到2017年，深圳購物中心面積將達(dá)922萬平方米，比2012年增長111%。
今明兩年，深圳預(yù)計有16個購物中心集中開業(yè)，絕大多數(shù)為自持經(jīng)營。
深度城市化時代，商業(yè)地產(chǎn)從快銷轉(zhuǎn)型長線運(yùn)營大勢所趨。
做商業(yè)，正成為中國主流房企的共識。在世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報中，對國內(nèi)24家主流開發(fā)商2013年發(fā)展策略的統(tǒng)計顯示，過半企業(yè)提到，今年以及未來將布局商業(yè)地產(chǎn)或加大在該領(lǐng)域的投入。在此背景下，包括深圳在內(nèi)的城市購物中心井噴式供應(yīng)，也逐漸成為常態(tài)。
然而，零售物業(yè)與過往傳統(tǒng)住宅開發(fā)的迥異，決定了在實現(xiàn)深圳地產(chǎn)商業(yè)夢前，需要破解諸多疑問，最先面對的就是快銷與持有之間的困惑。如果說開端于2009年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，在2013年開始結(jié)果的話，那么現(xiàn)在可以看做是中國零售物業(yè)的真正原年。這也意味著在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房企仍有調(diào)整、磨合的時間。
滿城盡是“銷品茂”
2005年，福田COCO Park正籌備開業(yè)，開發(fā)商曾經(jīng)套用做住宅的思路，等項目做好后再去招商。那時，深圳中心區(qū)隨處是工地，深圳商業(yè)地產(chǎn)幾乎是一張白紙。7年后，當(dāng)?shù)诙褻OCO Park在龍崗開業(yè)時，成熟的商業(yè)體驗與區(qū)域首家購物中心的沖擊力，吸引大量人流。按照星河的說法，是積累多年經(jīng)驗后，踩準(zhǔn)節(jié)點入市。
幾年時間，足以給深圳商業(yè)地產(chǎn)市場帶來翻天覆地的變化。世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明：北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都七大城市，未來5年購物中心面積將至少翻一番。到2017年，深圳購物中心面積將達(dá)922萬平方米，比2012年的438萬平方米增長111%。
曾經(jīng)深圳購物中心只有萬象城、COCO Park、益田假日廣場(小區(qū)網(wǎng) 論壇)等屈指可數(shù)的幾家，然而就在今明兩年，深圳預(yù)計有16個購物中心集中開業(yè)，分布于傳統(tǒng)的中心商圈以及新興的原關(guān)外綜合體中。其中歡樂海岸、皇庭 IA Mall和東大門商業(yè)中心是少數(shù)位于傳統(tǒng)核心商圈的購物中心，更多的則是集中在龍華區(qū)、龍崗區(qū)以及寶安區(qū)。而在體量方面，觀瀾湖新城、龍華區(qū)九方購物中心和沙井京基百納廣場都超過了10萬平方米，定位高爾夫主題的觀瀾湖購物中心，光是停車位就規(guī)劃了3000多個。而著名的崗廈城市更新項目深圳中心所規(guī)劃的商業(yè)面積更高達(dá)約30萬平方米，相當(dāng)于華潤萬象城的兩倍。
購物中心供應(yīng)放量，在世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生看來，是2009年后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逆市崛起，2～4年的開發(fā)期將使得大量項目于2013年竣工開業(yè)。但值得關(guān)注的是，由于商業(yè)面積供應(yīng)過量以及消費(fèi)支撐力的限制，風(fēng)險正在釋放，例如招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升，最終可能導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報周期延長，由當(dāng)前樂觀的5～6年普遍延長至8～10年。
“自持”的誘惑
既然風(fēng)險正在放大，為何還有如此多房企持續(xù)投入？一方面缺地已久的深圳，早就在通過城市更新釋放空間，而每個項目幾乎都有配備集中式商業(yè)。而對于房企而言，自持零售物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營的價值也逐漸被發(fā)掘。
華潤置地自2004年開始在深圳成功運(yùn)營萬象城，更從深圳走向商業(yè)地產(chǎn)全國擴(kuò)張之路。公司2013年中業(yè)績顯示，截至7月底，收租物業(yè)和物業(yè)管理營業(yè)額達(dá)港幣22.66億元，同比增長33.3%，接近上半年公司綜合營業(yè)額的15%。
即使是深圳本地的民企，多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，也給企業(yè)帶來了持續(xù)收益。以星河集團(tuán)為例，COCO PARK為代表的城市綜合體和以麗絲卡爾頓為代表的酒店業(yè)務(wù)在2013年將為集團(tuán)提供12億元以上的營收。公司負(fù)責(zé)人表示，雖然經(jīng)濟(jì)環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)造成了一定的影響，但比去年還是有較大的增長，預(yù)計全年的增幅在20%左右。寶能集團(tuán)日前也宣布，計劃在5年內(nèi)開發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購物中心，總投資達(dá)1200億元，并且是統(tǒng)一自持經(jīng)營。
有星河集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)為，如果零售物業(yè)也似住宅那樣賣掉，就不是做商業(yè)了，“享受不到通過運(yùn)營產(chǎn)生的溢價”。據(jù)記者了解，福田COCO Park開業(yè)至今7年，從市場估值上來說，早已收回成本。而對于新開業(yè)的龍崗COCO Park，星河內(nèi)部測算的結(jié)果同樣樂觀。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓則指出，開發(fā)商持有零售物業(yè)，更容易與資本市場對接，完全可以通過對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的資本化運(yùn)作，實現(xiàn)給住宅業(yè)務(wù)的資金支持。
然而，并非每家房企都熱衷自持商業(yè)。今年上半年保利地產(chǎn)董事長宋廣菊指出，在商業(yè)地產(chǎn)投資方面，每年投資額占比不會超過30%，商業(yè)物業(yè)的90%將進(jìn)行出售。同樣對商業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度的還有萬科總裁郁亮，其多次在公開場合指出，萬科做商業(yè)定位是給住宅配套，而持有自營，更非公司重點。
有觀點指出，自持商業(yè)勢必是為了運(yùn)營增值，而從目前購物中心的供應(yīng)量和擬進(jìn)駐的品牌數(shù)量來看，不斷有“僧多粥少”的局面。世聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究總監(jiān)陳曉偉也分析，商業(yè)品牌的同質(zhì)化以及商業(yè)定位的差異化，是深圳新增購物中心亟需解決的難題。而世聯(lián)提出的 “策招售營一體化”，就是要尋找零售物業(yè)精準(zhǔn)的前期定位和最合適的財務(wù)模式，以求在市場中脫穎而出。
深度城市化下的必然
與萬科、保利等內(nèi)地龍頭地產(chǎn)商對自持商業(yè)運(yùn)營的極度謹(jǐn)慎形成鮮明對比的是，新加坡凱德、香港恒隆地產(chǎn)、九龍倉、太古地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、長江實業(yè)等均傾向于長線持有那些位于城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，而華潤置地、中糧地產(chǎn)、益田集團(tuán)、星河集團(tuán)、招商局、華僑城集團(tuán)等企業(yè)也傾向于對旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)行長線持有。
其中，被視為“亞洲上市的最大購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一”的凱德商用目前已在新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度等國家的52個城市擁有及管理100多個商業(yè)地產(chǎn)項目。該公司近年來更明確表示將繼續(xù)加速在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，并趁金融危機(jī)期間大勢擴(kuò)展，力圖于未來數(shù)年內(nèi)將在中國擁有并管理的購物中心數(shù)量擴(kuò)大至100家，從而對萬達(dá)的龍頭地位形成了強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。
在香港擁有海港城、時代廣場等優(yōu)質(zhì)物業(yè)的九龍倉去年僅海港城租金收入就已高達(dá)75.08億港幣，營業(yè)盈利57.57億港幣，僅憑一個海港城的租金盈利就已相當(dāng)于萬科2012全年凈利潤的四成，并為其逆市收購綠城中國股權(quán)提供了充沛現(xiàn)金流。
至于招商局集團(tuán)旗下的蛇口工業(yè)區(qū)，據(jù)稱目前每年租金收入也可高達(dá)7億元以上，并正隨著深圳租金的穩(wěn)步上漲而水漲船高。而憑借深圳萬象城一戰(zhàn)成名的華潤置地短短數(shù)年間已持有投資物業(yè)總建筑面積220.83萬平方米，并正借助萬象城模式在全國迅猛擴(kuò)張，其高達(dá)1300億港元的市值已隱隱有趕超萬科之勢。其中深圳華潤中心2012年度租賃營業(yè)額也已高達(dá)11.11億元，其利潤相當(dāng)于萬科等高周轉(zhuǎn)型公司銷售兩三個樓盤的利潤總和。
與此形成鮮明對比的是，早在2009年就已計劃進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企萬科，似乎仍在以銷售住宅的思路運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，其旗下萬科紅商業(yè)廣場、壹海城等至今仍采用“售后返租”模式。
事實上，香港地產(chǎn)商在發(fā)展初期也曾大量采用貨如輪轉(zhuǎn)、強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，不少品牌地產(chǎn)商早年都曾大量出售旗下工業(yè)廠廈、商鋪等商用物業(yè)。然而當(dāng)香港城市化水平發(fā)展到更高階段時，新鴻基、太古、九龍倉、恒基、新世界、長江實業(yè)等發(fā)展商們不約而同選擇了長線持有、精心運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。像海港城、太古廣場(小區(qū)網(wǎng) 論壇)等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)不僅為地產(chǎn)商們提供了源源不斷的租金收入，成為其抵御香港史上多輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的穩(wěn)壓器，同時也為上述地產(chǎn)商贏得了資本市場的高度青睞。
如果說住宅銷售獲取的只是一次性收入的話，海港城、萬象城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)所帶來的則是持續(xù)數(shù)十年源源不斷的巨額收益。對優(yōu)質(zhì)商業(yè)銷售還是自持精心運(yùn)營，孰優(yōu)孰劣，其實已一目了然。凱德、恒隆、太古等企業(yè)正是由于深諳其中奧秘，而紛紛選擇了長線持有內(nèi)地一二線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的發(fā)展路徑。
北京、上海、深圳、廣州等國內(nèi)一線城市也如當(dāng)年的新加坡、香港一般邁入了深度城市化時代，城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也已漸漸變得可遇而不可求，地產(chǎn)商之間的競爭也將逐漸由注重快速銷售轉(zhuǎn)向長線運(yùn)營能力。
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萬象城
華潤持有型物業(yè)代表作
萬象城是華潤置地持有物業(yè)的代表作，也是我國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體，其發(fā)源于深圳。對于萬象城都市綜合體模式，華潤選擇的是差異化市場擴(kuò)張路徑，不但形態(tài)以匯集高端購物中心、超甲級寫字樓等諸多功能于一體的物業(yè)組合為主，并且堅持“只租不售”的經(jīng)營管理模式，從而避免了化整為零的管理風(fēng)險。2002年，第一座萬象城在深圳誕生并一躍成為我國最具示范效應(yīng)的購物中心。10年過去，萬象城已分布在深圳、杭州、無錫、南寧、沈陽、成都、青島、重慶、泰州、溫州、贛州等10余座城市。
此外立足于滿足年輕的家庭式消費(fèi)的五彩城，與萬象城一道組成了華潤置地在持有物業(yè)層面的“都市綜合體+區(qū)域商業(yè)中心”雙軌制模式。
資料顯示，過去2年，華潤置地完成了綜合營業(yè)額從337億港元至443億港元的爆發(fā)式增長，其中酒店經(jīng)營等投資物業(yè)營業(yè)額達(dá)到38.36億港元，雖然僅占總營業(yè)額的兩成左右，但增速達(dá)到37.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房產(chǎn)業(yè)務(wù)的23.1%。
COCO Park
年輕、時尚、潮流與體驗
福田星河COCO Park開業(yè)于2006年，開創(chuàng)了國內(nèi)首個情景式公園版購物中心，集購物、美食、娛樂、休閑等多功能于一體，給深圳商業(yè)帶來一種全新的體驗與風(fēng)格，被譽(yù)為“時尚生活策源地”。“年輕、時尚、潮流、體驗”已成為星河COCO Park的代名詞，更是其積累沉淀的核心基因。而星河商業(yè)最大的特色就是從COCO Park的內(nèi)涵中來體現(xiàn)。
2012年9月，作為星河COCO Park首個品牌復(fù)制作品、龍崗首家大型綜合購物中心，深圳龍崗COCO Park的開業(yè)即刻備受市場關(guān)注。龍崗星河COCO Park的出現(xiàn)，極大的豐富了龍崗及周邊地區(qū)的購物、生活、娛樂、休閑暢快體驗，并以一系列極具創(chuàng)意特色的營銷活動贏得大批忠實粉絲。
隨著星河集團(tuán)未來布局全國戰(zhàn)略的實施，星河商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的投資也將逐步增加，“星河COCO Park”作為星河最為耀眼的商業(yè)品牌將會被繼續(xù)復(fù)制下去。該品牌所有物業(yè)也均為星河集團(tuán)自持經(jīng)營。
益田假日廣場
整體估值已高達(dá)60億元
緊鄰深南大道的益田假日廣場是一座集體驗式購物中心、生態(tài)寫字樓、國際超五星級威斯汀酒店為一體的大型城市綜合體。這一總建筑面積達(dá)13.58萬平方米的綜合體項目開業(yè)5年來已成為深圳運(yùn)營最為成功的購物中心之一，同時也被視為與地鐵規(guī)劃銜接最為成功的商業(yè)項目。
益田假日廣場作為益田集團(tuán)旗下首個商業(yè)項目，在運(yùn)營上也極為精益求精，所有商業(yè)面積全部自持經(jīng)營，并成功引進(jìn)了Ole’精品超市、深圳首家蘋果專賣店等，并不斷根據(jù)市場反饋對商家進(jìn)行優(yōu)惠調(diào)整。
據(jù)透露，當(dāng)年益田假日廣場地塊售價僅為約1億元，目前銀行系統(tǒng)對深圳益田假日廣場的整體估值已高達(dá)60億元，并已成為益田集團(tuán)旗下最為重要的資產(chǎn)之一。與此同時，嘗到商業(yè)運(yùn)營“甜頭”的益田集團(tuán)也有意在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)深耕細(xì)作，并規(guī)劃了益田假日廣場、益田假日世界、益田假日天地、益田假日街區(qū)等四條產(chǎn)品線，其中位于大運(yùn)城邦的益田假日天地有望于明年國慶期間正式開業(yè)。
（來源：深圳新聞網(wǎng)）
