七、實(shí)物補(bǔ)償（回遷房業(yè)務(wù)）：以“還建”方式補(bǔ)償被拆遷人，還建房屋按銷售不動產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)與稅務(wù)處理。按成本價(jià)申報(bào)營業(yè)稅應(yīng)稅收入（參照國稅函發(fā)[1995]549號、粵地稅函[1999]295號，武漢核定還建住宅按2600元/平米計(jì)稅），注意：如果會計(jì)按市場公允價(jià)（比如超回遷面積增購價(jià)）確認(rèn)收入則會造成《營業(yè)稅申報(bào)表》申報(bào)的收入小于會計(jì)報(bào)表營業(yè)收入金額。以入住通知書日（而不是簽訂補(bǔ)償合同日）為納稅義務(wù)發(fā)生日。

土地出讓合同中約定，建設(shè)回遷樓無償移交給政府或以成本價(jià)銷售給政府用于安置被拆遷居民的（或者與政府臨時(shí)機(jī)構(gòu)、融資平臺公司簽訂《產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋回購協(xié)議》約定，由后者按成本價(jià)或低于成本價(jià)回購與被拆遷房屋面積相當(dāng)?shù)男陆ǚ课荩�并�?fù)責(zé)向被拆遷人補(bǔ)償），比照實(shí)物補(bǔ)償按照成本價(jià)申報(bào)營業(yè)稅。合同約定的成本價(jià)與實(shí)際成本價(jià)有差異的，可以合同約定成本價(jià)報(bào)稅。

會計(jì)與稅務(wù)處理舉例：

1、合同約定回購成本價(jià)為3000元/平米。收到預(yù)收回遷房款3000元，貸記預(yù)收賬款，等額申報(bào)營業(yè)稅。即取約定成本價(jià)3000元為營業(yè)稅基（不再核查實(shí)際成本）。

2、交房：按公允市場價(jià)格(可參照取“超面積增購市價(jià)”)7600元確認(rèn)收入。借記拆遷補(bǔ)償費(fèi)4600元，借記預(yù)收賬款3000，貸記營業(yè)收入7600元。注意該月申報(bào)營業(yè)稅時(shí)，營業(yè)稅基=營業(yè)收入貸方發(fā)生數(shù)+預(yù)收賬款貸方發(fā)生數(shù)-預(yù)收賬款借方發(fā)生數(shù)-4600元。在計(jì)稅底表中特別備注。

3、土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出4600元。

但是，按照《土地出讓合同》約定配建“兩限房”、“低價(jià)商品房”、“（北京）自住商品房”（房屋大產(chǎn)權(quán)證為本公司而不是住建局，銷售對象是中低收入家庭或其他符合政府規(guī)定條件的居民，而不限于被拆遷人），不按實(shí)物補(bǔ)償處理，按政府回購價(jià)或規(guī)定銷售價(jià)格確認(rèn)銷售收入。