9月10日，上萬名商家代表和75座已開業(yè)、40多座計劃開業(yè)的萬達廣場高管云集北京國家會議中心，參加在此舉行的2013年第七屆萬達商業(yè)年會。此次年會新增加了“品牌與代理商合作洽談會”，300多家國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌設(shè)立展位，吸引了來自全國各地的600多家經(jīng)銷代理商前來洽談，規(guī)模超過2000人，雙方達成意向的比例達到90%以上。除此之外，萬達廣場品牌合作洽談會現(xiàn)場簽約的商戶數(shù)量高達3757家，簽約率達80%。
在人頭攢動、聲勢浩大的年會背后，是萬達商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。萬達集團董事長王健林在2013年上半年工作報告中稱，全集團今年上半年實現(xiàn)收入745億元，同比增長33%，其中商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)收入567億元，同比增長15%。租金收入實現(xiàn)37億元，同比增長55.5%。
截至今年8月，萬達已經(jīng)在中國60多個城市開業(yè)75座萬達廣場，計劃到今年底達到85個，明年底達到109個�！暗矫髂昴甑祝f達持有物業(yè)面積將接近2300萬平方米，超越美國西蒙公司，成為全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)。”王健林稱。
萬達在國家會議中心的展示牌顯示，萬達目前已儲備國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌5000余家，已合作品牌2500多家，其中主力店品牌130多個，次主力店品牌70余個，室內(nèi)步行街品牌2000多個，其中國際品牌占比高達30%以上，首次進入當(dāng)?shù)丶捌炫灥昶放七_50%以上。
“我們整個萬達廣場都是滿鋪開業(yè)的，像其他商場出租率達到90%開業(yè)，對我們而言就是失敗的，”萬達內(nèi)部人士表示。在今年剩下的3個多月中，萬達還將新開10座萬達廣場，在“快速擴張”的過程中，萬達如何確保在不到兩年的時間內(nèi)，讓商家全部入駐萬達廣場？
“先租后建”
在萬達廣場開工前，已經(jīng)將至少一半的營業(yè)面積租出去，與主力店的“先租后建”合作方式，是萬達“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的關(guān)鍵。沃爾瑪成為萬達廣場“訂單模式”的第一個合作伙伴，早在2001年便入駐萬達開發(fā)的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目長春購物廣場。但萬達是在與沃爾瑪簽署租賃協(xié)議之后，才開始進行實質(zhì)開發(fā)。
到2003年，萬達廣場的訂單模式已經(jīng)逐漸成熟，并且開始自建投資較小、吸客能力較強的星級影院。目前已經(jīng)與沃爾瑪、麥當(dāng)勞、肯德基、國美等大型企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等，然后共同確定城市、地塊，并在規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)方面完成對接，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項目。
記者獲得的《萬達招商管理制度》顯示，“在交地125天內(nèi)，招商中心與規(guī)劃院便要完成主力店的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃，”同時規(guī)定其他待定區(qū)域的業(yè)態(tài)及品牌定位，不得與自有品牌、緊密聯(lián)發(fā)型的主力店品牌沖突。
“百貨、院線、大歌星KTV、大玩家是我們的聯(lián)發(fā)業(yè)態(tài)，就是每個廣場全都有的，再配一個超市、電器，可能還有餐飲、健身、教育，基本上會有七八個主力店，不會超過10個�！比f達招商中心工作人員向記者介紹，“一般面積在3000平方米以上的叫主力店，1500-3000平方米之間的叫次主力店，1500平方米以下的就是普通店，但也不是絕對的。”
目前，萬達院線、大歌星KTV、萬達百貨三大聯(lián)發(fā)業(yè)態(tài)品牌，已經(jīng)全部是萬達自有品牌。截至2013年上半年，萬達已經(jīng)擁有超過6000塊電影屏幕、62家百貨店、68家大歌星KTV。
萬達內(nèi)部人士表示，萬達沒有超市業(yè)務(wù)，因此沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)等大型超市品牌成為萬達的緊密合作伙伴。家樂福北京和河北區(qū)域發(fā)展經(jīng)理向記者介紹，家樂福從2008年開始與萬達廣場開始合作，在廣場開工前，家樂福會與萬達一起選址、參與規(guī)劃。
永輝超市副總裁羅雯霞透露，永輝超市目前已擁有16家萬達廣場店，今年還將新開3家，“主要開店區(qū)域為東北、華南和西南地區(qū)，店鋪租約為15年，營業(yè)面積在8000-15000平方米區(qū)間。”
“在眾多超市品牌中，我們會根據(jù)萬達廣場的自身定位和當(dāng)?shù)卣囊螅约拔譅柆�、家樂福、華聯(lián)和永輝等自身的發(fā)展需要，各個品牌的報價，來綜合考慮選擇哪個品牌進駐�！鄙鲜鋈f達招商人員稱。
“主力店差不多占到萬達廣場總營業(yè)面積的一半左右，一般萬達廣場的總面積是15萬平方米，其中光萬達百貨就占到3萬平方米左右，”萬達內(nèi)部人士向本報介紹。
《萬達招商管理制度》規(guī)定，在試營業(yè)日的230天前，萬達招商中心便要完成主力店和次主力店的目標(biāo)品牌落位，6個月前便要組織主力店進場對接會，對項目所有主力店房產(chǎn)條件、平面布置圖進行移交。
同時萬達規(guī)定，“每個廣場原則上引進3個快速時尚品牌”“次主力店主要就是指ZARA、HM、優(yōu)衣庫等時尚服飾品牌，”上述萬達招商人員介紹。
加強體驗性業(yè)態(tài)
上述《萬達招商管理制度》顯示，其自持的室內(nèi)步行街定位為時尚潮流，主要目標(biāo)顧客群體為18-35歲的時尚人群，其中餐飲美食占到35-45%，服裝服飾占到35-45%，生活精品占到15-25%，“原則上不引進經(jīng)營單一品牌化妝品、藥妝、皮鞋、內(nèi)衣、手機、美容等品類商品。”
“這樣可以避免與萬達百貨的品牌沖突，比如萬達百貨有珠寶，在萬達廣場就不再招珠寶品牌。”萬達內(nèi)部人士介紹，萬達百貨主要為化妝品、皮鞋、珠寶等產(chǎn)品，與商家采用返點的合作模式，具體返點比例因品牌和產(chǎn)品的不同而有所區(qū)別。
“餐飲業(yè)態(tài)在招商時，必須對項目所在城市進行調(diào)研，引進餐飲品牌的65%，必須為當(dāng)?shù)嘏琶?0位的餐飲品牌�！薄度f達招商管理制度》規(guī)定，室內(nèi)步行街一層原則上不引進餐飲品牌，洋快餐品牌盡可能落在三層。
“這樣布局更合理，而且還可以為一樓和二樓的商家?guī)砣肆�。”上述萬達內(nèi)部人士介紹。
除此之外，《萬達招商管理制度》還規(guī)定，除室內(nèi)步行街的個別端頭餐飲商鋪外，單個品牌租賃面積不得超過600平方米，并且不得同時引進同類業(yè)態(tài)、同類菜品的競爭性品牌。
“這都是過去的經(jīng)驗積累，以前我們有一個廣場引進好幾個火鍋店，結(jié)果大家都活不好，”上述萬達內(nèi)部人士稱，“所以現(xiàn)在嚴格規(guī)定，形成制度，因為萬達廣場擴張的這么快，員工這么多，不嚴格規(guī)定，下邊執(zhí)行的時候，不知會怎么變形�！�
正因此，萬達廣場也贏得了眾多商家的信任和追隨。廈門蘇喜餐飲有限公司總經(jīng)理蘇帆2011年在廈門湖里萬達廣場開了一家400多平方米的餐廳，純利如今已經(jīng)由2011年的20%增長到2012年的27%，因此她還計劃進入龍巖和福清的萬達廣場。
“我們?nèi)ツ晗掳肽觊_了業(yè)態(tài)調(diào)整會議，繼續(xù)加大體驗業(yè)態(tài)在萬達廣場的占比，從原來占比不低于50%，現(xiàn)在調(diào)整到60%，”9月11日王健林在達沃斯論壇接受經(jīng)濟觀察報采訪時稱，“這是萬達廣場今后發(fā)展的方向，進一步加大體驗業(yè)態(tài)的調(diào)整，減少零售業(yè)態(tài)，特別是減少服飾業(yè)態(tài)。”
王健林在今年上半年的工作報告中介紹，萬達將今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個萬達廣場作為業(yè)態(tài)調(diào)整的試點，調(diào)整后萬達廣場二樓的客流比未調(diào)整前增加10%以上，銷售額增加8%�！敖衲晁募径纫院箝_業(yè)的萬達廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完�！蓖踅×址Q。
同時，王健林表示，要研發(fā)綜合兒童業(yè)態(tài)，“盡管已有公司表態(tài)愿意跟萬達長期合作發(fā)展兒童業(yè)態(tài)，但為了做得更好，我們決定自己研發(fā)�！比f達廣場兒童業(yè)態(tài)將零售、游樂、教育、美食綜合，推出后將使萬達廣場的黏性更高，萬達商業(yè)管理公司今年三季度將完成前期工作，明年開業(yè)店全面推廣。
“平等租金”
無論是像廈門蘇喜這種當(dāng)?shù)夭惋嬈放�，還是太平鳥中國時尚服飾品牌，亦或是家樂福等國際巨頭，在與萬達廣場的合作中，在租金問題上，好像并沒有太多的話語權(quán)。“除了有半年的裝修期免租外，萬達廣場并沒有其他租金減免措施，”蘇帆稱，“租金每2年上漲10%，租期5年�！�
在萬達廣場已經(jīng)開了61家男裝、51家女裝店的太平鳥，也沒有享受到租金減免的優(yōu)惠，寧波太平鳥時尚服飾股份有限公司CEO歐利民向本報記者表示，“沒聽說過免租”。萬達的主力店品牌合作伙伴家樂福、永輝超市也表示，沒有免租。
“除了裝修期外，我們沒有免租期，也沒有裝修補貼，”上述萬達招商人員稱，“少量快時尚的服飾等次主力店，因為裝修成本很高，我們會通過其他方式有一些補貼，但是不會直接給予裝修補貼�！�
人和商業(yè)對萬達廣場的一份研究報告顯示，萬達把全國城市劃分為一線城市、省會城市和其他城市三等，每一等城市的租金多少，事先確定下來，“從而節(jié)約了談判時間，保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益�！鄙鲜觥度f達招商管理制度》規(guī)定，在交地后的10個月內(nèi)，項目發(fā)展部與招商中心便要完成租賃決策文件的編制，同時編寫完成包括《室內(nèi)步行街鋪位租金分解表》、《業(yè)態(tài)落位圖》在內(nèi)的《招商政策執(zhí)行書》。同時在開業(yè)的90天前，室內(nèi)步行街商戶便要將店鋪裝修設(shè)計方案上報至招商中心審批。
對于次主力店，萬達收取的租金每年環(huán)比遞增3%，租期通常為5年。而主力店中百貨、院線、KTV都是萬達自有品牌，沃爾瑪、家樂福等國外超市巨頭的租金相對較低，“因為他們面積很大，聚客能力很強�！鄙鲜鋈f達內(nèi)部人士稱，“因此我們近兩年也加大與其他超市品牌的合作，尤其是華潤和永輝�！眹鴥�(nèi)超市品牌永輝和華聯(lián)等近幾年大舉開設(shè)萬達廣場店，“分享”了每年新增的20家左右萬達廣場。
在快速擴張的過程中，萬達的租金收入也保持著較高的增長。王健林在工作報告中稱，2011年萬達租金收入實現(xiàn)35億元，同比增長77%；2012年實現(xiàn)52億元，同比增長50.5%；今年上半年實現(xiàn)37億元，同比增長55.5%。
“2013年總目標(biāo)是，資產(chǎn)3500億元，收入1800億元，凈利潤超過140億元�！蓖踅×址Q，“在完成全年目標(biāo)的基礎(chǔ)上，力爭實現(xiàn)更高目標(biāo)，確保萬達今年成為世界500強企業(yè)�！�
（來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng) 作者：郭海飛 吳海珊）
