搜鋪網商業(yè)地產研究部主任 郭歆曄/文

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序

彈指一揮間 20年 百MALL圍城

上海購物中心發(fā)展史始于1994年，至今已有整整20年，期間經歷了上世紀90年代的蹣跚起步1.0時代、本世紀初的快速成長2.0時代以及世博至目前的加速增長3.0時代。就每年新開業(yè)的大中型購物中心數(shù)量來看，上海第一、第二、第三階段各自年均增加2、6、10家（剔除了部分廣義上的中小型購物中心和泛購物中心項目數(shù)量，否則每年的年均增量將再成倍增加），目前全市符合狹義購物中心定義且純正的大中型購物中心總存量已經達到100家（尚不包括100余家大賣場占全場業(yè)績絕對核心的中小型社區(qū)鄰里購物中心如楊高中路正大生活館、家樂福古北店和歐尚長陽店，以及近200家非典型的泛購物中心商業(yè)地產項目如外灘3號、武康庭、1933老場坊、海上海等項目）。就開業(yè)的購物中心總建筑面積而言，2005年全市36家主要購物中心建筑面積近388.3萬平方米，至2013年年底全市100家主要購物中心建筑面積將突破1200萬平方米（中高端定位的優(yōu)質購物中心面積為390萬平方米，占比近33%），如加上所有泛購物中心，則本市各類集中性商業(yè)項目總建面存量預計達2000萬平方米左右。

就購物中心營業(yè)額增長情況來看，上海已經走過了其他城市正在經歷的快速成長期，率先進入穩(wěn)定發(fā)展期和二次開發(fā)的結構調整期。據(jù)上海購物中心協(xié)會監(jiān)測的90多家主流購物中心數(shù)據(jù)顯示，2012年銷售總額為1036.93億元，同比增長15.2%，占當年上海社會消費品零售總額（7387.3億）的14%；如加上其他百余家各類中小型“初級”和“原始級”購物中心和200余家非典型的泛購物中心（如外灘3號、武康庭、1933老場坊）的業(yè)績，所有400家廣義購物中心銷售額占全市社消總額的占比已由2000年不足3%、2005年的8%攀升到如今的20%以上。全市主要購物中心平均年坪效（產出效率）由2006年的僅為5580元/平方米，上升到2012年的9020元/平方米（本文坪效的計算方式為營業(yè)總收入與建筑面積之比，如將建筑面積替換為營業(yè)面積，坪效數(shù)字還將翻倍）。

僅就各階段中最優(yōu)秀項目的培育期來看，上海第一第二第三階段老中青三代各自的優(yōu)質購物中心平均培育期大致為4-6年（例如港匯廣場、恒隆廣場、新天地、長寧龍之夢、正大廣場）、3年（例如大寧國際廣場、百聯(lián)中環(huán)廣場、五角場萬達廣場）、1-2年（例如IFC國金中心、嘉亭薈、浦東嘉里城，都是大集團旗下?lián)碛衅放茟?zhàn)略合作優(yōu)勢且運營能力較強的項目），培育期呈不斷縮減之勢，當然這只是各階段表現(xiàn)最耀眼的明星項目（都是龍頭集團旗下項目，且占比很低），更多普通項目的培育期仍然需要3-5年時間，而零培育期的項目根本不存在（開門紅不等于日日紅）。

購物中心的布點方面，北美購物中心依靠發(fā)達的汽車驅動（地廣人稀且高速公路發(fā)達），在項目初期發(fā)展以郊區(qū)為主，直至近年由于汽油價格高漲及市區(qū)復興運動，才開始逐漸回歸市中心布點；上海則與北美相反，而是先在城區(qū)中心開花，再由內及外逐漸階梯轉移至近郊和遠郊發(fā)展的東亞模式（當年私家車保有量小，但人口密度高，雖然項目輻射力有限，但一樣能輻射足夠的人口數(shù)量）。上海第一階段主要局限在市中心和市區(qū)內環(huán)周邊，第二階段主要外移到中環(huán)附近和遠郊老城區(qū)，第三階段則開始深耕城鄉(xiāng)結合部外環(huán)和遠郊新城，可以說購物中心催化了上海多商圈的發(fā)展。

在未來五年，上海購物中心將完成全市無盲角的網格化布點，形成類似醫(yī)療醫(yī)院體系的三級布局（多層次，多中心，網絡化），街道地段醫(yī)院、區(qū)級醫(yī)院、市級醫(yī)院分別對應社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、都會型購物中心，而小型診所相當于鄰里中心，專科醫(yī)院則相當于特色主題購物中心。憑借大寧國際商業(yè)廣場、大拇指廣場、百聯(lián)南方、西郊百聯(lián)等區(qū)域型項目的大放異彩，更是有力地推動了各自所在板塊（大寧、聯(lián)洋、南方、西郊）升級換代成為成熟的宜居社區(qū)。五角場和小陸家嘴則在多家購物中心的助力下，一舉躍居12個市級商圈的中上流。

郊區(qū)城鎮(zhèn)化及市中心舊區(qū)更新導致上海城市化率和人口密度高企，因此上海購物中心的布點呈現(xiàn)出歐洲和北美的購物中心發(fā)展模式融合的特點，不同商圈不同類型項目均演繹著自己的風格，本文借助上海地鐵規(guī)劃地圖分級標注了全市的購物中心、百貨商廈、電影院，星羅棋布的商圈分布圖亦可揭示各商圈潮起潮落的興衰演變，及哪些地區(qū)購物中心存在發(fā)展?jié)摿�、哪些地區(qū)已飽和過載存在白熱化的過度競爭趨勢。

TIPS 上海購物中心的增長與社會消費品零售額及地鐵的發(fā)展存在明顯的正相關同步性。