2013年滬上商業(yè)地產(chǎn)迎來了一個(gè)發(fā)展的黃金期，商業(yè)用地也隨之起舞，截至12月上旬，全市已出讓各類商業(yè)用地125幅，總價(jià)高達(dá)1201.28億元，同比去年，出讓總面積上升48.38%，總金額上漲132.03%�？梢�，商業(yè)用地的角色已經(jīng)發(fā)生了戲劇性的轉(zhuǎn)換，正在動(dòng)搖宅地的霸主地位。

頻繁刷新歷史紀(jì)錄

搶地大戲更換主戰(zhàn)場

綜觀近3年的土地出讓數(shù)據(jù)，一向以住宅為主導(dǎo)的上海土地市場出讓結(jié)構(gòu)正在悄然生變。在今年1-7月上旬總共出讓了19幅商業(yè)用地，成交總建筑面積約73.3萬平方米，成交總價(jià)43億元，這是自2005年以來，增幅最為明顯的半年。伴隨著下半年東八塊、徐家匯中心等重量級(jí)地塊的頻頻加碼，今年商業(yè)用地的各類出讓紀(jì)錄或許會(huì)達(dá)到新的峰值。

從單幅土地上來看，“高溢價(jià)”與今年商業(yè)用地牢牢地捆綁在了一起。在7月初拍出的張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊中，溢價(jià)率就高達(dá)88.6%，遠(yuǎn)超50%的溢價(jià)紅線，截至目前商業(yè)用地成交溢價(jià)率前十名均超過了80%，其中有6幅甚至超過100%。

同時(shí)，“上海總價(jià)地王”這個(gè)殊榮也因商業(yè)用地競爭之激烈而幾經(jīng)易主。從長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，到青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3號(hào)地塊，直至張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊，最后歷史的腳步定格在了9月5日，新鴻基以217.7億元的天價(jià)一舉問鼎徐家匯中心項(xiàng)目地塊，位列全國土地拍賣史上第二高價(jià)。

除了“量”和“價(jià)”以外，2013年商業(yè)用地的品質(zhì)更是“空前”，不僅多個(gè)核心區(qū)域如老西門、花木、靜安、虹口及黃浦江沿岸均有不同面積商業(yè)用地出讓，在上海重點(diǎn)推動(dòng)的大虹橋版圖內(nèi)，商住用地的樓板價(jià)在一年不到的時(shí)間內(nèi)從11395元/平方米跳升至19000元/平方米左右，漲幅達(dá)到了67.71%-71.3%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，或許只有等到未來自貿(mào)區(qū)的進(jìn)一步推進(jìn)之后，自貿(mào)區(qū)周邊及前灘板塊的商業(yè)用地集中出讓之時(shí)，才能再現(xiàn)2013年的盛況。

政策利好驅(qū)動(dòng)明顯

外資房企伺機(jī)挺進(jìn)市中心

深究今年商業(yè)用地交投兩旺的背后，政策利好是當(dāng)之無愧的主推手。首先，新型城鎮(zhèn)化中城市的擴(kuò)張與完善必然帶來人口的大量導(dǎo)入以及老百姓的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，對(duì)于上海而言，社會(huì)消費(fèi)能力將再上一個(gè)臺(tái)階，這正為房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來了歷史性的機(jī)遇;其次，住宅的限購限貸迫使既有消費(fèi)屬性，又有投資屬性的商業(yè)將成為資金的避風(fēng)港，大量熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)中;另外，前灘、大虹橋、自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)等上海甚至是國家重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地異軍突起，折射出無窮的投資潛力。

因此，如今的商業(yè)用地已不再單純地依循“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)思想，政府出讓地塊自然是希望區(qū)域出現(xiàn)全面地、綜合性的提升。以徐家匯中心為例，徐匯區(qū)政府早在預(yù)申請(qǐng)階段就提出要求，具有建設(shè)與運(yùn)營大型商業(yè)商務(wù)樓宇及高星級(jí)酒店經(jīng)驗(yàn)、以持有物業(yè)為主要運(yùn)作模式、具有國際影響力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)參與本次預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)。而外資房企的開發(fā)理念正與這些要求相契合，只在核心地段拿地，利用資本市場力量開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)性物業(yè)等特點(diǎn)，使得自身的品牌價(jià)值和區(qū)域的商業(yè)水平相互促進(jìn)，共同形成滾雪球式的增長。

據(jù)悉，新鴻基在上海打造的IFC和IAPM已經(jīng)開業(yè)，人流及租戶營業(yè)額均有滿意的表現(xiàn)，此次計(jì)劃在徐家匯中心興建集優(yōu)質(zhì)寫字樓、商場及酒店于一身的綜合項(xiàng)目，這將與周邊的港匯廣場、東方商廈、匯金百貨等呈現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，促使徐家匯商圈進(jìn)入4.0時(shí)代。

（來源：新聞晚報(bào)）