、新區(qū)建設(shè)的驅(qū)動(dòng)因素大致歸結(jié)為三類：行政、交通、產(chǎn)業(yè)。

新城開(kāi)發(fā)的第一種模式—政務(wù)主導(dǎo)。這是之前十年大部分城市發(fā)展的首選戰(zhàn)略，但在產(chǎn)業(yè)及配套缺失的背景下，此種模式廣受詬病。但不可否認(rèn)的是，這種模式對(duì)二、三、四線城市框架的拉大，確實(shí)起到了無(wú)可替代的作用。在新一屆政府要求停建樓堂館所的背景下，此種模式的運(yùn)作空間急劇收縮，但依舊存在較大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。

第二種是以交通驅(qū)動(dòng)的新城。地鐵、輕軌、快速路催生的新區(qū)，如新鄭龍湖片區(qū)、二七新區(qū)、鄭上新區(qū)、中原新區(qū)等，但并非沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)支撐，只是在這些新城發(fā)展的初期，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)不太明顯，主要依靠鄭州市區(qū)外溢的居住人口，形成若干超大型居住組團(tuán)。這些組團(tuán)的發(fā)展會(huì)帶來(lái)三大地產(chǎn)投資價(jià)值：1.干道沿線樓市價(jià)值急速上升；2.地鐵、輕軌出口附近土地及物業(yè)價(jià)值急速提升；3.居住區(qū)成熟以后，以社區(qū)型、鄰里型購(gòu)物中心主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值逐漸釋放。

第三種是以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的新城，最具代表性的就是航空港區(qū)，走的是產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合的新路子。港區(qū)經(jīng)歷了以富士康為代表的加工業(yè)，到綜合保稅區(qū)，再到臨空高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高端物流區(qū)的蛻變。415平方公里的面積，開(kāi)發(fā)商不僅服務(wù)于區(qū)域內(nèi)的新興居住需求、商業(yè)需求，對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的商務(wù)地產(chǎn)、設(shè)計(jì)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)也將更多地涉及，這將有助于形成產(chǎn)業(yè)與城市功能融合的完整鏈條。政府和開(kāi)發(fā)商也應(yīng)更多地考慮如何促進(jìn)新區(qū)的長(zhǎng)久發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)和人口正是城市長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。

新商圈不斷興起 商業(yè)市場(chǎng)有“新”變化

回顧2013年，鄭州商業(yè)市場(chǎng)最關(guān)鍵的字，就是“新”字，新商圈、新項(xiàng)目、新業(yè)態(tài)、新品牌、新生活。在這些新的變化當(dāng)中，RET睿意德看到了鄭州商業(yè)市場(chǎng)遵循科學(xué)規(guī)律的發(fā)展，也有了一些啟示。

第一是定位層面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位決定著項(xiàng)目的成敗。定位指導(dǎo)著項(xiàng)目的發(fā)展和后期的調(diào)整，在現(xiàn)在同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，商業(yè)項(xiàng)目更需具備競(jìng)爭(zhēng)力，并且圍繞主題不斷增加吸引點(diǎn)。

第二是業(yè)態(tài)設(shè)置層面，次主力店逐漸成為購(gòu)物中心新寵。

第三是品牌設(shè)置層面，目前鄭州品牌豐富度在不斷提升，無(wú)論是快時(shí)尚品牌、休閑餐飲品牌還是一線品牌，這一年都在不斷進(jìn)入鄭州，并且隨著品牌豐富度的提升，鄭州品牌消費(fèi)場(chǎng)所也已經(jīng)出現(xiàn)了不同的分級(jí)。

第四是運(yùn)營(yíng)層面，更多的商業(yè)項(xiàng)目加強(qiáng)了對(duì)主題和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的創(chuàng)新，并通過(guò)微信、微博等社交媒體加強(qiáng)對(duì)客戶的傳播和保持客戶黏性，助推項(xiàng)目持續(xù)形成熱點(diǎn)。而微信、微博、手機(jī)APP等營(yíng)銷(xiāo)方式，以其低成本高回報(bào)、傳播范圍廣和速度快的特點(diǎn)，也成了眾多項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的重要方式。

從項(xiàng)目整體定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃再到運(yùn)營(yíng)層面的逐步梳理，讓我們更明晰了商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的要點(diǎn)，那就是要定位準(zhǔn)確，在準(zhǔn)確的定位原則下，不斷地吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行適合客戶需求的調(diào)整，通過(guò)不斷與時(shí)俱進(jìn)的優(yōu)化升級(jí)和調(diào)整創(chuàng)新，來(lái)充分滿足市場(chǎng)和顧客的需求。

（來(lái)源：大河網(wǎng)—河南商報(bào)）