內(nèi)地房企赴港IPO大軍中再添新兵，這一次是去年因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而 “出名”的深國(guó)投商用置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深國(guó)投商置）。日前，據(jù)外媒消息，該公司計(jì)劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，最早可能于第四季度上市。
此前，深國(guó)投商置常務(wù)副總裁竺海群曾多次公開表示，到2014年，其開業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)將達(dá)到20家，而到2016年，希望能達(dá)到50家。記者注意到，去年華潤(rùn)集團(tuán)突然“棄子”后，名不見經(jīng)傳的龍柏商置接手了深國(guó)投商置，而失去了華潤(rùn)集團(tuán)這個(gè)強(qiáng)大的金主后，赴港上市無疑成為公司擴(kuò)張過程中重要的融資手段。
借“豪門”擴(kuò)張夢(mèng)碎
根據(jù)外媒消息，目前已確認(rèn)由中國(guó)國(guó)際金融有限公司和摩根大通負(fù)責(zé)深國(guó)投商置負(fù)責(zé)本次發(fā)行工作。同時(shí)有知情人士透露，公司正在權(quán)衡合適的IPO時(shí)機(jī)。
記者致電深國(guó)投商置核實(shí)公司上市計(jì)劃，公司戰(zhàn)略發(fā)展部相關(guān)負(fù)責(zé)人并未正面回答，但也透露出了上市的意圖。其表示，深國(guó)投商置是一家以商業(yè)地產(chǎn)為重點(diǎn)的公司，必然會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，適時(shí)選擇不同的融資方式。
公開資料顯示，2003年深圳國(guó)際信托投資有限公司（深國(guó)投）開始介入商業(yè)，深國(guó)投商置因此成立。深國(guó)投商置的主業(yè)是為全球最大的零售商沃爾瑪量身定做購(gòu)物廣場(chǎng)，以配合其在中國(guó)的擴(kuò)張。
2004年起，深國(guó)投商置已經(jīng)不再滿足于僅做沃爾瑪?shù)摹敖ㄖぁ保肓硕嗉彝赓Y合作方擴(kuò)展產(chǎn)品線，包括與摩根士丹利、美國(guó)西蒙地產(chǎn)合作組建了“印象城”購(gòu)物中心，與新加坡嘉德置地合作投資創(chuàng)建購(gòu)物中心品牌“嘉興茂”，還與高摩盛、蓋里提國(guó)際共同打造了GMS恒光品牌購(gòu)物中心等。深國(guó)投商置順勢(shì)瘋狂擴(kuò)張，甚至一度被業(yè)內(nèi)視為 “神話”。2004年至2006年，深國(guó)投在全國(guó)獲得了60多個(gè)項(xiàng)目，至2009年已經(jīng)開業(yè)23個(gè)項(xiàng)目。
然而，在2008年金融危機(jī)中，深國(guó)投商置的外資合作伙伴幾乎無一幸免，外商自身無暇顧及，在華戰(zhàn)略紛紛縮水，深國(guó)投商置依賴外資擴(kuò)張夢(mèng)碎。此后一年，外資方合作方幾乎全部撤出，5個(gè)印象城購(gòu)物中心除合肥項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)集團(tuán)，剩余四個(gè)均成為深國(guó)投旗下獨(dú)資項(xiàng)目。而33個(gè)嘉信茂購(gòu)物中心則與合作方嘉德置地平分，屬于深國(guó)投商置的項(xiàng)目統(tǒng)一更名為“新一城”。
2009年，在深國(guó)投商置熬過最艱難的一年后，華潤(rùn)集團(tuán)火速接手，深國(guó)投更名為“華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司”，而深國(guó)投商置則暫時(shí)剝離至華潤(rùn)投資公司旗下，發(fā)展戰(zhàn)略也由單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)于一體的企業(yè)。但此次接收后不到兩年，深國(guó)投商置再遭易主，新大股東變?yōu)樯钲谑旋埌厣讨谩?
而由于持有型商業(yè)地產(chǎn)培育期漫長(zhǎng)，資金流動(dòng)能力弱，急速擴(kuò)張中的深國(guó)投商置財(cái)務(wù)狀況堪憂。根據(jù)被龍柏商置收購(gòu)前上海產(chǎn)交所披露信息，截至2011年10月31日，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入4.6億元，凈利潤(rùn)為8704萬元，負(fù)債則高達(dá)68.13億元。
北京東方興業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)王德勇認(rèn)為，公司規(guī)劃2016年建立50座商業(yè)購(gòu)物中心的野心頗大，在華潤(rùn)退出后，以自身資金滾動(dòng)開發(fā)的形式很難達(dá)到這個(gè)擴(kuò)張速度，必須解決融資問題，香港IPO計(jì)劃無疑可行性較高。
發(fā)展印象城品牌系列
竺海群表示，公司在一些地方拿地并沒有優(yōu)勢(shì)，在未來品牌戰(zhàn)略上，將首先著眼于在二三線城市發(fā)展印象城品牌系列。據(jù)悉，印象城定位于區(qū)域家庭型購(gòu)物中心，鎖定受眾為時(shí)尚、年輕、家庭群體。
目前，深國(guó)投的土地儲(chǔ)備也大多集中在南京、東莞、成都、湛江、長(zhǎng)沙等二三線城市。王德勇認(rèn)為，相比一線城市商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于資金的巨額需求，二三線城市的商業(yè)物業(yè)資金門檻要低得多，這也許是深國(guó)投有能力大量拿地、開發(fā)的重要原因。
王德勇分析，目前很多二三線城市土地樓面均價(jià)不會(huì)破2000元，但一線城市樓面價(jià)卻動(dòng)輒上萬甚至過5萬元，“二者對(duì)資金的要求不是一個(gè)級(jí)別的�！�
不過，進(jìn)入的門檻低并不意味著更有機(jī)會(huì)獲利，事實(shí)上，正是由于地價(jià)優(yōu)勢(shì)，房企近幾年扎堆進(jìn)入二三線城市拿下商業(yè)用地，未來二三線城市購(gòu)物中心的體量驚人，“過�！钡木娫跇I(yè)界也早已敲響。
根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)50個(gè)二三線城市的統(tǒng)計(jì)顯示，過去3年間，中國(guó)主要二三線城市有近1000萬平方米的零售物業(yè)和250萬平方米的甲級(jí)寫字樓竣工。2012年和2013年，我國(guó)年新增商業(yè)建筑面積分別超過3500萬平方米和4400萬平方米，到2013年底，購(gòu)物中心累計(jì)存量將達(dá)2.5億平方米。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭戈平預(yù)計(jì)，中國(guó)購(gòu)物中心在2015年將達(dá)到4000家。按照我國(guó)323個(gè)地級(jí)市計(jì)算，相當(dāng)于平均每個(gè)地級(jí)市將出現(xiàn)12家以上購(gòu)物中心。
王德勇認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)自持的話，流動(dòng)性比較差，資金周轉(zhuǎn)速度很慢，即使熬過三五年的培育期后，也只有擁有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力的群體才能換來正現(xiàn)金流。
仲量行大珠江三角洲研究部主管陳錦平分析，隨著新增商業(yè)供應(yīng)的落成，二三線城市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)空置率也開始攀升，短期內(nèi)很可能出現(xiàn)過剩，但是居民收入上升，城鎮(zhèn)化的發(fā)展都會(huì)配合新增供應(yīng)，中長(zhǎng)期來看會(huì)淡化供大于求影響。
（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）
