2013年9月5日下午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海大寧福朋喜來(lái)登酒店如期舉行。會(huì)上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會(huì)上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是下午的對(duì)話環(huán)節(jié)：傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型，如何引入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式[商業(yè)+金融+開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)]及優(yōu)劣勢(shì)分析。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式[商業(yè)+金融+開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)]及優(yōu)劣勢(shì)分析

嘉賓主持人：蘇州元鑫置業(yè)有限公司總經(jīng)理陸興泰先生。

討論嘉賓：

星浩資本商業(yè)管理部總經(jīng)理 毛怡昕先生

江蘇一九一二集團(tuán)常務(wù)副總裁 趙文先生

深國(guó)投商置商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理房金亮先生

上海龍盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理汪帆先生

陸興泰：非常榮幸有機(jī)會(huì)和大家一起來(lái)探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從上午的嘉賓演講、對(duì)話環(huán)節(jié)，一直到下午的幾位嘉賓演講。我們談的更多是經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改變和消費(fèi)者的改變帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的改變。包括本次論壇講的非常多的體驗(yàn)式購(gòu)物中心等等一系列的問(wèn)題，非常的精彩。我們?cè)谧�的五位，�?yīng)該說(shuō)都是在現(xiàn)代商業(yè)領(lǐng)域。大會(huì)給我們的話題是談一談傳統(tǒng)商業(yè)怎么辦？我們今天從上午到現(xiàn)在一直在談購(gòu)物中心。我們來(lái)參加會(huì)議的，有很多開(kāi)發(fā)商。這些開(kāi)發(fā)商有的是從住宅地產(chǎn)過(guò)來(lái)的，也有從傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，因?yàn)樗麄兪稚嫌写罅康默F(xiàn)金流。傳統(tǒng)商業(yè)遇到很大的困難是因?yàn)橄�費(fèi)者發(fā)生了很大的改變。傳統(tǒng)商業(yè)除了受到電子商務(wù)的沖擊，還受到了購(gòu)物中心的沖擊。傳統(tǒng)商業(yè)究竟應(yīng)該何去何從呢？這必須要改變。消費(fèi)者也在改變，智能手機(jī)的普及，消費(fèi)者變得越來(lái)越聰明，一分鐘可以在網(wǎng)上找到任何的價(jià)格。因?yàn)橹悄苁謾C(jī)的普及，使得消費(fèi)者處于一個(gè)全新的商圈當(dāng)中�，F(xiàn)在的消費(fèi)者，所謂商圈概念已經(jīng)完全被消滅了。

我想首先我們有請(qǐng)星浩資本來(lái)談?wù)劊�我們�?qǐng)您從資本的角度來(lái)談一下您覺(jué)得傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)該如何轉(zhuǎn)型，或者說(shuō)您認(rèn)為轉(zhuǎn)型當(dāng)中有哪些問(wèn)題？

毛怡昕：很高興今天有這樣的機(jī)會(huì)，您這個(gè)話題確實(shí)我也考慮過(guò)，傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型從資本來(lái)說(shuō)只是金融的問(wèn)題或者是資金渠道的問(wèn)題，而并不涉及到傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的核心。而你的問(wèn)題更多是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的核心問(wèn)題，就是怎么把商業(yè)做好，做的成功，或者說(shuō)可以突出重圍。我理解你說(shuō)的傳統(tǒng)商業(yè)是過(guò)去的商鋪、超市、百貨等�？偟膩�(lái)說(shuō)，我覺(jué)得就是馬云那句話“變天了”。中國(guó)乃至全球，有形的商品都處于過(guò)剩的狀態(tài)。原來(lái)作為有形商品的載體——百貨、超市，甚至是現(xiàn)在大多數(shù)的購(gòu)物中心，都會(huì)面臨非常大的挑戰(zhàn)。所以我覺(jué)得確實(shí)是“變天了”，我們要清醒的認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，不能沉浸在自以為是的狀況。這是我的第一個(gè)看法。所以要認(rèn)清形勢(shì)，在這樣的形勢(shì)下，我們要做的，作為在座的各位也好，或者是商業(yè)地產(chǎn)的同仁們也好，其實(shí)最重要的目的是把房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性的價(jià)值可以提升起來(lái)。未來(lái)來(lái)講，我們要跳出重圍，我們不要把自己局限在老商業(yè)、老百貨或者是老購(gòu)物中心的角色。我們要想盡所有的辦法來(lái)開(kāi)拓思路，把所有商業(yè)項(xiàng)目的定位更加的創(chuàng)新。凡是可以給我們房地產(chǎn)租金帶來(lái)增長(zhǎng)的，我覺(jué)得都是符合我們需要的，不一定非要是購(gòu)物中心，或者是其他的形式。應(yīng)該說(shuō)我們商業(yè)地產(chǎn)要有一個(gè)大商業(yè)的概念，無(wú)論是養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游、商業(yè)、文化這些都屬于商業(yè)地產(chǎn)。以后我們做商業(yè)地產(chǎn)一定要清晰的認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，我們不只是做購(gòu)物中心的。我覺(jué)得要廣泛的拓展我們商業(yè)地產(chǎn)的范圍。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，現(xiàn)在一個(gè)5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，一天平均的人流量最多也就是2萬(wàn)人。但是一個(gè)3萬(wàn)平方米的三甲醫(yī)院一天的人流量是4萬(wàn)人。就是一個(gè)醫(yī)院的人流量超過(guò)了你的購(gòu)物中心的人流量。我們?nèi)绾卫�用這個(gè)基礎(chǔ)來(lái)創(chuàng)造新的商業(yè)價(jià)值和提升商業(yè)效率呢？我們一定要滿足人們需要的東西。也就是我剛剛說(shuō)到的文化、健康、旅游、養(yǎng)老等等方面打開(kāi)思路。如果說(shuō)我們僅僅局限于商品、購(gòu)物中心的話，這個(gè)是很窄的。

第三，在購(gòu)物中心的層面當(dāng)中，我們大家都在提體驗(yàn)化，如果說(shuō)大家都提體驗(yàn)化的話，那你也沒(méi)有什么差異化。我們要滿足大家的需求，包括教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，一些新奇的項(xiàng)目。體驗(yàn)不是僅僅靠餐飲和娛樂(lè)就可以解決問(wèn)題的。所以購(gòu)物中心當(dāng)中的體驗(yàn)化或者是創(chuàng)新也要開(kāi)拓思路。

陸興泰：非常感謝毛總。我們要跳出原有的思維，把眼界打開(kāi)。確實(shí)從2011年下半年以來(lái)，傳統(tǒng)商業(yè)遇到了或多或少的困難。在傳統(tǒng)商業(yè)遇到困難的同時(shí)，一些新的商業(yè)模式也在涌現(xiàn)出來(lái)。比如說(shuō)以趙總為代表的一九一二的模式。我們請(qǐng)趙總給我們介紹一下。據(jù)我所知，一九一二也在賦予新的內(nèi)容和含義，這種新的商業(yè)業(yè)態(tài)，你們?cè)趺磥?lái)看傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型。

趙文：很高興可以參加這個(gè)會(huì)議，我先做點(diǎn)廣告。一九一二集團(tuán)成立5年，現(xiàn)在在華區(qū)域以南京為核心，目前我們?cè)诹鶄�(gè)城市運(yùn)營(yíng)了七個(gè)街區(qū)。一九一二的特色是什么呢？我們是在購(gòu)物中心中比較熱門(mén)的部分，就是娛樂(lè)、餐飲、休閑業(yè)態(tài)為核心的主題街區(qū)。我們于2004年在南京長(zhǎng)江路總統(tǒng)府旁邊的街區(qū)開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)我們糾結(jié)了很長(zhǎng)時(shí)間到底起什么樣的名字。后來(lái)我們想到旁邊是總統(tǒng)府，因此我們用1912來(lái)做了名字。我們用12個(gè)字來(lái)形容自己就是城市客廳，文化名片，城市地標(biāo)。作為1912來(lái)講，可能原來(lái)的這些品類(lèi)組合，在購(gòu)物中心當(dāng)中都有出現(xiàn)。走到今天，1912在老的業(yè)態(tài)組合當(dāng)中，最大的特色是娛樂(lè)的成分，我們以酒吧為代表的時(shí)尚娛樂(lè)元素是最大的一個(gè)主題。比如說(shuō)我們南京街區(qū)66家商鋪，酒吧達(dá)到了23家。無(wú)錫街區(qū)是一個(gè)由14個(gè)酒吧組成的街區(qū)。在項(xiàng)目發(fā)展當(dāng)中，我們反其道而行之，我們覺(jué)得要滿足消費(fèi)者全部的體驗(yàn)是很難的，我們發(fā)現(xiàn)我們的人流量實(shí)際上更多是受特色性消費(fèi)的吸引，因此我們?cè)陧?xiàng)目發(fā)展當(dāng)中增加了特色零售的比重。這是我們公司簡(jiǎn)單的情況。

在當(dāng)今這個(gè)時(shí)代，就像計(jì)算機(jī)和手機(jī)的發(fā)展一樣，傳統(tǒng)商業(yè)遇到的問(wèn)題，購(gòu)物中心也一樣會(huì)面臨到。核心來(lái)說(shuō)，今天各位嘉賓談到問(wèn)題的背景都是一樣的。一個(gè)是商品品類(lèi)極大的豐富，第二個(gè)是我們購(gòu)物場(chǎng)所極大的豐富。過(guò)去從供銷(xiāo)社，到一個(gè)城市只有一個(gè)百貨店，到現(xiàn)在人均購(gòu)物面積越來(lái)越多，其實(shí)都是供過(guò)于求的情況，再假說(shuō)網(wǎng)絡(luò)虛擬購(gòu)物帶來(lái)的沖擊。在這樣的情況下，無(wú)論是傳統(tǒng)商業(yè)，還是購(gòu)物中心都會(huì)遇到同樣的挑戰(zhàn)。因此在這樣的情況下，我們講體驗(yàn)也好，講其他的也好，最終還是要差異化。但是差異化很難，因?yàn)槊總�(gè)人的都差異化，差異化之后又變成同質(zhì)化。我曾經(jīng)和銀行的朋友聊過(guò)，其實(shí)中國(guó)的差異化是在變化當(dāng)中產(chǎn)生的。中國(guó)的復(fù)制拷貝能力很強(qiáng)。我很多朋友在旅游行業(yè)，在金融行業(yè)，談不上任何保護(hù)。今天我們做一個(gè)產(chǎn)品，明天其他銀行都推出了，今天我們推出一個(gè)主題旅游，明天所有的旅行社都推出了。

我們說(shuō)差異化，其實(shí)我覺(jué)得差異化體現(xiàn)在三個(gè)方面。一個(gè)是空間的差異化，過(guò)去從百貨店到購(gòu)物中心大家覺(jué)得很新奇，寬闊的中庭，一站式的服務(wù)。而現(xiàn)在購(gòu)物中心越來(lái)越通知化，從空間到品牌越來(lái)越類(lèi)似。我覺(jué)得現(xiàn)在從空間來(lái)說(shuō)，主要是走一個(gè)主題。比如說(shuō)以自然為主題，以人文為主題，包括大家討論比較多的K11，是藝術(shù)為主題。自然主題方面，像水牛城是以水為主題�？臻g的主題化會(huì)給大家?guī)��?lái)以視覺(jué)上的沖擊，以及依托這些沖擊來(lái)吸引消費(fèi)者。大家現(xiàn)在都在做這樣的空間差異化。

第二是業(yè)主業(yè)態(tài)的差異化�，F(xiàn)在坦率來(lái)說(shuō)，難度越來(lái)越大。第一個(gè)吃螃蟹的，比如說(shuō)把餐飲、休閑娛樂(lè)提到20%以上，現(xiàn)在大家基本上都是這樣的，大概都是三三制的，30%做餐飲、30%休閑娛樂(lè)、30%商品消費(fèi)。在這樣時(shí)候，怎么做差異化呢？我覺(jué)得可能是有兩個(gè)方向。一個(gè)是把自己所擅長(zhǎng)的，或者說(shuō)能足夠覆蓋某一個(gè)業(yè)態(tài)，把它做到足夠大、足夠集中。比如說(shuō)我們要把酒吧的業(yè)態(tài)做到極致，就是這樣的道理。另外是混業(yè)經(jīng)營(yíng)的，新加坡的保健、體檢、齒科都進(jìn)入到了購(gòu)物中心。在原有商品品牌有限的情況下，這個(gè)問(wèn)題不是購(gòu)物中心可以解決的，只能是混業(yè)經(jīng)營(yíng)，把原來(lái)覺(jué)得不應(yīng)該在購(gòu)物中心里的東西搬到購(gòu)物中心來(lái)。我想這個(gè)可能是我們業(yè)主業(yè)態(tài)差異化的一個(gè)表現(xiàn)。從去年到今年，應(yīng)該說(shuō)說(shuō)的最多的是兒童主題。但是很快，新建的大量的購(gòu)物中心都會(huì)有兒童主題，所以我們還要找新的出路。

第三個(gè)是服務(wù)的差異化。我們過(guò)去說(shuō)吃飯是體驗(yàn)，唱歌是體驗(yàn)。其實(shí)我們的購(gòu)物行為也是體驗(yàn)，尤其是購(gòu)物中心購(gòu)物相對(duì)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物來(lái)說(shuō)，他本身就是一個(gè)體驗(yàn)。我們購(gòu)物中心既然和網(wǎng)絡(luò)最大的不同是客戶與空間，人與人的接觸。這個(gè)就來(lái)來(lái)一個(gè)服務(wù)的問(wèn)題，你空間帶來(lái)的舒適感以及任何人之間接觸所產(chǎn)生的服務(wù)，怎么樣找到自己的差異化，這個(gè)現(xiàn)在做法也很多，現(xiàn)在我們的娛樂(lè)可以做到三點(diǎn)，這也是一種服務(wù)。香港的一個(gè)購(gòu)物中心，5層樓，每層樓根據(jù)他商店的主題，他的衛(wèi)生間主題都是不一樣的，他的衛(wèi)生間的尺度，衛(wèi)生間裝飾，甚至在某一層衛(wèi)生間里還可以賣(mài)化妝品。這樣的服務(wù)差異化，是購(gòu)物中心或者說(shuō)實(shí)體商業(yè)可以戰(zhàn)勝電商很重要的一個(gè)點(diǎn)。這是我對(duì)差異化的簡(jiǎn)單的總結(jié)，因?yàn)檫@個(gè)事沒(méi)有結(jié)論，在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，大家可以通過(guò)各自的實(shí)踐，總結(jié)出適合自己的品牌，適合自己公司定位的一個(gè)差異化的道路。

有一句話叫“五年前誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？”，五年以后我們問(wèn)的是“誰(shuí)沒(méi)在做房地產(chǎn)？”。如果說(shuō)我們不改變的話，五年后可能就會(huì)被人問(wèn)到，“不會(huì)還在做商業(yè)地產(chǎn)吧？”

陸興泰：非常感謝趙總。當(dāng)你的百貨不能把所有客流吸引到的時(shí)候，就把自己的特色做出來(lái)，這就是主題百貨�；齑畹母拍钜彩�，就是盡量把客戶留在我的店里。其實(shí)這個(gè)過(guò)程就是傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型之路。但是怎么樣才是更好的轉(zhuǎn)型之路，我們不知道，因?yàn)槭袌?chǎng)在變，需要我們?cè)谧�的傳統(tǒng)行業(yè)也好，包括商業(yè)地產(chǎn)商也好的努力。傳統(tǒng)商業(yè)不會(huì)消亡，關(guān)鍵是看他怎么重生，是和購(gòu)物中心整合，還是自己變成購(gòu)物中心呢？房總來(lái)自新加坡，有很多國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我們想請(qǐng)房總印象城的角度來(lái)談?wù)剛鹘y(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型。

房金亮：其實(shí)傳統(tǒng)商業(yè)的概念是非常大的。有人的地方其實(shí)從某種意義來(lái)說(shuō)，從以前以物交換的層次，到現(xiàn)在的貨品流通，都有商業(yè)。有人的地方就有商業(yè)�，F(xiàn)在大家都說(shuō)要轉(zhuǎn)型，要這樣要那樣。我覺(jué)得我們所從事的行業(yè)，其實(shí)你去看，如果說(shuō)都能把自己所做的東西都做到最好的話，其實(shí)我覺(jué)得完全沒(méi)有必要去轉(zhuǎn)型。

打個(gè)比方，現(xiàn)在大家都說(shuō)電商沖擊購(gòu)物中心，沖擊零售行業(yè)沖擊的很厲害。是不是大家都要轉(zhuǎn)型做電商呢？我想也不一定。電商沖擊最大的零售行業(yè)就是百貨，因?yàn)榘儇泜鹘y(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)目的性消費(fèi)很強(qiáng)，跟購(gòu)物中心不太一樣。因?yàn)橐话阄覀兊桨儇浂加斜容^明確的目的，這樣的行業(yè)受到電商的沖擊最大。但是是不是說(shuō)接下來(lái)我們就看不到百貨了呢？我覺(jué)得也不一定。

綜合國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，百貨還是有很多的生存空間的。比如說(shuō)上海剛剛開(kāi)的高島百貨，在國(guó)外他一直生存下來(lái)，在新加坡，他從我讀書(shū)的年代，一直到現(xiàn)在還一直做的很好。為什么這些百貨行業(yè)可以生存下來(lái)，為什么很多傳統(tǒng)商業(yè)還可以存活下來(lái)，我覺(jué)得只有一個(gè)答案，就是把她們這個(gè)行業(yè)的特色做的最好。這是唯一可以生存下來(lái)的理由和原因。

同樣，現(xiàn)在購(gòu)物中心，我覺(jué)得遍地開(kāi)花，到處都是購(gòu)物中心，哪怕你說(shuō)印象城系列的這種產(chǎn)品，其實(shí)也沒(méi)有什么差別。說(shuō)實(shí)在的，第一家購(gòu)物中心五六年前開(kāi)的時(shí)候，在行業(yè)內(nèi)有一些新鮮感。正大廣場(chǎng)在他做調(diào)整，做改變的時(shí)候，那是司徒文聰?shù)哪甏�開(kāi)始的。除了在上海等一些城市有類(lèi)似的組合之外，當(dāng)時(shí)開(kāi)出來(lái)的印象城是第一個(gè)在二三線城市有這樣概念的購(gòu)物中心�，F(xiàn)在我們回頭來(lái)看，其實(shí)你發(fā)現(xiàn)他也沒(méi)有什么特色。你說(shuō)印象城有優(yōu)衣庫(kù)，有電影院，有餐飲，有ZARA，但是你看看周邊的都有，人家也可以做，那你有什么特色呢？這說(shuō)明什么呢？購(gòu)物中心也開(kāi)始同質(zhì)化了，你能做我也能做。我覺(jué)得還是我剛剛說(shuō)的話，無(wú)論是百貨也好，購(gòu)物中心也好。在這樣的情況下，我們?nèi)绾文軌蚶^續(xù)做好，繼續(xù)領(lǐng)先。我們現(xiàn)在就面臨這樣的問(wèn)題，當(dāng)它開(kāi)出來(lái)的時(shí)候是一枝獨(dú)秀，而現(xiàn)在發(fā)生了變化，現(xiàn)在有什么樣的情況？整個(gè)蘇州城區(qū)周邊，已經(jīng)開(kāi)出來(lái)的，或者是即將開(kāi)出來(lái)的，類(lèi)似于像印象城這樣的定位的，有20多家。這個(gè)時(shí)候大家要思考了，如何在這么多的購(gòu)物中心當(dāng)中脫穎而出，怎么樣做的更好。

說(shuō)體驗(yàn)式購(gòu)物范圍很大，但是體驗(yàn)式購(gòu)物不是簡(jiǎn)單的可以做出來(lái)的，從他的整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，是否真正的認(rèn)識(shí)到什么是體驗(yàn)式，有沒(méi)有用心去落實(shí)，把體驗(yàn)式的東西做出來(lái)。就像剛剛有演講嘉賓說(shuō)了，K11養(yǎng)豬了，是不是購(gòu)物中心都要養(yǎng)豬了。我覺(jué)得體驗(yàn)式可以因地制宜，你所在的地方特色是什么？我們現(xiàn)在正在做一些規(guī)劃，像蘇州印象城，他的地理位置有一個(gè)特殊性，他就沿著河，其實(shí)這個(gè)地塊是一個(gè)非常不好的地塊，在開(kāi)發(fā)之前，周邊都是河，他就像一個(gè)半島一樣的。只有一個(gè)通道可以到購(gòu)物中心來(lái)，周邊都是河。經(jīng)過(guò)前期的開(kāi)發(fā)，我們把一邊的河給添掉了，剩下兩邊是河。那么我們?cè)趺春椭苓厖^(qū)別呢？就是沿河，沿河開(kāi)發(fā)非常有特色的酒吧、餐廳，在戶外打開(kāi)一片天地，這是其他購(gòu)物中心無(wú)法復(fù)制的。我想體驗(yàn)式也好、同質(zhì)化也好，每個(gè)購(gòu)物中心不要一味的去復(fù)制，最關(guān)鍵的是要按照你在當(dāng)?shù)氐那闆r，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的情況，周邊地理的情況，去創(chuàng)造自己購(gòu)物中心的特色，這才是無(wú)論傳統(tǒng)商業(yè)也好，購(gòu)物中心也好，能夠繼續(xù)生存下去的一個(gè)硬道理。

陸興泰：房先生有一點(diǎn)給我留下了深刻的因?yàn)�，無(wú)論是傳統(tǒng)還是現(xiàn)代，你只要做出行業(yè)特色就可以生存。我有一位老師說(shuō)，現(xiàn)在我們所說(shuō)的傳統(tǒng)行業(yè)在過(guò)去也曾經(jīng)是新興商業(yè)，而現(xiàn)在新興的商業(yè)模式，在未來(lái)也會(huì)變成傳統(tǒng)模式。關(guān)鍵是怎么樣因地制宜的，結(jié)合自己的項(xiàng)目進(jìn)行差異化和特色經(jīng)營(yíng)，為消費(fèi)者服務(wù)，這一點(diǎn)非常的重要。現(xiàn)在市場(chǎng)上的情況是購(gòu)物中心大有大的做法，小有小的做法，蜂擁而至。有人說(shuō)未來(lái)幾年，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將尸橫遍野，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生這樣的現(xiàn)象了。犧牲的不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)，很多傳統(tǒng)商業(yè)也連帶著受傷了。目前從大大小小的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的和正在籌建的比例差距很大。也就是說(shuō)，正在籌建的商業(yè)地產(chǎn)很多。我們龍盛商業(yè)的汪總既是開(kāi)發(fā)商又是商業(yè)房地產(chǎn)公司，您自己在經(jīng)營(yíng)自己在管理。您作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商兼經(jīng)營(yíng)者，您怎么看待傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型和未來(lái)所謂的新商業(yè)避免成為也需要轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)商業(yè)。能不能給我們分享一下。

汪帆：非常榮幸有這樣的機(jī)會(huì)跟大家分享。我覺(jué)得無(wú)論做商業(yè)還是做任何事情，都有一個(gè)大的原則就是以消費(fèi)者為核心，人家需要什么我做什么，這是符合市場(chǎng)需求的。現(xiàn)在進(jìn)入中國(guó)的新品牌或者是剛剛進(jìn)入中國(guó)的品牌，現(xiàn)在會(huì)面臨兩大困境。一個(gè)是新品牌或者是新進(jìn)入中國(guó)的品牌要拿到好的位置比較難。第二，因?yàn)樗麄兘裉爝M(jìn)來(lái)，租金很貴，成本很高，他手里又沒(méi)有那么多的資金，就導(dǎo)致他們沒(méi)有發(fā)展的持續(xù)性。我覺(jué)得這是他們品牌需要的東西，也是他們目前存在的問(wèn)題。

傳統(tǒng)商業(yè)當(dāng)然受到很多購(gòu)物中心或者是電商的沖擊。并不是說(shuō)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心有兩大優(yōu)勢(shì)，第一個(gè)是好的地理位置。第二，原來(lái)的百貨公司也好，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也好，賣(mài)場(chǎng)也好，原來(lái)的傳統(tǒng)商業(yè)都占據(jù)了比較好的商圈位置，這是他的第一個(gè)優(yōu)勢(shì)。第二，無(wú)論是百貨公司也好，賣(mài)場(chǎng)也好，他有比較大的資源，他手里有很大的現(xiàn)金流。傳統(tǒng)的百貨公司有這兩塊優(yōu)勢(shì)品牌公司又有這樣的需求，完全可以做一些整合。我覺(jué)得這是百貨公司轉(zhuǎn)型很大的一個(gè)機(jī)會(huì)。

以我和品牌打交道的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，有很多品牌開(kāi)第一家、第二家店的時(shí)候手里有資金，但是到第三家、第四家店的時(shí)候，他就就會(huì)資金鏈斷裂，特別是連鎖性的餐飲企業(yè)。我覺(jué)得百貨公司完全可以進(jìn)行一個(gè)整合，甚至百貨公司可以收購(gòu)一些好的品牌，收購(gòu)一些好的餐飲，然后把它放到好的位置當(dāng)中，這是很好的一條發(fā)展路徑。

據(jù)我了解，百老匯百貨，他自己扶持的品牌不下一百個(gè)。第一個(gè)階段他是抓現(xiàn)金流，第二個(gè)階段是搞體驗(yàn)式消費(fèi)。第三他現(xiàn)在是扶持一些品牌，他收購(gòu)一些好的品牌，時(shí)尚的品牌，一些小的品牌，然后做一個(gè)品牌組合，放到他的百貨里。我覺(jué)得這個(gè)可能也是未來(lái)傳統(tǒng)商業(yè)可以發(fā)掘的路徑。

一些品牌來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得他們也是需要一些百貨公司，甚至是我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)需要去支持的。這是一個(gè)共贏的很好的模式，可以去探討一下。這是我的一些經(jīng)驗(yàn)。謝謝大家。

陸興泰：傳統(tǒng)商業(yè)因?yàn)閭鹘y(tǒng)擁有很好的位置，所以這幾年他已經(jīng)積累了很大財(cái)富了，所以可以嘗試著掌握品牌資源，直接掌控品牌，包括超市也是如此。還有一條路是可以進(jìn)駐到購(gòu)物中心當(dāng)中，和商業(yè)地產(chǎn)合作，也是一種轉(zhuǎn)型途徑�，F(xiàn)在吸引人氣很難，百貨公司和購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)當(dāng)中最大的區(qū)別，百貨公司是講客單價(jià)，而購(gòu)物中心更多講的是人氣是否旺。百貨公司需要尋找出路，尋求突破，可能進(jìn)入購(gòu)物中心也是一個(gè)選擇。或者是直接成為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者。

百貨在中國(guó)有十多年的黃金周期發(fā)展，購(gòu)物中心也是如此�，F(xiàn)在大家都面臨各種各樣的問(wèn)題。購(gòu)物中心其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)不像五年前那樣了，也是在同質(zhì)化。剛剛房先生講到了一個(gè)非常有意思的話題，您說(shuō)差異化顧客體驗(yàn)不是那么簡(jiǎn)單的。我們希望您可以多分享幾句。

房金亮：其實(shí)我覺(jué)得還是剛剛說(shuō)的那句話，作為一個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者，你首先要熱愛(ài)這個(gè)行業(yè)，熱愛(ài)這個(gè)地方。你熱愛(ài)了之后，你會(huì)不自覺(jué)的，周六、周日都在購(gòu)物中心，這個(gè)過(guò)程對(duì)你了解購(gòu)物中心的發(fā)展是非常重要的。他的客流發(fā)生什么樣的變化，來(lái)的人是什么樣的人，你了解了之后，你就可以在你調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，包括你的租戶的品類(lèi)，你的品牌調(diào)整，做出很好的判斷。因?yàn)橹挥心懔私赓?gòu)物中心要的是什么，他來(lái)的什么客流，有什么樣的變化，才可以做出適合的變化。其實(shí)購(gòu)物中心要做好，非常重要的一個(gè)點(diǎn)就是業(yè)態(tài)，包括品類(lèi)要非常的豐富。人家進(jìn)到購(gòu)物中心，他想要得到的東西都可以得到滿足。因?yàn)橘?gòu)物中心也有很多種，我說(shuō)的還是典型的區(qū)域性購(gòu)物中心的概念。比如說(shuō)在淮海路上的購(gòu)物中心，或者是在傳統(tǒng)商圈的購(gòu)物中心，它的定位和我們說(shuō)的區(qū)域型購(gòu)物中心的定位和業(yè)態(tài)是完全不一樣的。

說(shuō)到區(qū)域型購(gòu)物中心，首先它的業(yè)態(tài)要非常的豐富，消費(fèi)者來(lái)到購(gòu)物中心，他想獲得的服務(wù)，想買(mǎi)到的東西都要可以滿足是非常重要的。比如說(shuō)新加坡很多購(gòu)物中心診所、寵物店都在當(dāng)中出現(xiàn)。甚至于還有郵政局。你能想到的東西，都在購(gòu)物中心出現(xiàn)。而我們?cè)趪?guó)內(nèi)看到的購(gòu)物中心情況是非常奇怪的，也不能說(shuō)奇怪，可能是大家有一點(diǎn)偷懶。就是看到某一個(gè)購(gòu)物中心，我就把購(gòu)物指南拿回來(lái)，然后照著樣子拷貝就可以了，你看有什么，我就復(fù)制就好了。服裝、快時(shí)尚，招不到高端的，我就招稍微低端一點(diǎn)的。這是有點(diǎn)偷懶的。如果說(shuō)要做一個(gè)成功的購(gòu)物中心一定不能偷懶，一定要把工作做好。從前面的市調(diào)，銷(xiāo)售型的物業(yè)都要做更何況自持的。做這個(gè)市調(diào)要做什么，第一是周邊的消費(fèi)者是什么樣的人，他的消費(fèi)習(xí)慣如何？收入如何？年齡層次如何？我們周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是什么樣的情況？針對(duì)這些周邊的信息，然后要有一個(gè)超前性，預(yù)測(cè)三年五年內(nèi)商圈會(huì)有什么樣的情況，我們針對(duì)這些情況對(duì)商業(yè)進(jìn)行定位。只有這樣做，購(gòu)物中心成功的概率才會(huì)高。

但是坦率來(lái)說(shuō)，很多商業(yè)都是這樣走下來(lái)的，但是開(kāi)出來(lái)的成功和不成功的概率還是50對(duì)50。什么道理呢？很多事情理論上的東西和實(shí)際的東西還不一樣。除了前面一套理論性的東西，你必須要踏踏實(shí)實(shí)去做之外，你還要具備一個(gè)重要的能力，就是開(kāi)出來(lái)之后，你要根據(jù)開(kāi)出來(lái)的效果進(jìn)行總結(jié)和檢討。有哪些地方跟你當(dāng)初做的市調(diào)有出入的，導(dǎo)致現(xiàn)在的不成功或者是效果不好，馬上要糾正。必須要有這樣的能力。

說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，但是真的做下來(lái)，確實(shí)是一點(diǎn)一滴都要去累計(jì)經(jīng)驗(yàn)的。這種經(jīng)驗(yàn)的累計(jì)，大家肯定都可以做到，因?yàn)槲覀冏鲑?gòu)物中心并不是很難，但是為什么有的人做到，有的人沒(méi)做到呢？關(guān)鍵就是有沒(méi)有用心去做，有沒(méi)有在周末的時(shí)候，尤其是開(kāi)業(yè)初期的時(shí)候，可以到購(gòu)物中心親身體會(huì)。到底這個(gè)商場(chǎng)的問(wèn)題在那里。有一個(gè)商場(chǎng)開(kāi)出來(lái)的時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)是非常好的。但是幾個(gè)月之后，出現(xiàn)了所有租戶抗租，我就天天呆在商場(chǎng)，天天去找是什么原因。而且很奇怪，這個(gè)商場(chǎng)地下層是非常慘淡的，1-4層效果非常好。作為一個(gè)管理者，你必須要親身體驗(yàn)，你要自己去了解，而不要緊緊靠下面的反饋。

陸興泰：非常感謝房總的精彩分享。做購(gòu)物中心很累，周六保證不休息，周日休息不保證，差不多就是要做好購(gòu)物中心的狀態(tài)了。我們一直說(shuō)體驗(yàn)，其實(shí)管理更需要體驗(yàn)。租戶抗租究竟是為什么，你要去體驗(yàn)，用心做，才可以把我們說(shuō)的差異化也好，特色化也好做好。房先生從運(yùn)營(yíng)的角度講了很多�，F(xiàn)在的購(gòu)物中心，有一個(gè)不完全的統(tǒng)計(jì)，在建和開(kāi)業(yè)的大概是7：3，也就是說(shuō)70%是在建的，未來(lái)因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)不好的購(gòu)物中心會(huì)大量的開(kāi)放。在各個(gè)城市現(xiàn)在也已經(jīng)出現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)不好的購(gòu)物中心了。

我們用50分鐘的時(shí)間探討了傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。真正要講究經(jīng)營(yíng)的核心，不是嘴上講講差異化就可以了，怎么樣落到實(shí)處才是關(guān)鍵，我們要用心做。今天我們的對(duì)話環(huán)節(jié)就到這里，非常感謝四位嘉賓的分享，也非常感謝各位聽(tīng)眾的聆聽(tīng)。謝謝大家。

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