中國商業(yè)地產(chǎn)近幾年出現(xiàn)了跨越式、激進(jìn)式的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)完全自持者甚少，大部分還是走租售并舉的模式，以此來實現(xiàn)快速回籠資金、平衡現(xiàn)金流、分散風(fēng)險等實際問題。

為什么在中國有如此多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇把商鋪賣掉？原銀泰置地副總裁王銳先生認(rèn)為無外乎四個原因。首先，企業(yè)沒有足夠的實力，資本運(yùn)作能力不強(qiáng)，只能通過銷售一部分物業(yè)以回籠資金。其次，很多從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，沒有深刻理解商業(yè)地產(chǎn)的根本，也沒有足夠的心理承受能力，以做住宅的慣性思維來做商業(yè)地產(chǎn)，樓蓋好了就賣。第三，國家宏觀調(diào)控起到了推波助瀾的作用。對住宅的嚴(yán)厲調(diào)控，導(dǎo)致很多房企資金回籠放緩，企業(yè)別無出路，只能通過賣商鋪的方式來平衡現(xiàn)金流。最后一點，商鋪地產(chǎn)難擋投資者熱情。商鋪建造周期短，售價往往容易被炒高，加上社會的很多閑散資本無處投資，并受地皮保值的觀念影響，最終這些資本流向商鋪。

商業(yè)地產(chǎn)自持與散售之爭由來已久，孰優(yōu)孰劣，并不是一句簡單的話可以定論。事實上，很多人并不真正明白兩者之間的具體差別。

自持與散售的模式不同由此帶來招商的差異。自持的商業(yè)可以進(jìn)行目標(biāo)型招商，即鎖定品牌，尋找合適的商家；而銷售的商業(yè)招商則有點“信馬由韁”，招到的商家并不一定是你喜歡或者想要的。自持的商業(yè)物業(yè)管理水平和標(biāo)準(zhǔn)都會持續(xù)上升，這是避免同質(zhì)化競爭的一個重要手段；銷售型的商鋪基本上沒有太多的物業(yè)管理，主要靠商家自己維護(hù)。自持的商業(yè)可以有靈活的運(yùn)營概念，但銷售型商業(yè)運(yùn)營無法聯(lián)動，不能產(chǎn)生互動性營銷。從經(jīng)營方面來說，自持商業(yè)可以根據(jù)企業(yè)自身的分析和研究確定項目的定位、不同業(yè)態(tài)的配比以及不同品牌組合的形式。但是分散銷售基本上很難管控，從業(yè)態(tài)配比、品牌組合上來說都是如此。那么返租呢？王銳調(diào)侃返租無異于“吸鴉片”，不能解決積壓的矛盾。只是當(dāng)下這個階段感覺比較輕松和舒服，但是治標(biāo)不治本，病根沒有被解決，有一天還會面臨同樣的問題。

很顯然，銷售型商業(yè)地產(chǎn)項目有很多先天缺陷，目前真正成功的也很少。因此，有人鼓吹自持商業(yè)模式，也有人將商業(yè)散售模式“一棍子打死”，商業(yè)散售必死嗎？王銳并不這么認(rèn)為，在他看來，商業(yè)散售在一定條件下依然有成功的可能性，但他表示，物業(yè)銷售的體量不能過大，不要動輒十萬八萬，最好控制在2-3萬的合理規(guī)模。此外他還給出了其他一些建議。銷售型物業(yè)的樓層高度最好不超過兩層，并且不要有太多的室內(nèi)公共空間，由于業(yè)態(tài)的特殊性，很難把客流導(dǎo)向三樓以上的樓層，會造成經(jīng)營戶的壓力。過多的室內(nèi)公共空間會產(chǎn)生各種公共能源引發(fā)的問題，給將來的運(yùn)營管理帶來麻煩和糾紛。同時，自持物業(yè)和銷售型物業(yè)在物理結(jié)構(gòu)上要相對獨立。“既然你要賣掉這些商鋪，不想承擔(dān)固定回報的責(zé)任，那你一定要把地塊當(dāng)中，我認(rèn)為是商業(yè)最好的地段來布局可銷售型物業(yè)。”他認(rèn)為這樣才能讓客流量自然導(dǎo)向，讓銷售型物業(yè)能夠自我生存下去。

散售的風(fēng)險已經(jīng)不言而喻，讓投資客血本無歸的案例比比皆是，但我們不能完全否定散售模式。事實上，不是所有散售項目都死掉了，也不是隨便哪個項目靠REITS支持走持有商業(yè)地產(chǎn)的道路，極端的道路都是走不通的。對于中國的絕大多數(shù)開發(fā)商而言，一方面堅持以運(yùn)營為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)操作模式，處理好產(chǎn)業(yè)鏈上下游的利益關(guān)系，堅持統(tǒng)一的經(jīng)營權(quán)，引入專業(yè)團(tuán)隊專業(yè)化運(yùn)作，獲取商業(yè)地產(chǎn)的長期收益，另一方面通過散售商鋪化解現(xiàn)金流壓力實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的短期收益，把握好運(yùn)營導(dǎo)向和銷售導(dǎo)向的平衡點，從殺豬走向養(yǎng)魚，才是中國式商業(yè)地產(chǎn)的解決之道。

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）