在資本市場(chǎng)風(fēng)生水起的寶能集團(tuán)近期宣布其擴(kuò)張計(jì)劃：5年1200億元建40座購(gòu)物中心，全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)。
眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是真正的資金密集型行業(yè)，即使是經(jīng)營(yíng)良好的自持物業(yè)，資金回收期也會(huì)長(zhǎng)達(dá)十至十五年。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域只能算是跟隨者的寶能集團(tuán)，能演好這場(chǎng)大戲嗎？
千億之戰(zhàn)
“2015年，寶能集團(tuán)各類(lèi)物業(yè)總開(kāi)發(fā)量達(dá)到3500萬(wàn)平方米，躋身世界級(jí)企業(yè)。”在9月初的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，寶能集團(tuán)副總裁吳永剛表示，集團(tuán)計(jì)劃用五年時(shí)間，投資1200億元，至2018年開(kāi)發(fā)建設(shè)40座購(gòu)物中心，全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)。
吳永剛表示，截至2013年，寶能已經(jīng)在深圳、上海、天津、南寧、無(wú)錫等28個(gè)一二三線城市布局，正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，總開(kāi)工面積1000萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)500億元人民幣。
“開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，樹(shù)立一座地標(biāo)，升級(jí)一個(gè)商圈，繁榮一座城市�！眳怯绖傂坌牟�。事實(shí)上，寶能集團(tuán)只能算是商業(yè)物業(yè)的后進(jìn)者，包括住宅等其他物業(yè)形式的成功案例并不顯赫。從公開(kāi)資料上看，2002年左右寶能開(kāi)發(fā)了位于深圳福田區(qū)的福田中港城，其后直至2007年控股深業(yè)物流集團(tuán)后，才開(kāi)發(fā)出總建面約5萬(wàn)平方米寶能城市廣場(chǎng)，2009年開(kāi)發(fā)了位于深圳南山的寶能太古城。
當(dāng)然，今年宣布大規(guī)模投資商用物業(yè)的后進(jìn)者也不乏其人。紅星美凱龍集團(tuán)董事長(zhǎng)車(chē)建新表示，到2020年要建成100個(gè)城市綜合體。話音剛落，娃哈哈董事長(zhǎng)宗慶后也宣布，5年內(nèi)籌建100座商業(yè)綜合體。如果將時(shí)間軸再上移，中糧、蘇寧、長(zhǎng)虹、京東都紛紛在商業(yè)地產(chǎn)大手筆投入。
然而與寶能不同，這些直接從商業(yè)上移到地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者，通常握有大量的商家資源。這使得這些后進(jìn)者可以復(fù)制萬(wàn)達(dá)模式，開(kāi)業(yè)短期內(nèi)迅速引進(jìn)商家，匯聚人氣。這在競(jìng)爭(zhēng)激烈的“購(gòu)物中心”業(yè)態(tài)中尤為重要。
“現(xiàn)在購(gòu)物中心呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象。”中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專(zhuān)家禹來(lái)公開(kāi)表示，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購(gòu)物中心中有1/2開(kāi)不了工，開(kāi)工的有1/2開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)業(yè)的有1/2難以盈利�！皳Q言之，中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概就八分之一�！庇韥�(lái)認(rèn)為。
此外，中國(guó)此前開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心大都以散售為主，甚少大面積自持，主要原因就是自持的回報(bào)率太低。廣州有著數(shù)百家規(guī)模在3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心，但能夠獲得reits（房地產(chǎn)信托投資基金）的商場(chǎng)總數(shù)不超過(guò)5家�！安皇琴�(gòu)物中心不想到香港資本市場(chǎng)融資，”禹來(lái)表示，是香港reits僅僅租金回報(bào)率要超過(guò)7%這一點(diǎn)就難倒了這些購(gòu)物中心。以中國(guó)商業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例，2011年底該公司持有營(yíng)業(yè)物業(yè)面積近千萬(wàn)平方米，但當(dāng)年其不動(dòng)產(chǎn)租金收入僅為34.6億元，年租金回報(bào)率不到2%。
所以大部分宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商依舊以散售為主，自持的比例通常會(huì)低于20%，這也使得寶能此次出手頗為惹人矚目。
錢(qián)從何來(lái)
曾為萬(wàn)達(dá)招商中心副總經(jīng)理、現(xiàn)任寶能商業(yè)總經(jīng)理的張春昊表示，未來(lái)5年的新建項(xiàng)目大多為城市綜合體，住宅以及商業(yè)街部分的出售可以帶來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金來(lái)源。
以寶能集團(tuán)開(kāi)發(fā)的深圳太古城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目早在2006年已經(jīng)拿地，2009年率先建成11萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，以及近32萬(wàn)平方米的住宅。而寶能走的依舊是自持商用項(xiàng)目聚納人氣，依靠住宅銷(xiāo)售滾動(dòng)資金的萬(wàn)達(dá)模式。
即便成功復(fù)制萬(wàn)達(dá)模式，“寶能商業(yè)的發(fā)展主要還是依賴(lài)于集團(tuán)的支持�！睆埓宏槐硎�。但在寶能的對(duì)外宣稱(chēng)資料中，寶能是一家“核心資產(chǎn)超百億”的公司，百億企業(yè)撬動(dòng)千億投資？這依然讓人頗為疑惑。
2010年以前寶能集團(tuán)并不為公眾所熟悉。2010年5月，寶能集團(tuán)掌門(mén)姚氏兄弟以3.5億元的價(jià)格，收購(gòu)了ST寶誠(chéng)[0.27% 資金 研報(bào)]成為第一大股東；其后又先后投入近6億元改善業(yè)績(jī)，寶能系才逐漸走進(jìn)公眾的視野。2012年寶能系大量吃進(jìn)深振業(yè)A[-1.05% 資金 研報(bào)]的股票，并觸發(fā)與深圳市國(guó)資委的股權(quán)大戰(zhàn)，其后成為僅次于深圳市國(guó)資委的第二大股東。
雖然參股了兩大上市公司，但兩者對(duì)其資金支持并不大。在寶誠(chéng)股份改善了業(yè)績(jī)后，也曾計(jì)劃增發(fā)募資，但未得到證監(jiān)會(huì)的審議通過(guò)。該公司2012年年報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)為2.7億元，總負(fù)債為2.57億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)94.83%，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)僅為206.47萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1313萬(wàn)元。而寶能持有15%股權(quán)的深振業(yè)A去年?duì)I業(yè)收入30.76億元，凈利潤(rùn)6.17億元。這顯然還是杯水車(chē)薪。
按照寶能集團(tuán)的官網(wǎng)顯示，公司主要有四大業(yè)務(wù)類(lèi)型，涉及地產(chǎn)的除了綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)外，還有文化旅游產(chǎn)業(yè)，網(wǎng)站顯示所謂文化旅游產(chǎn)業(yè)包括幾個(gè)在建的旅游度假區(qū)以及度假酒店，這暫時(shí)還不能為項(xiàng)目提供資金支持。此外就是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，2007年的一次股改中，寶能全資控股了深業(yè)物流集團(tuán)，寶能宣稱(chēng)物流集團(tuán)下屬物流園區(qū)年銷(xiāo)售超300億元。這也成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金來(lái)源之一。
“寶能還有著一系列的金融公司，可以為地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展提供支持，”一位集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者，除了人們所熟知的前海人壽保險(xiǎn)外，寶能集團(tuán)旗下還有著深圳市粵商小額貸款公司等一系列的金融實(shí)體。
上述人士告訴記者，姚氏兄弟是典型的潮商，背后有著龐大的潮商群體�！肮疽恍┑禺a(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)在跟一些潮商合作�！倍嗄暌詠�(lái)，潮商可謂是中國(guó)最喜歡“抱團(tuán)”的商幫，而且有著潮商間資本融通的傳統(tǒng)。有不少潮商很少與銀行打交道，更多是通過(guò)企業(yè)間拆借來(lái)達(dá)到資本融通的目的。
無(wú)論各方猜測(cè)怎樣，在未來(lái)5年投資1200億元建40座購(gòu)物中心，對(duì)于寶能集團(tuán)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次前景難料的挑戰(zhàn)。
（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）
