截至2016年,成都寫字樓與商業(yè)零售在建面積分別超過(guò)500萬(wàn)平方米,新增加面積為目前現(xiàn)有存量的50%。專家認(rèn)為，只要明確成都寫字樓市場(chǎng)訴求，增加車位配比等問(wèn)題，成都寫字樓市場(chǎng)需求量將會(huì)大增。
日前，世邦魏理仕發(fā)布了一份名為《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》的內(nèi)部報(bào)告。該報(bào)告針對(duì)北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽(yáng)、天津等14個(gè)重點(diǎn)城市的調(diào)查顯示，這14城市未來(lái)4年的寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)高達(dá) 80%，供應(yīng)總量約4100萬(wàn)平方米。
按照該報(bào)告分析認(rèn)為，未來(lái)4年，天津新增寫字樓要花60年來(lái)消化。沈陽(yáng)要25年。而深圳、成都、武漢、南京、青島等城市需要10年以上的去化周期，這些城市的寫字樓被列為中等風(fēng)險(xiǎn)城市。
對(duì)此，四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春認(rèn)為，衡量寫字樓是否過(guò)剩的標(biāo)準(zhǔn)，是開(kāi)發(fā)商是否按市場(chǎng)規(guī)律出牌，對(duì)于符合市場(chǎng)需求的寫字樓，就不缺乏能消化的市場(chǎng)。
中等風(fēng)險(xiǎn)成都寫字樓市場(chǎng)過(guò)剩？
世邦魏理仕指出，目前，國(guó)內(nèi)二線城市幾乎都在開(kāi)發(fā)或者規(guī)劃建設(shè)新興區(qū)域、新中央商務(wù)區(qū)，在這一趨勢(shì)帶動(dòng)下，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，并集中在這些新開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)。在這一份名為《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》的報(bào)告中，其針對(duì)北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽(yáng)、天津等14個(gè)重點(diǎn)城市的調(diào)查顯示，這14個(gè)城市未來(lái)4年的寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)高達(dá)80%，供應(yīng)總量約4100萬(wàn)平方米。
基于過(guò)去3年的平均吸納率測(cè)算，世邦魏理仕將天津、沈陽(yáng)、重慶評(píng)定為供過(guò)于求的高風(fēng)險(xiǎn)城市，如要消化未來(lái)4年的預(yù)期供應(yīng)量，所需時(shí)間分別為60年、25年、20年；而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市，被世邦魏理仕列為中等風(fēng)險(xiǎn)城市，認(rèn)為這些城市未來(lái)4年的寫字樓供應(yīng)量，需要10年以上的去化周期。
世邦魏理仕：過(guò)剩現(xiàn)象都在城市新區(qū)
世邦魏理仕分析指出，國(guó)內(nèi)的許多二線城市寫字樓供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，這一動(dòng)力并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)市場(chǎng)需求而直接推動(dòng)的。很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。世邦魏理仕指出，很多地方政府熱衷于開(kāi)發(fā)新區(qū)、建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資，二線城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)令人擔(dān)憂。
以風(fēng)險(xiǎn)最高、吸納周期達(dá)到60年之久的天津?yàn)槔�，該市未�?lái)超過(guò)370萬(wàn)平方米的寫字樓新增供應(yīng)都來(lái)自濱海新區(qū)，占全市供應(yīng)的70%；同樣，供過(guò)于求、吸納周期長(zhǎng)達(dá)25年的東北重鎮(zhèn)沈陽(yáng)，多年致力于金廊區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也導(dǎo)致大量新增寫字樓項(xiàng)目將在未來(lái)幾年內(nèi)密集入市。成都有相似情況，而這個(gè)區(qū)域就在天府新城。
2016年成都寫字樓新增超500萬(wàn)平米
此前，銳理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭潔曾指出，目前大成都范圍內(nèi)有150個(gè)綜合體項(xiàng)目在建，而僅僅是在成都市主城區(qū)就有近60個(gè)“知名項(xiàng)目”。一時(shí)間，曾一度點(diǎn)燃成都關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“過(guò)�！钡脑掝}。不過(guò)，世邦魏理仕華西區(qū)副董事彭芳琪在接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)表示，截至2016年,成都寫字樓與商業(yè)零售在建面積分別超過(guò)500萬(wàn)平方米,新增加面積為目前現(xiàn)有存量的50%。
在寫字樓市場(chǎng)，城南天府新區(qū)短期供應(yīng)量太大，且散售狀況嚴(yán)重，許多資金承受能力較低的小業(yè)主出現(xiàn)低價(jià)招租、出售狀況，區(qū)域租金行情相對(duì)混亂，該區(qū)域未來(lái)的新增供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)將超過(guò)300萬(wàn)平方米，為主要的新增供應(yīng)壓力來(lái)源，是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的區(qū)域。
而記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，由于城南寫字樓業(yè)主產(chǎn)權(quán)零散，加上后期管理存在較大差異，因而租金參差不齊。同樣地處天府大道的寫字樓，租金卻有著天壤之別。部分區(qū)域哪怕僅僅一街之隔，每月租金每平方米竟然相差40元左右。在平均空置率這一指標(biāo)上，天府大道以北的寫字樓只有天府大道南段寫字樓的一半左右，維持在22%左右。
寫字樓“泄洪”訴求和規(guī)劃是關(guān)鍵
不少地產(chǎn)專家認(rèn)為，除天府新區(qū)寫字樓可能存在過(guò)剩外，其他區(qū)域?qū)懽謽遣⒉淮嬖谶^(guò)剩，尤其是中心城區(qū)的甲級(jí)寫字樓，甚至出現(xiàn)一房難求。但不可否認(rèn)的是，大家一致認(rèn)為，城南寫字樓過(guò)�，F(xiàn)象不可置疑。那么，如何才能解決城南寫字樓過(guò)剩這一尷尬？
四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春認(rèn)為，當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商在寫字樓打造上，都一窩蜂地掙搶世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐�！澳芤M(jìn)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)?yè)伍T面固然是件好事，可是五百?gòu)?qiáng)企業(yè)哪有那么多？”冉立春批評(píng)部分開(kāi)發(fā)商在寫字樓打造上定位不夠清楚，他們不明白寫字樓要走大眾化路線。“如果能讓普通企業(yè)，甚至中小企業(yè)走進(jìn)寫字樓內(nèi)辦公，這不僅能有效遏制一直難以解決的‘商住混住’等問(wèn)題，還能有效拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求量�！�
記者實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣現(xiàn)象是，車位配比量較大的寫字樓，往往不缺租賃市場(chǎng)。而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，城南大部分寫字樓車位配比集中在1：0.5到1：0.8之間，停車位數(shù)量與龐大的商務(wù)需求相距甚遠(yuǎn)。而城南停車位難尋的問(wèn)題，已經(jīng)普遍存在。記者走訪發(fā)現(xiàn)，停車難情況在高新國(guó)際廣場(chǎng)、拉德芳斯廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等寫字樓密集的地帶同樣存在，區(qū)域周邊停車區(qū)通常都是“里三層、外三層”，自己的車被擋或擋住別人車的去路都挺普遍。
冉立春對(duì)此也認(rèn)為，一些大型企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)，車位配比是其考慮的主要因素，甚至超過(guò)了對(duì)地段的要求。因此，如果寫字樓的經(jīng)營(yíng)者能明確自己的市場(chǎng)訴求，在車位配比上給予更多考慮，才能讓城南寫字樓打破市場(chǎng)需求的瓶頸。
（來(lái)源：中新網(wǎng)）
