2013年，對于華潤置地來說，可謂是多事之秋。年初的“海砂門”致使其最大的舊改項(xiàng)目停工;該事件的陰霾尚未散去，又迎來了新一輪人事調(diào)整;緊隨其后，上海又遭遇銀行催款……

在其他央企地產(chǎn)“狂飆突進(jìn)”期，華潤置地卻進(jìn)入了增長“瓶頸”：銷售增速明顯放緩;毛利大幅縮水。

在2012年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤置地財(cái)務(wù)總監(jiān)王國華表示，2012年公司住宅銷售毛利率為36.9%，低于2011年的39.6%。而今年上半年，其的毛利率為31.4%，較去年同期的47.6%跌16.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年年底則跌6.2個(gè)百分點(diǎn)。

盡管毛利率下跌屬于行業(yè)普遍現(xiàn)象，但華潤置地卻在短時(shí)間內(nèi)呈“斷崖式”下跌。華潤置地華南區(qū)總裁唐勇在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，這主要是由兩個(gè)原因造成的：“第一，今年的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年的結(jié)算結(jié)構(gòu)相比發(fā)生了一些變化;第二，今年上半年和下半年結(jié)算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年賣的，在市場并不是很好的情況下，我們公司為了加速周轉(zhuǎn)，提升效率，有幾個(gè)項(xiàng)目結(jié)算的毛利偏低，導(dǎo)致了我們今年上半年結(jié)算毛利率的下降�！边@種說法得到了蘭德咨詢總裁宋延慶的認(rèn)可。

但在研究機(jī)構(gòu)看來，華潤置地的毛利率回落將在接下來的幾年中持續(xù)上演。申銀萬國稱，華潤置地下半年毛利仍將維持在30%左右，明年開始會(huì)有小幅回升，但更顯著的回升則要等到2015 年。

盡管如此，華潤置地仍然在加速開疆拓土。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前，行業(yè)上行，跟風(fēng)搶地的房企不在少數(shù)，但房企目前更應(yīng)將精力放在優(yōu)化管理及質(zhì)量管控上，而不是一味地追求銷售排名。

低成本融資助開疆拓土

連年下跌的毛利率與華潤置地的拿地節(jié)奏形成了巨大的反差。

宋延慶告訴記者：“與去年相比，快速拿地可謂是今年上半年華潤的特點(diǎn)，這主要是出于補(bǔ)庫存的目的，華潤這幾年的去化速度都比較快，所以需要快速拿地補(bǔ)庫存。”

今年上半年，華潤在拿地上一路“高歌猛進(jìn)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，華潤置地共取得9幅土地，總價(jià)約為204.37億元，已達(dá)到去年93.19億元的2.25倍，創(chuàng)近三年土地投入新高;而從面積看，截至8月21日，企業(yè)新增土地面積413.62萬平米，創(chuàng)近5年來同期新高。

值得注意的是，拿地之前先融資，也成為了華潤置地上半年拿地的特點(diǎn)。例如，2月7日，華潤置地26億拿下廣州國際金融城A007地塊，而在1月31日華潤發(fā)布公告稱，與一家銀行簽訂40億港元的融資協(xié)議。5月20日，5.7億拿下重慶一地塊，5月16日與銀行簽訂8億元的融資協(xié)議。8月13日，以20.13億獲得太原三幅商業(yè)用地，近日華潤置地計(jì)劃將一筆30億港元的貸款增至76億港元。

截至目前為止，華潤上半年融資已超去年全年的100.2億港幣，達(dá)到137.1億港幣。

華潤置地發(fā)布2013年年中公告顯示，上半年其財(cái)務(wù)狀況保持良好。公告顯示，公司上半年銷售額為338億元，已完成全年目標(biāo)570億元的59%，同比增長44.9%，而其負(fù)債率也由2012年年底的49.6%降低至43.6%。

早在2010年，華潤高管就提出，希望到2015年商業(yè)地產(chǎn)對公司的整體盈利貢獻(xiàn)能夠達(dá)到50%。如此看來，增加土地儲備、大規(guī)模融資、負(fù)債率降低、且銷售良好，華潤置地似乎在謀求下一輪的高速擴(kuò)張。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為：“房企融資是一種很正常的情況，從上半年的情況來看，整個(gè)行業(yè)都在加緊融資，比如佳兆業(yè)，而這很有可能是在為其下一輪擴(kuò)張做資金準(zhǔn)備�！�

2005年，華潤置地只有十幾個(gè)項(xiàng)目，而截至目前，華潤置地已進(jìn)入中國內(nèi)地42個(gè)城市，正在發(fā)展的項(xiàng)目超過70個(gè)，成功躋身行業(yè)第二梯隊(duì)。站在其背后的是，是華潤集團(tuán)的支撐。

這是華潤置地大步伐擴(kuò)張的資本。而對于央企華潤來說，其另一項(xiàng)資本則是資金成本。

宋延慶認(rèn)為，除華潤信托和華潤銀行可以為華潤置地提供借貸資金外，華潤可憑借較好評級及央企背景在境外獲得低成本融資。而這對于耗錢的商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要，為華潤的大力布局商業(yè)地產(chǎn)提供了極大支撐。

年中報(bào)顯示，上半年，公司的平均融資成本由2012年年底的3.77下降至3.57%，而行業(yè)平均融資成本為11%。

零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)加速整合

在華潤加速布局商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，集團(tuán)其他業(yè)務(wù)也在與地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生更積極的互動(dòng)。

6月17日，華潤置地發(fā)布公告稱，王印辭任董事會(huì)主席、執(zhí)行董事等職務(wù)，原華潤置地董事總經(jīng)理吳向東將接任董事會(huì)主席一職。

同時(shí)，公告還宣布，董事會(huì)將有兩位新董事加入。其中，唐勇將任華潤置地執(zhí)行董事和董事總經(jīng)理，王宏琨將任執(zhí)行董事以及董事會(huì)副主席。

而唐勇早前曾有多年在華潤物業(yè)工作的經(jīng)歷，王宏琨則在華潤萬家以及華潤投資分別有高管經(jīng)歷。

外界紛紛猜測，跨行業(yè)高管進(jìn)入華潤置地，或加速華潤置地多元化發(fā)展步伐，尤其是零售和商業(yè)地產(chǎn)的整合將會(huì)進(jìn)一步加深。

華潤置地最著名的戰(zhàn)略無疑是“集團(tuán)孵化模式”，而在這一模式基本成型后，華潤集團(tuán)的大平臺也為華潤置地提供了更多的整合機(jī)會(huì)。

此前，有資料稱，華潤旗下的商業(yè)地產(chǎn)品牌歡樂頌，是由華潤置地與華潤萬家協(xié)同發(fā)展的，定位為住宅加大賣場的商業(yè)項(xiàng)目，目前已在鞍山、合肥、哈爾濱等地試點(diǎn)。而萬象城城市綜合體則定位相對高端，進(jìn)駐了華潤萬家超市的三個(gè)高端品牌OLE超市、Pacific Coffee、V IVO。而華潤置地所開發(fā)的大型樓盤，也均有華潤萬佳超市的進(jìn)駐，為居民提供零售服務(wù)。

此次王宏琨的調(diào)入更加證實(shí)了這一猜測。

社科院研究員彭澎曾對媒體表示：“華潤的零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)是密切聯(lián)系的。華潤將大型賣場結(jié)合到自身的城市綜合體之中，將自持的商業(yè)地產(chǎn)提供給大型超市使用，在租金成本不斷上漲的今天可以減低零售業(yè)的經(jīng)營成本。而大型超市等零售的進(jìn)駐也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的人氣�！�

宋延慶表示，“華潤旗下有多條產(chǎn)業(yè)鏈，這種整合實(shí)際上早在幾年前就開始了，畢竟華潤是一個(gè)戰(zhàn)略和利潤導(dǎo)向型企業(yè)。而行業(yè)內(nèi)也普遍看好像華潤、中糧這樣擁有多條產(chǎn)業(yè)鏈的公司做綜合體，相比之下更有優(yōu)勢�！�

而對于華潤萬家是否會(huì)進(jìn)駐華潤旗下另一產(chǎn)品線五彩城，華潤置地內(nèi)部人士告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“從目前來看，已開業(yè)的北京五彩城尚未與華潤萬家有任何關(guān)聯(lián)，但接下來開業(yè)的可能多少會(huì)與華潤萬家有些聯(lián)系�！�

（來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)）