作為堪與北京、上海、廣州等一線城市比肩的第四大消費(fèi)城市，杭州首條地鐵商業(yè)街遇冷凸顯我國地鐵商業(yè)面臨的困境：從城市規(guī)劃、居民分布到商業(yè)街運(yùn)營、商鋪經(jīng)營等，可以說在關(guān)系到地鐵商業(yè)運(yùn)行的每個(gè)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。記者發(fā)現(xiàn)：與日本、中國香港等國家和地區(qū)成熟、發(fā)達(dá)的地鐵商業(yè)相比，我國內(nèi)地地鐵商業(yè)還有較大的差距。
地鐵一響，黃金萬兩。8月8日，杭州首家地鐵商業(yè)街鳳起路商業(yè)街正式運(yùn)營。這條商業(yè)街的地理位置十分優(yōu)越，地處延安路正下方，與延安、武林商圈一脈相承，未來還可與在建的嘉里中心無縫對(duì)接。
由于地理位置優(yōu)越，這條由杭州地鐵集團(tuán)與香港鐵路公司合資組建公司運(yùn)營的商業(yè)街被寄予厚望：商業(yè)街所吸引的人群不僅僅是地鐵的乘客、周邊小區(qū)及寫字樓的消費(fèi)者，以后還會(huì)覆蓋到杭州延安路商圈的購物人群及西湖景區(qū)的游客。
然而，兩個(gè)多月過去了，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州鳳起路地鐵商業(yè)街并未給街內(nèi)商鋪帶來源源不斷的客流，反而其高居不下的租金成為商戶難以承受的負(fù)擔(dān)，多數(shù)商鋪面臨虧損。
杭州地鐵商業(yè)的現(xiàn)實(shí)并非個(gè)案。隨著我國城市地下軌道交通的不斷崛起，地鐵商業(yè)將成為未來商業(yè)地產(chǎn)一大方向，但地鐵商業(yè)究竟如何運(yùn)營管理，依然考驗(yàn)著商業(yè)街的操盤手。
客流稀少 生意冷清
9月26日11時(shí)，記者來到位于杭州一號(hào)線地鐵鳳起路車站內(nèi)的地鐵商業(yè)街。盡管接近中午，但整條地鐵商業(yè)街內(nèi)客流稀少，而通過地鐵商業(yè)街進(jìn)入商鋪的客人更是少得可憐。記者在商業(yè)街停留一小時(shí)左右，在這段時(shí)間內(nèi)，進(jìn)入地鐵商業(yè)街的客流不超過百人。
在商業(yè)街內(nèi)一家男裝店，男店員無精打采玩著手機(jī)，女店員整理一疊疊堆在地上的服裝。這個(gè)服裝品牌在溫州、臺(tái)州等地小有名氣。而在鳳起商業(yè)街的這家店，生意卻很冷清。“剛開始生意還稍微好點(diǎn)，但現(xiàn)在生意越來越差了，這家店現(xiàn)在是我們的折扣店，一些需要打折扣的服裝放在這里賣。”該店店員告訴記者。
一家來自香港的休閑食品專賣店店員對(duì)記者表示，與香港、廣州等地開設(shè)的專賣店相比，鳳起路商業(yè)街的生意要差很多。
記者在鳳起路商業(yè)街內(nèi)發(fā)現(xiàn)唯一一家比較有人氣的門店叫作“跑碼場(chǎng)”，顧客可通過掃描貨架上的二維碼向淘寶、天貓[微博]等網(wǎng)上商城下訂單。盡管有不少顧客光顧“跑碼場(chǎng)”，但多數(shù)消費(fèi)者來此只為體驗(yàn)，真正產(chǎn)生的交易量卻非常之少。
與客流稀少、生意冷清的現(xiàn)狀相比，地鐵商業(yè)街的租金成本卻高居不下。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前商業(yè)街店鋪的租金約為30元/天/平方米。按此價(jià)格計(jì)算，一個(gè)十平方米的小店一年租金超過十萬元。高額的租金成為商業(yè)街內(nèi)門店難以承受的負(fù)擔(dān)，大部分商鋪面臨虧損。“雖然做好了一段時(shí)間虧損的思想準(zhǔn)備，但在高租金壓力下，長時(shí)間虧損是很難支撐的�！币晃环b店負(fù)責(zé)人表示。
對(duì)此，記者向鳳起路地鐵商業(yè)街運(yùn)營商杭港地鐵有限公司進(jìn)行求證。相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者回應(yīng)稱：“鳳起路商業(yè)街開業(yè)僅僅一個(gè)多月，一個(gè)商業(yè)的經(jīng)營狀況并不是通過運(yùn)營一個(gè)月就能完全體現(xiàn)出來的。商家更看重的是地鐵商鋪有著巨大的商業(yè)潛力和未來的發(fā)展。對(duì)于杭州市民來說，地鐵與地鐵商鋪都是一個(gè)新興事物，接受這個(gè)新事物需要一個(gè)過程，運(yùn)營方已策劃了一系列的營銷宣傳活動(dòng)，推廣地鐵商業(yè)�！�
定位模糊 布局失衡
盡管運(yùn)營商將商鋪生意冷清歸結(jié)于“消費(fèi)者接受新事物需要一個(gè)過程”，但專業(yè)人士認(rèn)為，鳳起路地鐵商業(yè)街定位偏差和業(yè)態(tài)布局不合理造成目前的狀況。
“地鐵商業(yè)街還沒有形成濃厚的商業(yè)氛圍�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析，“這條商業(yè)街才300米長，一共30多家店鋪，逛一圈，10多分鐘就夠了，實(shí)在沒必要專門進(jìn)來逛。消費(fèi)層次高的在武林廣場(chǎng)站到地面逛杭州大廈、銀泰，淘便宜貨的在龍翔橋站，逛地上的龍翔、工聯(lián)，過濾到這里的客流少之又少�！�
“從鳳起路商業(yè)街業(yè)態(tài)布局來看，商鋪之間并沒有形成互補(bǔ)效應(yīng)，從而使得整個(gè)商業(yè)街缺乏氛圍。另外從商業(yè)街引進(jìn)的品牌來看，有一些是杭州本地的知名品牌，但缺乏能夠真正帶動(dòng)客流的大品牌�！绷闶蹣I(yè)觀察者陳岳峰告訴記者。
作為堪與北京、上海、廣州等一線城市比肩的第四大消費(fèi)城市，杭州首條地鐵商業(yè)街遇冷凸顯我國地鐵商業(yè)面臨的困境：從城市規(guī)劃、居民分布到商業(yè)街運(yùn)營、商鋪經(jīng)營等，可以說在關(guān)系到地鐵商業(yè)運(yùn)行的每個(gè)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。記者發(fā)現(xiàn)：與日本、中國香港等國家和地區(qū)成熟、發(fā)達(dá)的地鐵商業(yè)相比，我國內(nèi)地地鐵商業(yè)還有較大的差距。
地鐵一響，黃金萬兩。8月8日，杭州首家地鐵商業(yè)街鳳起路商業(yè)街正式運(yùn)營。這條商業(yè)街的地理位置十分優(yōu)越，地處延安路正下方，與延安、武林商圈一脈相承，未來還可與在建的嘉里中心無縫對(duì)接。
由于地理位置優(yōu)越，這條由杭州地鐵集團(tuán)與香港鐵路公司合資組建公司運(yùn)營的商業(yè)街被寄予厚望：商業(yè)街所吸引的人群不僅僅是地鐵的乘客、周邊小區(qū)及寫字樓的消費(fèi)者，以后還會(huì)覆蓋到杭州延安路商圈的購物人群及西湖景區(qū)的游客。
然而，兩個(gè)多月過去了，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州鳳起路地鐵商業(yè)街并未給街內(nèi)商鋪帶來源源不斷的客流，反而其高居不下的租金成為商戶難以承受的負(fù)擔(dān)，多數(shù)商鋪面臨虧損。
杭州地鐵商業(yè)的現(xiàn)實(shí)并非個(gè)案。隨著我國城市地下軌道交通的不斷崛起，地鐵商業(yè)將成為未來商業(yè)地產(chǎn)一大方向，但地鐵商業(yè)究竟如何運(yùn)營管理，依然考驗(yàn)著商業(yè)街的操盤手。
據(jù)了解，鳳起路商業(yè)街分為餐飲區(qū)、服裝區(qū)、化妝飾品區(qū)以及休閑食品區(qū)等，有老娘舅快餐、僑治理發(fā)店、中國移動(dòng)通信店、金夫人婚紗攝影麗致店、羅森便利店、自然派零食、哈中零食、COCO奶茶等多個(gè)品牌入駐。
“商業(yè)街定位不是很清晰。商鋪之中有客單價(jià)數(shù)百元的高端銀飾，同時(shí)也有幾十到上百元的低端飾品，有幾元的便當(dāng)和快餐，也有數(shù)十元的高級(jí)點(diǎn)心。因此，消費(fèi)者無法確定這是怎樣的一條商業(yè)街�！币晃簧啼伒陠T告訴記者。
盡管遭受質(zhì)疑，但杭港地鐵有限公司對(duì)于其管理下的地鐵商業(yè)街仍信心十足�！昂贾莸罔F1號(hào)線商業(yè)街除了鳳起商業(yè)街外，目前規(guī)劃中的還有臨平商業(yè)街、文澤商業(yè)街，這兩個(gè)商業(yè)街都處于地鐵的起點(diǎn)站，是客流匯聚的地方，我們主旨是打造為地鐵乘客提供更為便利的商業(yè)配套服務(wù)�！焙几鄣罔F相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
生態(tài)問題？系統(tǒng)難題？
就我國目前地鐵商業(yè)而言，遭遇困境的并非杭州地鐵商業(yè)街一家。隨著我國城市軌道交通的日益發(fā)達(dá)，越來越多的城市發(fā)力地鐵商業(yè)，然而卻鮮有成功案例。
不久前，記者還考察了北京四號(hào)線地鐵動(dòng)物園站的元沃地鐵商業(yè)街。元沃地鐵商城運(yùn)營一年多以來，引入屈臣氏、稻香村、都市麗人、達(dá)芙妮等多個(gè)品牌。雖然由于依靠動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)帶來的巨大客流，元沃地鐵商城不像杭州鳳起路地鐵商業(yè)街這般冷清，但由于其租金高企，業(yè)態(tài)布局不合理，使得很多商界面臨虧損，其中以服裝、零食專賣、飾品壓力最大。
“一天光房租就要交數(shù)百元，目前的銷售額也就是剛剛夠房租。算上人工、水電等費(fèi)用，整個(gè)門店是賠錢的�！痹值罔F商城一位銷售北京特產(chǎn)的門店負(fù)責(zé)人告訴記者，“在這里，只有餐飲店是賺錢的，其他的基本上都不賺錢”。一家經(jīng)營男裝的服裝店老板也對(duì)記者表示，由于動(dòng)物園本身就是服裝批發(fā)市場(chǎng)，因此地鐵站內(nèi)的服裝生意非常難做。
去過日本、中國香港的內(nèi)地游客也許對(duì)日本和中國香港發(fā)達(dá)的地鐵商業(yè)充滿向往，規(guī)劃整齊的店鋪、豐富多樣的商品選擇，讓游客在地鐵過道內(nèi)流連忘返。為何地鐵商業(yè)在上述國家和地區(qū)有很好的發(fā)展而在中國內(nèi)地卻難成氣候？
大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜認(rèn)為，內(nèi)地地鐵商業(yè)存在先天性不足�！爸袊鴥�(nèi)地的城市形態(tài)與日本、中國香港不同。地鐵商業(yè)要發(fā)達(dá)，需要人口非常密集，除了路過乘車的客流之外，地鐵周邊本身要有很多局面。以中國香港‘沙田’站為例，周邊區(qū)域就有上百萬的人口。而在中國內(nèi)地，沒有這樣高密度的城市形態(tài)�！�
內(nèi)地地鐵商鋪的租金過高，這使得地鐵商業(yè)無法“放水養(yǎng)魚”，留住穩(wěn)定的商鋪�！耙恍┑罔F商業(yè)的運(yùn)營者也許不理解商鋪的經(jīng)營，可能會(huì)將租金定得很高，這樣其實(shí)不利于培養(yǎng)商圈的形成。”柏文喜表示。
可以說，中國地鐵商業(yè)面臨系統(tǒng)性的難題。陳岳峰認(rèn)為，目前中國地鐵商業(yè)還遠(yuǎn)未成氣候，地鐵雖然能帶來人流，卻未必是客流。中國人的購物習(xí)慣，除了在社區(qū)正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫徒x擇外，外出購物大多還是會(huì)有一定的目的性，所以有實(shí)力的連鎖商家尤其是大業(yè)態(tài)目前還不會(huì)重視地鐵商業(yè)。其次，中國商家喜歡大，而忽略��；再加上地鐵商業(yè)多為分割式小鋪，由此導(dǎo)致了經(jīng)營者多為實(shí)力弱小的個(gè)體戶或小微企業(yè)，無法在營銷、環(huán)境、服務(wù)、品質(zhì)、品類等各方面上升檔次。
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適當(dāng)讓利 合理布局造就香港地鐵商業(yè)
香港地鐵公司被譽(yù)為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長只有43.2公里，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬人次，最高時(shí)達(dá)到280萬人次，地鐵商鋪2004年帶來的經(jīng)濟(jì)收入超過96億港元。地鐵帶來川流不息的人流，也造就了“時(shí)代廣場(chǎng)”“置地廣場(chǎng)”等一大批購物天堂。
專家分析認(rèn)為，香港地鐵商鋪運(yùn)作成功的原因在于，香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，為的是香港開發(fā)商擁有絕對(duì)的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場(chǎng)經(jīng)營。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，還會(huì)適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時(shí)期內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，把商場(chǎng)的人氣帶旺。
對(duì)市場(chǎng)研究透徹，定位清晰，則是香港地鐵商業(yè)的關(guān)鍵所在。地鐵上蓋商業(yè)都有著鮮明主題，從而抓住消費(fèi)者的心。據(jù)悉，香港地鐵物業(yè)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，進(jìn)行比較均衡和合理的布局。對(duì)于租戶比較精挑細(xì)選，對(duì)于過時(shí)或不適合的商家會(huì)不予續(xù)約，重新尋找一些代表潮流的商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營，以達(dá)到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。
(來源：365地產(chǎn)家居網(wǎng))
