搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部主任 郭歆曄/文

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序

彈指一揮間 20年 百MALL圍城

上海購(gòu)物中心發(fā)展史始于1994年，至今已有整整20年，期間經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的蹣跚起步1.0時(shí)代、本世紀(jì)初的快速成長(zhǎng)2.0時(shí)代以及世博至目前的加速增長(zhǎng)3.0時(shí)代。就每年新開業(yè)的大中型購(gòu)物中心數(shù)量來看，上海第一、第二、第三階段各自年均增加2、6、10家（剔除了部分廣義上的中小型購(gòu)物中心和泛購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量，否則每年的年均增量將再成倍增加），目前全市符合狹義購(gòu)物中心定義且純正的大中型購(gòu)物中心總存量已經(jīng)達(dá)到100家（尚不包括100余家大賣場(chǎng)占全場(chǎng)業(yè)績(jī)絕對(duì)核心的中小型社區(qū)鄰里購(gòu)物中心如楊高中路正大生活館、家樂福古北店和歐尚長(zhǎng)陽店，以及近200家非典型的泛購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如外灘3號(hào)、武康庭、1933老場(chǎng)坊、海上海等項(xiàng)目）。就開業(yè)的購(gòu)物中心總建筑面積而言，2005年全市36家主要購(gòu)物中心建筑面積近388.3萬平方米，至2013年年底全市100家主要購(gòu)物中心建筑面積將突破1200萬平方米（中高端定位的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心面積為390萬平方米，占比近33%），如加上所有泛購(gòu)物中心，則本市各類集中性商業(yè)項(xiàng)目總建面存量預(yù)計(jì)達(dá)2000萬平方米左右。

就購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)情況來看，上海已經(jīng)走過了其他城市正在經(jīng)歷的快速成長(zhǎng)期，率先進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期和二次開發(fā)的結(jié)構(gòu)調(diào)整期。據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)的90多家主流購(gòu)物中心數(shù)據(jù)顯示，2012年銷售總額為1036.93億元，同比增長(zhǎng)15.2%，占當(dāng)年上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額（7387.3億）的14%；如加上其他百余家各類中小型“初級(jí)”和“原始級(jí)”購(gòu)物中心和200余家非典型的泛購(gòu)物中心（如外灘3號(hào)、武康庭、1933老場(chǎng)坊）的業(yè)績(jī)，所有400家廣義購(gòu)物中心銷售額占全市社消總額的占比已由2000年不足3%、2005年的8%攀升到如今的20%以上。全市主要購(gòu)物中心平均年坪效（產(chǎn)出效率）由2006年的僅為5580元/平方米，上升到2012年的9020元/平方米（本文坪效的計(jì)算方式為營(yíng)業(yè)總收入與建筑面積之比，如將建筑面積替換為營(yíng)業(yè)面積，坪效數(shù)字還將翻倍）。

僅就各階段中最優(yōu)秀項(xiàng)目的培育期來看，上海第一第二第三階段老中青三代各自的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均培育期大致為4-6年（例如港匯廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、新天地、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)、正大廣場(chǎng)）、3年（例如大寧國(guó)際廣場(chǎng)、百聯(lián)中環(huán)廣場(chǎng)、五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)）、1-2年（例如IFC國(guó)金中心、嘉亭薈、浦東嘉里城，都是大集團(tuán)旗下?lián)碛衅放茟?zhàn)略合作優(yōu)勢(shì)且運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的項(xiàng)目），培育期呈不斷縮減之勢(shì)，當(dāng)然這只是各階段表現(xiàn)最耀眼的明星項(xiàng)目（都是龍頭集團(tuán)旗下項(xiàng)目，且占比很低），更多普通項(xiàng)目的培育期仍然需要3-5年時(shí)間，而零培育期的項(xiàng)目根本不存在（開門紅不等于日日紅）。

購(gòu)物中心的布點(diǎn)方面，北美購(gòu)物中心依靠發(fā)達(dá)的汽車驅(qū)動(dòng)（地廣人稀且高速公路發(fā)達(dá)），在項(xiàng)目初期發(fā)展以郊區(qū)為主，直至近年由于汽油價(jià)格高漲及市區(qū)復(fù)興運(yùn)動(dòng)，才開始逐漸回歸市中心布點(diǎn)；上海則與北美相反，而是先在城區(qū)中心開花，再由內(nèi)及外逐漸階梯轉(zhuǎn)移至近郊和遠(yuǎn)郊發(fā)展的東亞模式（當(dāng)年私家車保有量小，但人口密度高，雖然項(xiàng)目輻射力有限，但一樣能輻射足夠的人口數(shù)量）。上海第一階段主要局限在市中心和市區(qū)內(nèi)環(huán)周邊，第二階段主要外移到中環(huán)附近和遠(yuǎn)郊老城區(qū)，第三階段則開始深耕城鄉(xiāng)結(jié)合部外環(huán)和遠(yuǎn)郊新城，可以說購(gòu)物中心催化了上海多商圈的發(fā)展。

在未來五年，上海購(gòu)物中心將完成全市無盲角的網(wǎng)格化布點(diǎn)，形成類似醫(yī)療醫(yī)院體系的三級(jí)布局（多層次，多中心，網(wǎng)絡(luò)化），街道地段醫(yī)院、區(qū)級(jí)醫(yī)院、市級(jí)醫(yī)院分別對(duì)應(yīng)社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、都會(huì)型購(gòu)物中心，而小型診所相當(dāng)于鄰里中心，�？漆t(yī)院則相當(dāng)于特色主題購(gòu)物中心。憑借大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、大拇指廣場(chǎng)、百聯(lián)南方、西郊百聯(lián)等區(qū)域型項(xiàng)目的大放異彩，更是有力地推動(dòng)了各自所在板塊（大寧、聯(lián)洋、南方、西郊）升級(jí)換代成為成熟的宜居社區(qū)。五角場(chǎng)和小陸家嘴則在多家購(gòu)物中心的助力下，一舉躍居12個(gè)市級(jí)商圈的中上流。

郊區(qū)城鎮(zhèn)化及市中心舊區(qū)更新導(dǎo)致上海城市化率和人口密度高企，因此上海購(gòu)物中心的布點(diǎn)呈現(xiàn)出歐洲和北美的購(gòu)物中心發(fā)展模式融合的特點(diǎn)，不同商圈不同類型項(xiàng)目均演繹著自己的風(fēng)格，本文借助上海地鐵規(guī)劃地圖分級(jí)標(biāo)注了全市的購(gòu)物中心、百貨商廈、電影院，星羅棋布的商圈分布圖亦可揭示各商圈潮起潮落的興衰演變，及哪些地區(qū)購(gòu)物中心存在發(fā)展?jié)摿Α⒛男┑貐^(qū)已飽和過載存在白熱化的過度競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。

TIPS 上海購(gòu)物中心的增長(zhǎng)與社會(huì)消費(fèi)品零售額及地鐵的發(fā)展存在明顯的正相關(guān)同步性。