簽訂開發(fā)協(xié)議兩月后買地 500億元投資半數(shù)靠住宅
在招拍掛市場(chǎng)摘得地塊僅十天后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)昨日正式啟動(dòng)總額高達(dá)500億元的青島東方影都的建設(shè)計(jì)劃，盡管萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林特意回應(yīng)了此前對(duì)于資金來(lái)源的質(zhì)疑，然而，圍繞著這500億元巨額投資的背后，先簽訂開發(fā)協(xié)議后招拍掛拿地的土地出讓方式是否違規(guī)，以及依靠賣住宅反哺文化的方式是否能抵抗房?jī)r(jià)大幅下滑等諸多問(wèn)題，業(yè)內(nèi)的擔(dān)心依然存在。
先簽訂開發(fā)協(xié)議后拿地
據(jù)青島本地的一家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，青島市原本城建規(guī)劃執(zhí)行得相當(dāng)嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)的管控更是如此。然而本次萬(wàn)達(dá)東方影都的拿地過(guò)程卻讓不少在青島深耕多年的房企負(fù)責(zé)人大跌眼鏡：7月與地方相關(guān)部門便簽訂合作協(xié)議，9月12日才在公開市場(chǎng)招拍掛拿地。
不僅如此，北京商報(bào)記者在中國(guó)采購(gòu)招標(biāo)網(wǎng)上還看到了這樣一則信息：在雙方協(xié)議簽訂之后、萬(wàn)達(dá)拿地之前的8月15日，負(fù)責(zé)東方影都項(xiàng)目拿地的青島萬(wàn)達(dá)東方影都投資有限公司便已經(jīng)發(fā)布建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃�！斑@就意味著拿地之前萬(wàn)達(dá)已經(jīng)板上釘釘?shù)刂雷约嚎隙苜I下這塊地，這在‘8?31’禁止協(xié)議出讓地塊之后理論上是不應(yīng)該的�！币晃坏胤絿�(guó)土部門負(fù)責(zé)人承認(rèn)，為了確保一些優(yōu)質(zhì)地塊獲得較好的開發(fā)，同時(shí)為區(qū)域帶來(lái)長(zhǎng)期稅收等效益，確實(shí)存在與有意向拿地的開發(fā)商提前了解建設(shè)規(guī)劃的情況，但絕對(duì)不允許先簽合作協(xié)議再出讓地塊的情形。
賣住宅可入200億元
除拿地被指定向出讓外，對(duì)于本次500億元投資的來(lái)源成為媒體關(guān)注的另一焦點(diǎn)。王健林解釋說(shuō)，這些投資并非一次拿出，拿地加上啟動(dòng)資金年內(nèi)只需50多億元，明年啟動(dòng)商業(yè)和住宅后現(xiàn)金流會(huì)非常穩(wěn)定。據(jù)介紹，東方影都占地376萬(wàn)平方米，總建筑面積540萬(wàn)平方米，是以一個(gè)影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，涵蓋旅游、商業(yè)等多功能的大型綜合項(xiàng)目。500億元的投資總額中，影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)占300億元，其余200億元為不動(dòng)產(chǎn)投資，包括酒店、商業(yè)、住宅等。
北京商報(bào)記者從相關(guān)方面獲得的地塊信息了解到，在該項(xiàng)目的15宗、540萬(wàn)平方米建筑規(guī)模的地塊中，純住宅地塊為10宗，總建筑面積達(dá)到259.45萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)平均僅為380元/平方米，目前同區(qū)域內(nèi)新建普通商品房的售價(jià)約為8000元/平方米，據(jù)此測(cè)算，僅住宅一項(xiàng)，在全部銷售完成后萬(wàn)達(dá)便可獲得約200億元左右的收入，而根據(jù)萬(wàn)達(dá)在新浪樂(lè)居掛出的項(xiàng)目介紹，該住宅項(xiàng)目將于今年底前正式對(duì)外銷售。
“說(shuō)白了，萬(wàn)達(dá)的影都主要資金還是來(lái)源于萬(wàn)達(dá)的老本行――賣房子�！睂�(duì)于業(yè)內(nèi)的這一評(píng)價(jià)，王健林并不避諱，在他看來(lái)，萬(wàn)達(dá)城的回報(bào)周期不見(jiàn)得比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)慢，有了文化的支持，地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)賣得更好。此前兩周，南昌萬(wàn)達(dá)城來(lái)北京為銷售宣傳造勢(shì)，而這距該項(xiàng)目開工剛滿兩個(gè)月。萬(wàn)達(dá)方面最新消息稱，南昌萬(wàn)達(dá)城首期商鋪一開盤即售罄，而哈爾濱萬(wàn)達(dá)城8月底洋房首期開盤也已售罄�！袄习傩找矔�(huì)看，萬(wàn)達(dá)城的地產(chǎn)項(xiàng)目比一般項(xiàng)目的銷售快多了，我們是這方面的老手�！�
面臨調(diào)控及地方承諾兌現(xiàn)雙風(fēng)險(xiǎn)
盡管擁有地方政府的支持以及自身的快速周轉(zhuǎn)能力，但萬(wàn)達(dá)東方影都項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并非沒(méi)有。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)謀求包括住宅在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)增值反哺文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是在看好房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的前提下，一旦受政策影響房?jī)r(jià)下滑，甚至暴跌便會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目造成現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，打亂開發(fā)節(jié)奏。上述青島本地的開發(fā)商則同時(shí)提醒，相比于青島市區(qū)，黃島區(qū)的人口規(guī)模較少，本地和投資需求較弱，且配套不足，盡管地方承諾機(jī)場(chǎng)等建設(shè)計(jì)劃，但考慮到多年前為招商引資承諾的隧道免費(fèi)尚未執(zhí)行，萬(wàn)達(dá)東方影都需要走的路還很長(zhǎng)。
北京商報(bào) 作者：齊琳 李芊
