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主題:上海購物中心20年發(fā)展藍(lán)皮書(3):購物中心六大必勝法寶

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 購物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、資金

 

購物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、資金

 

當(dāng)年普通消費(fèi)者“高不可攀”的購物中心,不被多數(shù)市民和專家看好,如今市民卻翹首以盼視其為居住區(qū)必備的商業(yè)配套和如同學(xué)校、醫(yī)院一般標(biāo)配的大眾公共社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施(家、單位/學(xué)校之外的生活和社交的第三空間——城市客廳),各級(jí)政府更將城市綜合體和購物中心提高到城市運(yùn)營(yíng)和形象的高度,陸家嘴、五角場(chǎng)、南京西路、徐家匯更是演變?yōu)榧Y(jié)多家大中型購物中心上演多國(guó)大戰(zhàn)的超級(jí)商圈,而尚未擁有大型購物中心的傳統(tǒng)核心商圈(如四川北路和淮海中路),則面臨著客流日漸減少的困境。不過,城市綜合體急劇升溫,各大集團(tuán)紛紛大干快上,熱流之下也潛伏著隱憂,當(dāng)年的藍(lán)海市場(chǎng)已演變?yōu)楦鞣絼?shì)力紛紛涌入、炙手可熱的紅海市場(chǎng),發(fā)展商要想獲得理想的財(cái)務(wù)回報(bào),科學(xué)的商圈選址、優(yōu)秀合理的策劃定位及建筑商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、強(qiáng)大的招商能力、老道的運(yùn)營(yíng)能力、充足的資金實(shí)力六者缺一不可。

 

項(xiàng)目選址的重要性自不必說,“地段地段還是地段”(足夠的人口并擁有相應(yīng)的消費(fèi)力及完備的交通配套)是房地產(chǎn)的金科玉律,事實(shí)上,對(duì)于ABC不同能級(jí)的商圈而言,商圈評(píng)分每相差一級(jí),運(yùn)營(yíng)能力需要相應(yīng)提升35倍,才能達(dá)到上一級(jí)商圈項(xiàng)目相同的坪效和業(yè)績(jī),所以說在C級(jí)商圈項(xiàng)目獲得B級(jí)業(yè)績(jī),A級(jí)商圈項(xiàng)目獲得A級(jí)業(yè)績(jī)更令人欽佩和推崇。

 

在購物中心項(xiàng)目越來越密集的當(dāng)下,光有良好的選址及強(qiáng)大的前期策劃和招商能力已不足以應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng),事先不被看好的C級(jí)新商圈位置項(xiàng)目憑借超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力而全面反超B級(jí)次成熟商圈項(xiàng)目,以弱勝強(qiáng)以小勝大的案例在上海并不鮮見,例如大寧商圈大寧國(guó)際廣場(chǎng)VS打浦橋商圈日月光廣場(chǎng),安亭嘉亭薈VS嘉定羅賓森。新項(xiàng)目的培育期通常需要3年甚至更長(zhǎng),所以需要發(fā)展商擁有足夠的資金。如果是散售型購物中心,在上海幾無成功先例(唯一相對(duì)成功案例為先運(yùn)營(yíng)度過培育期,養(yǎng)熟后再出售的松江開元地中海廣場(chǎng)),慘痛的失敗案例比比皆是。因此,只有同時(shí)具備較佳的項(xiàng)目選址、強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力(當(dāng)然也包括前期的策劃和招商能力)、充足的資金實(shí)力,項(xiàng)目才有可能獲得真正的成功,而投機(jī)式淘金投資的成功可能性在上海已經(jīng)很小。

 

事實(shí)上,有鑒于多個(gè)黃金地段項(xiàng)目被不具備商業(yè)能力的大公司盲目跟風(fēng)跨界最終弄砸鍋的慘痛案例,上海多個(gè)區(qū)級(jí)政府在城市地標(biāo)性商業(yè)地塊的招標(biāo)過程中,非常注重投標(biāo)方的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,而不是唯投標(biāo)金額是舉,南京東路和莘莊都發(fā)生過不具備成熟購物中心運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及能力的發(fā)展商大肆砸錢搶標(biāo),但最終被理性清退的經(jīng)典案例。

 

 

 

 

 

gxymall- 該帖于 2013/9/29 13:57:00 被修改過

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